Řada publikací a periodik, které vycházejí v České republice, se obsahově zabývá především nabídkovou stranou realitního trhu – jaké byty jsou na prodej a kdo je nabízí. Již méně se zabývají druhou stranou rovnice – kdo byty poptává. Podle všech osvědčených zásad marketingu je přitom strana poptávky vždy tím, kdo (v tržní ekonomice) trh skutečně ovládá.
Každý developer by se proto ve vlastním zájmu měl zkusit postavit do pozice kupujícího (mystery shopping) a na základě správného pochopení potřeb kupujících teprve plánovat své podnikatelské záměry. Jaký byt tedy „průměrný“ zákazník potřebuje? Vycházejme z toho, že přibližně pro 90 procent obyvatel je výhodnější si byt koupit místo toho, aby si jej pronajali. Podrobnější analýza tohoto tvrzení byla zveřejněna v minulém čísle. Jedná se o tu většinu lidí, kteří mají své hlavní příjmy ze závislé činnosti vykonávané po delší dobu na jednom místě a kteří chápou koupi bytu jako svoji největší životní investici. Zbylých 10 procent jsou lidé, kteří jsou buď nuceni se z různých důvodů často stěhovat (například lidé ve služebním poměru), nebo lidé, kteří dokážou získané prostředky investovat s větším zhodnocením, než je koupě bytu.
Bohužel v naší společnosti existují i lidé, kteří vůbec ekonomicky neuvažují a jejichž životní filozofií je spíše si okamžitě užívat než dlouhodobě plánovat. Lidé, kteří naopak ekonomicky uvažují, neustále hledají nejlepší příležitosti nákupu s nejvýhodnějším poměrem ceny a hodnoty (price/value ratio). Řešení nejvhodnější investice do bytu lze ekonomicky popsat jako řešení optimálního bodu v investičním trojúhelníku, jehož vrcholy tvoří zisk, riziko a likvidita. Pokud zájemce o byt skutečně uvažuje o celoživotní nebo minimálně generační investici, likvidita pro něj nehraje roli. Hledá takový byt, který mu za zaplacenou cenu poskytne maximum užitku.
#####Správná koupě musí vyvážit užitek a zhodnocení
Každá investice má svoji míru výnosnosti (Return on Investment) a míru návratnosti (Return of Investment). Zjednodušeně řečeno, investice nám má přinášet nějaký užitek – zajištění bydlení ve vlastním bytě, čímž de facto šetříme nájemné, které bychom museli nutně platit, ale velmi dobré je i to, pokud se investice sama o sobě nějak zhodnocuje. Řada „spotřebních“ investic, jako je počítač nebo osobní automobil, tuto magickou schopnost nemá. Počítač či automobil si kupujeme proto, aby nám přinášel nějaký užitek, ale asi těžko bychom našli počítač, který má po pěti letech vyšší cenu, než když byl nový. Jiné investice jako diamanty nebo zlato nám přímo žádný měřitelný užitek nepřinášejí (pokud je nepoužijeme jako zástavu úvěru), zato mají vysokou míru návratnosti. S nezasazeným diamantem si můžeme maximálně hrát tak, že na něj svítíme a obdivujeme, jak se třpytí, ale objektivně řečeno, v lunaparku zažijeme s menší investicí větší zábavu. Správná koupě bytu by měla proto optimálně vyvažovat obě složky – byt by nám měl přinášet maximální užitek a přitom se maximálně sám zhodnocovat v čase.
#####Případové studie nabízejí možná řešení
Předpokládejme, že mladí manželé ve věku 25 let získali v Praze první, relativně stálé a dobře placené zaměstnání ve státní správě a hledají bydlení. Protože chtějí trvale zůstat v Praze a neznají žádnou alternativní investiční příležitost, rozhodli se pro koupi bytu. Ze svého platu a z úspor ve výši 500 tisíc korun (jednalo se spíše o dar od rodičů) si mohou dovolit platit hypotéku ve výši tří milionů korun s dobou splatnosti 20 let. Teď se musejí rozhodnout, jak s těmito finančními prostředky naloží:
Varianta 1 – byt na Žižkově
Za tři miliony korun si mohou koupit byt 2+1 na rozhraní Žižkova a Vinohrad v domě z počátku 20. století, který prošel nenáročnou renovací. Vzhledem k tomu, že čtvrť Žižkov ztrácí svůj badwill proletářské čtvrti a stává se spíše „pražským Montmartrem“ s výbornými službami a dobrou kvalitou životního prostředí, lze kalkulovat s předpokladem, že hodnota zakoupeného bytu bude růst přibližně o pět procent ročně (bez případných investic). Pokud se manželé spokojí s omezeným parkováním a horší možností jízdy na kole, získají majetek, jehož hodnota za 20 let bude přibližně devět milionů korun (vztaženo k současné úrovni cen). Pokud za úvěr zaplatí včetně poplatků, úroků a povinného pojištění 6,3 milionu korun, jedná se zjevně o dobrou investici.
Varianta 2 – byt na Jižním Městě
Za stejnou cenu je v nabídce o třetinu větší byt 3+1 na sídlišti Jižní Město, a to v bytových domech postavených panelovou technologií. Oproti první variantě je kladem větší podlahová plocha a poněkud lepší možnost sportovních aktivit, jinak převažují spíše negativa, ať již nutnosti finančně náročných oprav bytového domu, špatného dopravního spojení do středu města či zhoršujícího se sociálního prostředí. Odborník může kalkulovat s tím, že hodnota bytu bude ročně klesat o jedno procento. Ve chvíli, kdy bude splacen úvěr, bude hodnota bytu v nejlepším případě na jeho současné úrovni. Nominálně si byt sice „vydělá“ na obsluhu hypotéky, ale nic víc.
Varianta 3 – nový developerský projekt „Pampeliškový vrch“
Třetí nabídkou je možnost zakoupit byt velký 3+1 s rozměrnou terasou 10 kilometrů od hranice Prahy směrem na Kralupy. Celý developerský projekt byl vybudován na místě již uzavřené a zavezené skládky odpadu. Prodávající zvláště zdůrazňuje čisté životní prostředí a bezproblémovou možnost volnočasových aktivit (golfové hřiště, cyklostezka). Nevýhodami jsou vedle nevhodného projektu a špatně stavebně provedené stavby i nedostatečné nebo neexistující služby v místě a chybějící napojení na MHD. Podle názoru znalce bude hodnota bytů v uvedené lokalitě klesat nejméně o pět procent ročně. Na konci splácení úvěru budou mít manželé byt s poloviční hodnotou.
Staré investiční pravidlo říká, že na mnoha věcech se může při investici šetřit, ale nikdy by se šetřit nemělo na dobrém, zdůrazňuji dobrém, poradci. Nutnou podmínkou pro výběr poradce musí být i to, že poradce musí být skutečně nezávislý. Finanční poradce, který nabízí své služby „zadarmo“, pracuje ve skutečnosti za provizi od developera a ve svém vlastním zájmu poradí tu variantu, která mu přinese největší provizi. Kupující by se proto neměl nechat okouzlit krásným výhledem z terasy do luk a polí, které budou stejně za dva roky zastavěny další etapou developerského projektu a developer by měl dobře naslouchat potřebám trhu a raději koupit osmisetmetrový pozemek na Břevnově, než se nechat zlákat výhodnou cenou zemědělské půdy u Neratovic.
