Zatímco v minulé recesi se realitní magnát Luděk Sekyra musel pod dluhovým tlakem zbavovat některých nemovitostí, nyní na prahu nových ekonomických turbulencí startuje hned dva obří developerské projekty. „Zároveň přistupujeme k akvizicím. Když už něco chceme koupit, tak věci, které dávají smysl a doplňují portfolio,“ říká.
Letos zahajujete po dlouhé přípravě po patnácti letech projekt na Smíchovském nádraží a po dvanácti letech druhý na Rohanském ostrově. Jaké z toho máte pocity?
Určitě je to obrovský pocit úlevy, že se po tolika letech otevírají takto velké brownfieldy v širším centru Prahy. Na druhou stranu nás čeká ještě hodně práce. U obou projektů předpokládám dobu realizace dalších dvanáct let. V případě Smíchova to znamená, že se tato část metropole stává tím, čeho jsem chtěl vždycky dosáhnout, tedy alternativním centrem Prahy.
Co to v praxi bude znamenat?
Primární důraz klademe na veřejný prostor, neboť je to nejcennější, co můžeme městu nabídnout. Budujeme čtvrť krátkých vzdáleností zaměřenou na setkávání lidí. Tomu napomáhá i téměř kilometr dlouhý a osmadvacet metrů široký bulvár. Budou zde aktivní partery a dva velké parky. Uprostřed jednoho z nich bude škola. Záměrem je vybudovat něco, co bych nazval kulturou korza, kulturou pěšího bulváru, kde budou lidé komunikovat a setkávat se.
Proč?
Chceme ukázat, že development není jen o komerčních budovách a maximalizaci ploch, ale také o městotvorné interakci, o občanské společnosti a komunitních centrech, z tohoto důvodu integrujeme do projektu Radlickou kulturní sportovnu. Tato část Smíchova má velmi silný genius loci. Od doby, kdy lokalita v okolí Knížecí patřila rodu Schwarzenbergů přes průmyslový Smíchov, který v 19. století vybudoval baron Ringhoffer, až do dneška, kdy tam vznikne atraktivní městská čtvrť. To vše dodává místu půvab.
Jaké budou celkové rozměry Smíchova?
Celkem na Smíchově vznikne téměř 400 tisíc metrů čtverečních bytových, kancelářských a obchodních ploch. Celkový investiční objem bude k 20 miliardám korun. Stavební náklady šly samozřejmě nahoru. Předpoklad je, že tam bude žít nebo pracovat až 12 tisíc lidí. Rezidence budou přibližně pro 3500 lidí.
Na začátku zmíněného pěšího bulváru, který protne celé území, v lokalitě u Knížecí vyrostou bytové objekty. Na opačném konci bude byznysová čtvrť. Jejím středobodem bude kampus České spořitelny. Ten bude mít zhruba 75 tisíc metrů čtverečních. Takže v lokalitě budou všechny městské funkce. Je to zřejmě první projekt v Praze, který vychází z modelu rostlého města, kdy respektujeme původní zástavbu v první části projektu.
A další část?
V jižní části u Smíchovského nádraží přechází projekt do podnikatelské čtvrti. Ten bude navazovat na významnou infrastrukturální investici města a státu. Tu představuje jednak kompletní rekonstrukce budovy Smíchovského nádraží a okolí. A potom vybudování P+R parkoviště s kapacitou asi tisíc aut. Tam by se měla přesunout podstatná část provozu z Knížecí. Tím pádem se Knížecí uvolní pro zástavbu.
Takže v celé lokalitě jde o faktickou integraci veřejné a soukromé investice. Jak se bude začínat stavět u Knížecí a z druhé strany u Smíchovského nádraží, tak by to postupně mělo srůst v jednu ucelenou čtvrť. Ta bude nejen středem Smíchova, ale vzhledem k rozsahu a blízkosti k centru bude svým způsobem alternativou k centru, a to zejména pro obyvatele Prahy, protože historické centrum za normálních okolností patří cizincům. V tom bude Smíchov unikátní.
Proč vlastně trvalo patnáct let, než jste dospěli k tomuto milníku?
Myslím, že jsme v Praze byli první, kdo přišel s komplexním řešením velkého brownfieldu. Museli jsme projít změnou územního plánu. Mám pocit, že to je největší změna územního plánu, která se odehrála od schválení územního plánu v roce 1999. Takže do toho samozřejmě zasahovalo mnoho subjektů. Od stanoviska městské části až po stanoviska různých iniciativ a dalších účastníků řízení. Klíčový byl rovněž postoj města. Měnící se politické reprezentace měly rozdílné priority, vývojem prošla i legislativa. Často jsme museli hledat nový konsenzus. Vydali jsme se také cestou takzvaného participativního plánování, v čemž je to opět unikátní.
V čem participativní plánování spočívalo?
Pokusili jsme se do něj zapojit všechny občanské aktivisty, kteří se o projekt zajímali. Byla tam řada veřejných projednání. Myslím, že se nám podařilo dospět k dohodě. Udělali jsme kompromisy, současně vysvětlili, co a proč děláme. O tom, že se to do značné míry povedlo, ač si to vyžádalo významný čas v řádu let, svědčí fakt, že jsme neměli žádné odvolání do územního rozhodnutí ani do stavebního povolení. Což je u projektu takového rozsahu výjimečné.
Už je definitivně určené fázování smíchovského projektu?
Na Smíchově předpokládáme rozdělení projektu do čtyřech fází. Začínáme rezidenční částí. První etapu rozdělíme do dvou podfází. Každá z nich bude mít zhruba 200 bytů. První z nich se už začíná stavět.
Jak jdou na Smíchově prodeje bytů?
Prodej byl zahájen a poptávka splňuje naše očekávání. Prodáno nebo rezervováno je více jak 40 procent bytů, které jsou v nabídce. Takže se ukazuje, že lokalita je atraktivní. Když si uvědomíme, jakým zanedbaným brownfieldem Smíchov byl, tak nyní jsme na cenové úrovni přibližně 140 tisíc korun za metr čtvereční. Máme tam i řadu větších bytů, které nejsou úplně vhodné na investice do nájemních bytů. Například z našeho aktuálního projektu Belárie v Modřanech víme, že právě větší byty jdou na odbyt dobře.
Řada developerů se vrhla na výstavbu malometrážních bytů pro investory, ale řada lidí chce v projektu skutečně bydlet. Poptávku po větších bytech vidíme v Modřanech, vidíme ji i na Smíchově. Pro nájemní byty jsou z hlediska efektivity vhodné malé, v průměru dvoupokojové.
Nakupují ve smíchovském projektu i investoři?
Je řada investorů, která má zájem o větší počet bytů. Ti to následně budou pronajímat jako nájemní bydlení. Primárně jako nájemní bydlení jsme však byty neplánovali. Ve finále to ale na Smíchově bude skutečně kombinace nájemního a vlastnického bydlení.
Po jakých balících budete nájemní byty investorům prodávat?
Budou to balíky do deseti bytů.
Jak máte zajištěné financování projektu na Smíchově?
Těch 20 miliard vypadá jako velká částka, ve skutečnosti ale tolik potřebovat nebudeme. Jedna etapa představuje zhruba tří až pěti miliardovou investici. To potřebujete na začátku. Na další etapy ale už použijeme zisk z předchozích fází. To samozřejmě doplníme dluhovým financováním. Takže financování není zásadní problém.
Dřív byl?
To se stalo v minulé krizi, kdy banky přestaly poskytovat úvěry. Dnešní krize má ale úplně jiný charakter. Prodáváme v době koronaviru a prodáváme za ceny, které jsme předpokládali. Prodáváme dokonce o něco rychleji, než jsme očekávali. Navíc určité fáze projektu, jako bude kampus České spořitelny, si banka bude financovat sama. To pro nás žádnou finanční zátěž nepředstavuje. Na první etapu Smíchova máme úvěr od Komerční banky.
Myslím, že banky jsou ve vztahu k těmto projektům velmi vstřícné. Je to o tom, že věří kvalitě přípravy a věří i lokalitě. Částečně jsme také využili externí kapitál. Předpokládáme však, že tyto prostředky přefinancujeme emisí dluhopisů. Případná partnerství na úrovni jednotlivých projektových společností nevylučujeme, ale nejsou pro nás nezbytná.
Už víte, jak bude dluhopisová emise velká?
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
