Jednou z možností, jak ušetřit při nákupu nemovitosti, je její koupě v dražbě u soudního exekutora. Tento zajímavý bonus v podobě nižší ceny (než je cena zpravidla dosahovaná na trhu) je vykompenzován délkou a složitostí celého procesu (alespoň v některých případech).
Tento článek si neklade za cíl popsat všechny složitosti, které se mohou vyskytnout při nákupu nemovitosti v dražbě, ale popisuje věcná břemena váznoucí na nemovitosti a jejich případný zánik v exekuci prodejem nemovitosti. Věcná břemena jsou podle právní nauky věcná práva k věci cizí a představují oprávnění nebo povinnosti vlastníka nemovitosti vůči jiným osobám nebo nemovitostem ve vlastnictví třetích osob.
V současné době rozdělujeme věcná břemena na dvě základní skupiny, a to na věcná břemena, která se vztahují k určité osobě (např. právo doživotního užívání bytu), a věcná břemena, která se vztahují k nemovitostem (například právo průchodu majitelů sousedních pozemků přes váš pozemek). U druhé skupiny se oprávněné osoby mohou měnit podle toho, jak je předmětná nemovitost převáděna na jiné vlastníky, zatímco u první skupiny zůstává oprávněná osoba stále stejná. Pokud potenciální dražitel zjistí, že na nemovitosti vázne věcné břemeno, je nanejvýš vhodné, aby důkladně zvážil povinnosti, jež mu mohou vzniknout při vydražení.
Tyto povinnosti musí zakalkulovat do ceny, kterou je ochoten poskytnout za vydraženou nemovitost. O tom, zda na nemovitosti váznou věcná břemena, se potenciální dražitel dozví z dražební vyhlášky soudního exekutora. Občanský soudní řád totiž ukládá povinnost soudnímu exekutorovi, aby v dražební vyhlášce uvedl všechna věcná břemena, která na nemovitosti váznou (§ 336b odst. 2 písm. f) zákona číslo 99/1963 Sb.).
#####Věcné břemeno dražbou rozhodně automaticky nezaniká
Zároveň v dražební vyhlášce soudní exekutor poučí všechny zájemce o koupi nemovitosti, zda dané věcné břemeno v dražbě nezaniká. Soudní exekutor v této fázi nemůže rozhodnout, že věcné břemeno v dražbě zaniká, protože případný zánik věcného břemena bude vyplývat ze zákona jen v dále uvedeném případě. V době dražby si potenciální vydražitel nemůže být jistý, zda věcné břemeno, které není označeno přídomkem, že v dražbě nezaniká, bude na nemovitosti váznout i nadále. Skutečnost, zda věcné břemeno nezaniká, je při dražbě nemovitého majetku známa z výsledku ocenění nemovitosti.
Soudní exekutor totiž při vydání usnesení o určení ceny nemovitosti (tato fáze prodeje nemovitosti předchází vydání dražební vyhlášky) rozhoduje o existenci věcných břemen a zároveň rozhodne o tom, zda tato věcná břemena představují závadu váznoucí na nemovitosti a zda tato závada bude na nemovitosti váznout i nadále, tedy i po skončení dražby. Zákon obecně popisuje, že v dražbě nezaniknou taková věcná břemena, o nichž to stanoví zákon, a dále potom věcná břemena, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Především definice zájmu společnosti vyvolává nemalé problémy při rozhodování o tom, zda konkrétní věcné břemeno v dražbě nezanikne.
V současné době je nutné, aby soudní exekutor přistupoval ke každému případu individuálně a rozhodl, zda zde zájem společnosti je, nebo není (zájem společnosti je zpravidla dán u věcných břemen zřízených ze zákona příslušnými státními orgány). V každém případě soudní exekutor rozhodne v usnesení, kterým určil obvyklou cenu nemovitosti tak, že od zjištěné ceny nemovitosti podle znaleckého posudku (a po připočtení ceny práv, která se s nemovitostí pojí) odečte cenu závad (tedy i věcných břemen), které prodejem v dražbě nezaniknou. Tato nová cena se potom nazývá výslednou cenou. Je důležité si zde povšimnout, že věcná břemena, o kterých nebylo rozhodnuto, že v dražbě nezanikají, nejsou od ceny podle znaleckého posudku odečtena, protože tato věcná břemena budou vypořádána až při rozvrhovém jednání.
#####Osud věcného břemena řeší rozvrhové jednání
Přesuňme se teď o pár měsíců dopředu na pomyslné ose času, a to do fáze exekučního prodeje nemovitosti, která se nazývá rozvrhové jednání. Účelem rozvrhového jednání je rozdělení vydražené částky mezi přihlášené věřitele dlužníka. Součástí tohoto rozvrhového jednání je i vypořádání věcných břemen, která v dražbě mohou zaniknout (v dražební vyhlášce nebyla označena přídomkem nezanikají). Soudní exekutor proto na rozvrhové jednání pozve i osobu oprávněnou z věcného břemena, ale jen z takového věcného břemena, u kterého bylo zjištěno, že prodejem v dražbě může zaniknout. Na tomto rozvrhovém jednání se soudní exekutor dotáže osob, jimž svědčí oprávnění z věcného břemena, které dražbou může zaniknout, zda souhlasí s vyplacením ceny věcného břemena v jejich prospěch.
Tato oprávněná osoba se může rozhodnout, zda požádá o vyplacení náhrady (věcné břemeno potom automaticky zaniká, a to právní mocí usnesení o rozvrhu), nebo sdělí, že žádá o vyplacení ceny věcného břemena vydražiteli, a soudní exekutor poté přizná v rozvrhovém usnesení náhradu (cenu věcného břemena) vydražiteli. Pokud se osoba oprávněná nevyjádří k tomu, zda žádá vyplacení ceny věcného břemena (nebo se např. vůbec nedostaví na rozvrhové jednání), zákon předpokládá, že oprávněný z věcného břemena souhlasí s vyplacením náhrady vydražiteli. Povšimněme si, že právní úprava nespojuje zánik či další existenci věcného břemena s projevem vůle ze strany vydražitele.
Na úhradu za věcné břemeno nemusí dojít Náhrada za věcné břemeno, které v dražbě může zaniknout, se vyplácí ve třetí skupině společně s pohledávkou oprávněného, zástavního věřitele a pohledávkou náhrady za nájemní práva. Zákon dále stanoví, že v případě nemožnosti uspokojení všech pohledávek ve stejné skupině se postupuje podle pořadí. Pro pořadí u věcných břemen je rozhodný den jejich vzniku (u smluvních věcných břemen je den vzniku shodný se dnem, kdy byl podán návrh na zápis do katastru nemovitostí, zatímco u věcných břemen zřízených ze zákona je rozhodným dnem den, kdy nabylo právní moci rozhodnutí, kterým bylo takto zřízeno).
Zástavní právo smluvní u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí vzniká opět dnem, kdy byl podán návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Pro pořadí zástavních práv u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí vzniklých ze zákona je rozhodným dnem den nabytí právní moci rozhodnutí, kterým byla takto zřízena (u soudcovského zástavního práva je ale rozhodným dnem den podání návrhu na zřízení soudcovského zástavního práva k soudu a u exekutorského zástavního práva je rozhodným dnem den doručení exekučního příkazu na katastr nemovitostí).
U náhrady za nájemní práva je rozhodným dnem den vzniku nájemních práv. Konečně u pohledávky oprávněného je rozhodným dnem den vydání exekučního příkazu prodejem nemovitých věcí. Soudní exekutor tak sestaví seznam pohledávek a zpravidla uspokojí jen některé z pohledávek, a to ty, které mají nejvýhodnější pořadí. Na úhradu náhrady za věcné břemeno tak vůbec nemusí dojít.
Po právní moci usnesení o rozvrhu rozdělované podstaty přistoupí soudní exekutor k výmazu věcných břemen z katastru nemovitostí, ale pouze takových věcných břemen, která v dražbě mohou zaniknout a za která dostal náhradu vydražitel. Judikatura dále dovodila, že v případě nevyplacení celé náhrady za věcné břemeno vydražiteli toto věcné břemeno ze zákona zaniká, protože nelze po vydražiteli spravedlivě požadovat, aby na nemovitosti vázlo věcné břemeno, za které nedostal náhradu. U ostatních věcných břemen sdělí soudní exekutor katastru nemovitostí, že budou na nemovitosti váznout i nadále, a katastr nemovitostí je proto nevymaže.
