Říká se, že aktuální stav ekonomiky se nejlépe pozná podle toho, jak se staví. Kdyby se mělo usuzovat z toho, jak se stavějí v Německu nové byty a rodinné domy, museli bychom říci, že Německo padá do vážné krize, která rozhodně nezačala dnes, ale táhne se posledních dvacet let.
Během té doby se počet chybějících bytů dostal až na odhadových 700 tisíc, jak tvrdí studie Institutu Eduarda Pestela pro výzkum systémů. Je to nejhorší situace za posledních dvacet let a lépe hned tak nebude. V Německu se totiž staví méně, než se čekalo, a také výrazně méně, než slibovala současná vláda kancléře Olafa Scholze (SPD).
Semaforová koalice se v programovém prohlášení zavázala, že postaví 400 tisíc bytů ročně. Už během prázdnin ale musela ministryně pro výstavbu, stranická kolegyně kancléře Klara Geywitzová, otevřeně přiznat, že letos zůstane tento cíl hodně vzdálený. Do začátku srpna se postavilo jen 156 200 bytů. Vláda bude tedy ráda, když se na konci roku přiblíží 300 tisícům nových bytů.
Podle nejnovějších čísel německého statistického úřadu byla v červenci 2023 v celém odvětví dále schválena výstavba dalších 21 tisíc bytů. To je ve srovnání s loňským rokem pokles skoro o třetinu (31,5 procenta). Za prvních sedm měsíců letošního roku se počet nových bytů ve srovnání se stejným obdobím loňského roku snížil o 27,8 procenta. Klesá i počet nově vydaných stavebních povolení, tedy nově schválených projektů. Ten se podle statistiků za prvních sedm měsíců propadl o obrovských 36,5 procenta na pouhých 30 800.
Příčina poklesu je vlastně jedna jediná a jmenuje se inflace. Kvůli boji s ní musela Evropská centrální banka (ECB) zvednout úrokové sazby, což se podepsalo i na úrocích stavebních půjček a soukromých hypoték. Úroky se tu pohybují od čtyř do pěti procent. Stavební peníze jsou drahé, k tomu je třeba připočítat vyšší náklady na suroviny, které po covidu zdražily, a na energie, jež vyskočily i v důsledku ruské útočné války na Ukrajině. To vše vedlo k poklesu počtu zakázek a zpomalení výstavby. Prudce se zvýšil počet krachujících stavebních firem, které nemají z čeho překlenout propad ve stavebních zakázkách. Učebnicový příklad krize, dalo by se říci, kdyby krachy vedly k pročištění trhu a jeho obnově, což zatím neodhadují ani ti největší optimisté.
Rostoucí náklady na financování nových staveb a vysoká míra inflace také snižují kupní sílu Němců, což má také vliv na ceny nemovitostí. Ty už druhý rok po sobě klesají. Ceny bytů a domů, hlásí německý statistický úřad, spadly v průměru o deset procent ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2022. Šlo o největší pokles od roku 2000, kdy úřad začal tyto ceny pravidelně sledovat a porovnávat. Přesto klesá i celkový objem obchodů na trhu s nemovitostmi. Ten dosáhl 199 miliard eur, což je nejnižší číslo od roku 1995.
Poklesy ve srovnání se stejným čtvrtletím předchozího roku byly výrazné zejména ve velkých německých městech, jako jsou Berlín, Frankfurt nad Mohanem, Mnichov, Hamburk, ale propady cen nemovitostí hlásí i Kolín nad Rýnem, Stuttgart či Düsseldorf. Rodinné a dvougenerační domy v těchto místech zlevnily o 12,6 procenta a kupující platili za byty v průměru o deset procent méně než loni.
Ani tento pokles cen nezměnil nic na tom, že právě ve velkých městech Německa jsou nemovitosti (byty a domy) pořád příliš drahé. Již tradičně zejména ve Frankfurtu nad Mohanem a v Mnichově jsou ceny velmi nadsazené, což umožňuje právě nedostatek nových bytů. Mluví se o cenové bublině, podobně jako v Praze. Banka UBS již několik let sestavuje takzvaný Global Real Estate Bubble Index, který ukazuje, jak moc je trh náchylný k bublinovému efektu nafukování cen. Index 1,5 je přitom považován za hranici bubliny. Frankfurt nad Mohanem má v tomto indexu 1,27 a Mnichov 1,35, bublině jsou tedy velmi blízko (bublina je dle UBS v Tokiu a Curychu).
Odborníci soudí, že ceny nemovitostí ve velkých německých městech znovu porostou. ECB jednou úroky zase pustí dolů, ale protože poptávka po bydlení je násobně větší než nabídka, půjdou ceny znovu nahoru. Minimálně do té doby, než se bude stavět oněch 400 tisíc bytů ročně, jak slíbila vláda.
Tržní logika tu pracuje zcela neúprosně, totéž se děje na trhu nájemního bydlení, kde dále prudce roste poptávka. Sdružení německých nájemníků, sledující pohyb cen od Berlína přes Hamburk a Mnichov po Frankfurt či Lipsko, zjistilo, že v první polovině roku se tu nájemné zvýšilo v průměru o 6,7 procenta. V hlavním městě je to ale dvaapůlkrát více (16,7 procenta). Nejdražší nájemné v Německu je už dvě desítky let v Mnichově, kde se platí za metr čtvereční nájem 22,25 eura. Pro srovnání v Praze, která je považována za dlouhodobě předražené město, je to zhruba polovina, tedy 280 korun za metr čtvereční.
