Proč jsou byty stále tak drahé? Překvapivě nejde o pomalou výstavbu, ale o nízké mzdy
Na první pohled se zdá, že drahé bydlení v Česku musí souviset s nízkou výstavbou. Data Eurostatu ale ukazují opak: podíl výdajů na rezidenční výstavbu řadí Česko dlouhodobě mezi evropské „premianty“. Jak tento paradox vysvětlit? Drahé bydlení je podle všeho spíš důsledkem nízkých mezd a dalších specifických faktorů než nedostatečné výstavby.
Praha zůstává jedním z nejhůře dostupných měst pro pořízení vlastního bydlení v Evropě. Nový byt v hlavním českém městě v průměru stojí 15 hrubých ročních mezd, jak vyplývá z nejnovějšího Deloitte Property Indexu. Tyto statistiky jsou založené na vysokém českém podílu cen nemovitostí vůči zdejším průměrným příjmům.
Při porovnání těchto údajů s daty Eurostatu o tom, jak velká částka v porovnání s ekonomickým výkonem země se v Česku vydává právě na stavbu rezidenčních budov, ovšem nastává paradox. V tomto ohledu totiž patříme dlouhodobě do unijní horní poloviny, v posledních letech dokonce do horní čtvrtiny. Kde se bere tento zdánlivý nesoulad? Pravděpodobné vysvětlení je jako obvykle směsí hned několika faktorů.
Česko jako daňový ráj nemovitostí
Začněme podílem výdajů v oblasti rezidenční výstavby na HDP. Zaprvé, ochota českých domácností utratit v mezinárodním srovnání poměrně velkou část svých příjmů za výstavbu domů a bytů je dlouhodobě nejspíš dána přetrvávající podporou vlastnického bydlení. Daňovou odpočitatelností části hypotečních úvěrů a nízkým břemenem daně z nemovitosti se Česko v rámci Evropské unie docela dost vyjímá.
Zadruhé, bohatší české domácnosti si v letech 2022 a 2023 užívaly velmi slušné příjmy z úroků, z podnikání a z firemních zisků, a o to ochotnější možná byly uložit následně tyto příjmy do realitních investic.
Zatřetí, roli od roku 2022 jistě hrál i poměrně velký dopad nárůstu nákladů na energie v Česku, který – společně se snahou prodejců i kupujících předzásobit se – vedl mimo jiné k výraznému zvýšení cen stavebních materiálů.
Začtvrté, v podílu mezi výdaji na rezidenční výstavbu a hodnotou HDP se Česko posunulo blíž k evropské špičce i v důsledku smutné skutečnosti, že výkon české ekonomiky (tedy jmenovatel v onom podílu) rostl v posledních letech v kontinentálním srovnání jen vlažně.
A na závěr k podílu cen nemovitostí na průměrné mzdě. Tento podíl vychází vysoký zčásti kvůli nízké úrovni českých mezd. Jedna možná hypotéza tedy zní, že v Česku je oproti jiným zemím vyšší podíl těch kupců a stavitelů domů a bytů, jejichž příjmy nemají dominantně podobu mezd.
