Ceny nemovitostí hýbou Českem. Stačí se obden podívat na české zpravodajské servery, stačí se podívat na čtyřciferné počty komentářů pod články o cenách bytů, stačí se podívat na strukturu inflace, stačí poslouchat v hospodě. Anebo poslouchat guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka.
V rozhovoru z konce listopadu (zde) guvernér na dotaz, jak by situaci s bydlením měla řešit vláda, odpověděl, že se „nabízí zvýšit daň z nemovitosti, a to především u druhé a další vlastněné nemovitosti“. Není prý důvod, aby někdo platil „de facto sociální nemovitostní daň“ když má „pět bytů“. A dodal, že by to „asi prospělo i likviditě trhu v oblastech, kde se dá těžko sehnat nájemní bydlení“.
Ještě že tam guvernér ono „asi“ dodal. Protože daň na druhou a další nemovitost je tím posledním, co v současné situaci pomůže.
Ignorujme filozoficko-etický rozměr celé věci – že majitel dvou nemovitostí nabyl tyto nemovitosti za jednou již nemálo zdaněné peníze a že jsou to právě centrální banky, které svou měnovou politikou posledního desetiletí udělaly z nemovitostí žádané investiční aktivum. Nemluvme ani o tom, jak vlády lidem opakují, že vlastnické bydlení je ultimátní úspěch a jistota. Vynechme nyní i praktickou stránku věci – obtížnou proveditelnost daňové progrese, která by ty, co byty skutečně „syslí“, od takového konání odradila. Jeden byt bude vlastnit výlučně manželka, druhý manžel, třetí dcera, nakupovat budou právnické osoby ze zahraničí atd.
Podívejme se ovšem na celou věc z hlediska teorie daňové incidence. Realitní kanceláře hlásí dvojciferné počty zájemců v řádech hodin na jakýkoli inzerát na slušný nájemní byt ve velkých městech, zejména v Praze. I z dalších znaků (růst cen nájmů, frekvence vyhledávání nemovitostí a cen ve vyhledávačích) se zdá být relativně bezpečným předpokladem analýzy, že elasticita poptávky po nájemním bydlení je nejspíš vcelku nízká. V takové situaci je však z teorie daní vysoce pravděpodobné, že daň z takového bytu, pokud už povede k tomu, že doposud „ukrytý“ (ve smyslu „neobydlený“) byt se vrátí na trh, dopadne v podstatné části na poptávající stranu, tedy na nájemníky. A že tento efekt bude větší než efekt vyššího počtu k pronajmutí určených bytů.
Prezentace jednoduchých řešení složitých problémů je výsadou politiků. Od centrální banky je namístě čekat racionálnější přístup podložený kvalitní ekonomickou analýzou. Obzvlášť když ČNB podle poslední zprávy o rizicích pro finanční stabilitu evidentně dobře ví, že problém není v hamižných velkomajitelích bytů.
Autor je hlavním analytikem společnosti Conseq Investment Management
