Ceny českých nemovitostí se za poslední dekádu více než zdvojnásobily. Developeři i současní prodejci by tuze rádi v realitním příběhu poslední dekády jen ve wordu metodou „najdi a nahraď“ vyměnili minulé roky za budoucí a ve formě epické románové lovestory jej vydali jako romantický cenový bedekr pro dekádu příští. Kdyby ovšem naneštěstí pro ně nebyl bizarní růst výslednicí unikátních faktorů, které se nemusejí opakovat. Přesněji řečeno těch, o jejichž opakování zřejmě nikdo z nás na naší stále ještě modré planetě nestojí.
Základní pravidlo investorů, a lhostejno zda na burzách, či tváří v tvář realitnímu makléři praví: Minulý výnos není zárukou toho budoucího. Protože svět není jednoduše statický. A pro uplynulou dekádu to platí bezezbytku. Čemu vděčí ošuntělé panelové bytovky s puncem socialistického koncentrátu, kterým právě ještě před dekádou tehdejší znalci věštili ubohou životnost a tím i cenovou erozi, za své i stovky procent vysoké zhodnocení v uplynulé dekádě? Čemu za to vděčí vlhké staré byty v činžáku, které nešlo vytopit ani ruským plynem za babku? Snad divokému růstu české produktivity a tím i mezd, a tím i koupěschopnosti. To tedy skutečně nikoli.
Trochu nadsázky, ale ne zas moc. Vše špatné, co svět v uplynulé dekádě potkalo, dokázal realitní trh přetavit v pravý opak. Kořeny drahých bytů se přitom táhnou ještě hlouběji až k éře velké finanční krize. Tedy prvnímu pořádnému rozčarování obyčejných lidí z chodu bankovního sektoru. A posléze i z evropské krize dluhové. Obě měly stejné efekty. Centrální bankéři zahodili učebnice, podle kterých dostudovali, a vydali se pionýrskými cestami. Na popis mechanismů je tu málo místa, výsledkem byla dlouhodobě nulová cena peněz a tím i úvěru, potažmo hypoték. Výsledek výsledku: Zástupy „chudých“ nejen v Česku začaly před dekádou poprvé sahat na své vysněné hypotéky. Právě tehdy se začíná psát český realitní harlequin. Češi posedlí vlastnickým bydlením si takovou příležitost nemohli nechat ujít.
Česko má za sebou tajnou realitní krizi
Během posledních 14 let držela ČNB svou základní sazbu téměř dvanáct let na úrovni jednoho procenta a méně. Když už začala v létě 2018 velmi zvolna utahovat, neviditelně už se blížil příchod hlavního hybatele cen (českých) realit jménem koronavirus. Pandemie znásobila efekt levných peněz, unikátní proměny poptávkových priorit na trhu a byrokratických klacků házených pod nohy tuzemským stavitelům. Samotná pandemie se přitom stala předskokanem a smutným zvěstovatelem další pohromy jménem inflace. Její příchod, a především její sílu „obyčejní“ Češi pochopili možná ještě dříve než zdejší centrální bankéři. A začali jednat. Pěkně po česku. Začali se proti ní zajišťovat nákupem realit, čímž před sebou hnali ceny bytů jako neurotický pastevec své stádo. Celé dílo zkázy, anebo naopak lovestory, to už záleží na příslušné straně hřiště, dokonali FOMO-kupci, kterým nervy a volné peníze jednoduše nedovolily zůstat stranou.
Prognózovat s čistým svědomím obdobný růst českých realit pro příští dekádu tedy znamená namíchat trhu obdobně hořký koktejl událostí, a navíc věřit, že i tentokrát se to zlé zcela nečekaně obrátí – z pohledu investora – v to dobré. Ovšem ani svět, ani centrální bankéři, a možná už ani přece jen z peněz vydaní čeští spekulanti už dvakrát nevstoupí do tak prudké řeky, která Českem protekla. Bodejť, když kupci nedostali silnou vzpruhu v podobě výraznější korekce.
Hledět dekádu vpřed je pochopitelně jako dopít ranní kafe a vyložit si z jeho lógru svou vztahovou i finanční budoucnost. Co je dobrá zpráva pro investory? Že realitní krize jaksi nejsou v českém „genofondu“. I když je zrovna prorokují velké kapacity a mozky formátu prognostického úřadu ukazují palec dolů, blbou náladu trh nějak mysticky vsákne a pověstnému českému pesimismu navzdory se přes ni dokáže přenést s ladností létajícího koberce. Nejinak tomu bylo za krize v letech 2008 a 2009. Po prodělaných krizích se téměř zdá, že růst cen českých nemovitostí má už střednědobě povahu axiomu. I pokud bychom tento troufalý předpoklad přijali, zůstane nicméně na stole klíčová proměnná, a to o kolik ceny vzrostou. A když s chladnou hlavou odečteme všechny černé labutě, víc než nižší jednotky procent ročně nám na stole zbýt nemohou.
