Ceny nájemních budov dosáhly svého maxima již před čtyřmi lety a od té doby se jejich cena drží. Jak je to možné? Jan Ryšavý z Real Spektra nám osvětlil situaci na poli brněnských nájemních budov i proč investoři raději skupují administrativní nebo polyfunkční budovy.
Vše začíná u samotných investorů
„Části investorů už investice do nájemních domů nepřijde úměrná. Bavíme se o návratnosti kolem 25 až 30 let, kdy v minulosti se jednalo průměrně o 20 leté návratnosti. Nájemní budovy už tedy tak často nekupují a kvůli, možná spíše díky, tomu se jejich cena nezvyšuje.“ Přibližuje důvod stagnování trhu s nájemními budovami Jan Ryšavý.
Pozornost investorů se spíše upíná k investicím typu skladovací prostory, polyfunkční objekty a administrativní budovy. Při jejich následném pronájmu je velmi šikovným nástrojem portál donajmu.cz, kde si můžete porovnat nabídky v okolí s podobnými parametry. Zároveň se na trhu ze strany investorů zvyšuje i poptávka po zemědělských a stavebních pozemcích.
Při prodeji je potřeba zvolit správnou cestu
Pokud už se rozhodnete pro prodej nájemního domu, je potřeba k tomu přistupovat citlivě a zvolit tu správnou cestu. Jednou z nich je rozprodat dům po jednotkách, druhou naopak prodat celý činžovní dům jednomu investorovi. Real Spektrum prodejcům nabízí konzultace, aby zvolili to správné řešení pro jejich nemovitost a situaci.
Podle Jana Ryšavého bývá největším problémem samotný strach vlastníků nemovitosti: „Majitelé nájemních domů mají nejčastěji obavy z veřejné prezentace, kdy by se o prodeji dozvěděli jejich blízcí nebo samotní nájemci. I z tohoto důvodu se snažíme eliminovat šíření jakýkoliv informací a více než 80 % prodejů provádíme tzv. formou diskrétního prodeje.“
Diskrétní prodej znamená, že nabídka probíhá neveřejně, pouze ve skupině investorů, které má firma Real Spektrum v databázi. Nachází se zde pouze prověření kupci, s nimiž jsou makléři v kontaktu. Je tak eliminován únik informací o prodeji. Celá databáze obsahuje více než 3 000 aktivních poptávajících nejen z celé ČR ale i ze zahraničí.
Konzultace jsou klíčem k úspěchu
Aby celý prodej proběhl co nejhladčeji, o klienta se stará hned několik odborníků, s nimiž firma spolupracuje. Standardně se konzultace provádí zejména s cílem zajistit co nejvýhodnější podmínky pro majitele nájemního domu. Zapojují se specialisté z prodeje i pronájmu bytových jednotek, kdy je potřeba všechny jejich výstupy ověřit u právníků a daňových poradců. Hlavním cílem je tedy u prodeje eliminovat veškeré nepříjemnosti, které by v průběhu prodeje mohly nastat.
Vedlejším, nikoliv však méně významným cílem je dostat nemovitost do maximální prodejní kondice. To znamená mít vypořádané všechny právní nedokonalosti, nachystané podklady k nemovitosti a doporučit případné drobné opravy.
S úsměvem ve tváři vzpomíná Jan Ryšavý na prodej nájemního domu na ulici Štefánikova, kde právní nedokonalosti daly opravdu zabrat. „Nemovitost se tehdy majiteli povedlo zatížit hned 4 různými exekucemi. Našli jsme zájemce, který i přes probíhající exekuce měl o koupi zájem. Aby obchod mohl proběhnout bylo nutné vyplatit exekutory, a to rovnou všechny v jeden den. Byl to plán, který měl timing na minuty, ale nakonec vše dobře dopadlo a prodej se podařilo úspěšně dokončit.“
Rozprodat po jednotkách, nebo jako celek?
Přesně na takové otázky vám dají správnou odpověď makléři z Real Spektra. Každý případ je unikátní a nedá se říci obecná odpověď. Ale jedno je jasné. Při špatném provedení a komunikaci mohou oba případy dopadnout poškozenými vztahy, jak s nájemci, tak i mezi kupujícím a investorem.
V případě prodeje po jednotkách se jedná o postup zdlouhavější a legislativně náročnější. Při prodeji celého nájemního domu je potřeba myslet na úpravu nájemních vztahů. Zároveň je ideální je upravit na co nejvyšší reálnou hranici, případně zaručit kupujícímu, že ceny nájmů lze na tuto hranici posunout.
V případě prodeje nájemního domu se vyplatí vsadit na odborníky, kteří znají trh i podmínky a jsou připraveni vám kdykoliv poradit. Real Spektrum nabízí konzultace s odborníky a ve světě nemovitostí mají více než 30 let zkušeností. Prodej dokáží zajistit diskrétně a bez zbytečných starostí, ke spokojenosti prodávajícího i investora.
