Minulý čtvrtek zažíval „realitní“ investor zrovna příjemné dopoledne. Jedno z nejlepších za poslední roky, když tři reprezentanti německého trhu nájemního bydlení poskočili na ceně o 10 procent. Jestli takový růst sektoru vydrží, samozřejmě netuším. Nicméně o deseti procentech tato investice není.
Je o tom, že hodnota majetku, respektive bytů sledovaných firem je asi dvakrát vyšší než cena jejich akcií. U realit se standardně udává diskont/prémie k čisté hodnotě aktiv. To je ve zkratce hodnota budov minus dluh. Z pohledu akcionáře totiž dluh není jeho, ale věřitele.
Některé veřejně obchodované firmy nechávají ocenit svá aktiva dvakrát za rok, ty větší dokonce každý kvartál, takže při výsledcích byste jako investoři měli mít docela přesnou představu, co za kolik kupujete. U všech námi sledovaných zajišťuje metodiku ocenění stejná nezávislá asociace – EPRA.
Každá část realitního sektoru si poslední roky prožila své. Během covidu to „odnesly“ zejména obchodní domy, potom kanceláře, kam se na rozdíl od „obchoďáků“ lidé nechtějí vrátit ani po zrušení lockdownu. A teď si „užívá“ rezidenční sektor, jehož německé nájemní výnosy jsou asi čtyřprocentní, ale v posledním období si subjekty půjčovaly za pět až šest procent. Nicméně firmy nefinancují dluhem 100 procent budovy, ale pouze polovinu, ta druhá je placena vlastním kapitálem. Zdravé firmy tedy vydělávají i nyní, navíc lze čekat pokles sazeb.
Zdravě zadlužené rezidenční firmy budou nadále „mašinkami na peníze“. Jen už nepojedou tak rychle, protože když jsou v ekonomice úroky nula, trať je z kopečka a jede úplně všechno. Nyní, s utaženou monetární politikou, kdy jsou sazby rámcově vyšší než inflace, lokomotiva rezidenčního bydlení funí, ale ty zdravé stroje stále jedou a už vyhlížejí za horizont, kde se pojede po rovince s nižšími sazbami než dnes.
Když se podíváte na grafy našich tří největších pozic (Vonovia, LEG, Grand City), ještě v první polovině roku byste z nich pravděpodobně vyčetli, že to není ta zmiňovaná mašinka na peníze, ale kus šrotu.
Jak to celé dopadne, můžeme sledovat spolu, nicméně od té doby jsme názor na atraktivitu sektoru nezměnili. Německý rezidenční trh není rychlovlak, ale je to fungující nákladní mašina, která je stále ve výprodeji. Aby se cena akcie vyrovnala čisté hodnotě budov na akcii i po nedávných růstech, musí naše největší pozice urazit kolem sta procent.
