Hypoteční trh bude i letos klesat dvouciferným tempem

Hypoteční sazby budou letos stále pro řadu domácností příliš vysoké.

Hypoteční sazby budou letos stále pro řadu domácností příliš vysoké. Zdroj: E15 (Midjourney)

Banky a stavební spořitelny poskytly loni domácnostem dle údajů České bankovní asociace hypoteční úvěry v objemu 197 miliard korun. Část z toho byly úvěry refinancované, skutečně nové hypotéky dosáhly objemu 162 miliard. Pokud se podíváme na meziroční vývoj, jedná se o propad o 64 procent v případě všech hypoték a o 57 procent v případě těch skutečně nových. Srovnání s rokem 2021 je do jisté míry zavádějící, jelikož ten byl z pohledu aktivity na hypotečním trhu rekordní, ale i ve srovnání s předminulým rokem 2020 se aktivita na hypotečním trhu propadla o třetinu.

První polovina minulého roku byla však stále silná a teprve závěr roku ukázal, jak výrazně hypoteční trh zpomalil. Objem nově poskytnutých hypoték za měsíc ve výši kolem šesti miliard byl nejnižší za posledních zhruba deset let, počet poskytnutých hypoték mírně nad dvěma tisíci měsíčně pak nejslabší za dvě dekády. Hypoteční trh závěrem roku zamrzl a celoroční obrázek je díky silné první polovině roku ještě docela příznivý.

Výhled na hypoteční trh pro letošní rok se však oproti slabým měsícům z konce minulého roku příliš nemění. Hypoteční sazby sice mohou začít letos mírně klesat, stále však budou pro řadu domácností vysoké. I přes první zprávy o snižování cen některých nemovitostí nemusí být pokles dostatečně motivující, aby to hypotečnímu trhu dodalo potřebný impulz, a to i proto že řada domácností bude stále čelit výraznějším nákladům za energie. V platnosti také stále zůstávají pravidla ČNB týkající se úvěrových limitů, která stanovují nejen potřebu vlastních zdrojů, ale i výši příjmů k velikosti hypotéky.

Zejména ukazatel DSTI, tedy maximální velikosti měsíční splátky vůči čistým měsíčním příjmům žadatele ve výši 45 procent, je v tuto chvíli velmi restriktivní, a to i pro vysokopříjmové žadatele o hypotéku. Pokud domácnost zvažuje nákup nemovitosti za sedm milionů s hypotékou na 30 let a šestiprocentní sazbou, musí mít k dispozici vlastní zdroje ve výši 1,4 milionu. Na hypotéku ve výši 5,6 milionu pak musí mít čistý měsíční příjem 75 tisíc, aby splňovala podmínku limitu DSTI. Přitom existence ukazatele DSTI dává smysl především v období velmi nízkých sazeb, aby se zamezilo předlužení domácností v situaci nízkých sazeb a následným obtížím úvěr splácet v době, kdy se úrokové sazby zvýší. Pokud však i představitelé ČNB signalizují, že úrokové sazby jsou nyní na svém vrcholu, jelikož preferují spíše jejich stabilitu a vyhlazování, pak je současná platnost limitu DSTI neintuitivní.

Restrikce vůči příjmům domácností přináší samotná výše úrokové sazby a skutečnost, že existuje i omezení na maximální délku splatnosti hypotéky. Ukazatel DSTI je tak v tomto okamžiku nadbytečný a je mnohem restriktivnější než druhý omezující para­metr DTI, který vyžaduje, aby celková výše úvěru nepřekročila 8,5násobek čistého ročního příjmu. Pokud jej přepočteme na měsíční příjmy, domácnost v dříve uvedeném hypotetickém případu musí mít dle ukazatele DTI čistý měsíční příjem 55 tisíc.

Pokud se tak výše uvedené faktory ovlivňující aktivitu na hypotečním trhu výrazněji nezmění, což se nyní nezdá pravděpodobné, aktivita na hypotečním trhu se letos může zlepšit jen omezeně. To pak společně s vysokou srovnávací základnou z první poloviny roku 2022 předznamenává, že hypoteční trh bude i po silném propadu v roce 2022 klesat dvouciferným tempem také letos.