Českých byznysmenů je v průmyslových nemovitostech jako šafránu. Jedním z největších je spolumajitel skupiny Accolade Milan Kratina. „Oslovujeme kapitány českého průmyslu nebo úspěšné kluky z IT,“ popisuje podnikatel skladbu investorů ve fondu Accolade. Kapitál do něho vkládají již i čeští miliardáři.
Patříte mezi nejmladší české byznysmeny v realitách. Kde jste vzal počáteční kapitál?
Musel jsem obchodní model vymyslet tak, abych peníze nepoužíval. Napadlo mě, že obejdu vlastníky, zajistím si smluvně pozemky za sto milionů, seženu územní rozhodnutí a stavební povolení, prodám koncovým uživatelům nebo velkým developerům a zaplatím původním majitelům. Záhy jsem však vymyslel strukturu, která by připravovala pozemky a současně vlastnila budoucí haly.
Pak jste ale se společníkem firmu rozdělili. Proč?
Již první investoři řekli, že chtějí vlastnit a nechtějí nést žádná rizika developera spojená se stavěním. V tu chvíli se Accolade rozdělil do dvou větví. Jedna spolupracuje s firmou Panattoni development, druhá je čistým výnosovým fondem, který inkasuje nájmy od velkých nájemců.
Z jakého důvodu jste se spojili s Panattoni?
To je náš developer, staví i pro další fondy. Accolade nachystá pozemky a peníze. Panattoni je ten, kdo přivádí klienta a stará se o výstavbu. My následně halu vložíme do našeho fondu.
Kdo s vámi investuje?
Když jsme v roce 2014 dávali dohromady kapitál na první nemovitost, kterou byla továrna výrobce zámků Assa Abloy v Týništi nad Orlicí, cílili jsme na investory s dvěma až deseti miliony korun.
Typově to byli například partneři velkých poradenských společností a advokátních kanceláří, malí a střední byznysmeni s volnými penězi. Již o rok později jsme vybírali řádově více, takže nám naskočil jiný typ investorů. Zčásti to už byli čeští miliardáři.
Kdo dal do Accolade nejvíce peněz?
Accolade má v současnosti kolem dvou set investorů. Největší vklady jsou ve stovkách milionů korun. Jména sdělit nemohu. Oslovujeme však například kapitány českého průmyslu nebo úspěšné kluky z IT. Obecně lidi, kteří s nemovitostmi nemají moc společného.
Jak kapitál sháníte?
Velkou část investorů jsme oslovili sami. Nyní však využíváme i sítě. Spolupracujeme například se společností Conseq. Díky tomu jsme schopní získat další stovky milionů korun ročně. Conseq se tak stane jedním z největších investorů v Accolade.
Třetím kanálem, který nám v získávání kapitálu ještě chybí, je privátní bankovnictví. Věřím tomu, že se časem dohodneme s některými bankami ve střední Evropě, které pak ve svých portfoliích budou prodávat Accolade. Tím bude struktura sbírání peněz v České republice vyřešena.
Prověřujete původ peněz?
Už jsme odmítli spoustu netransparentních peněz. Regulace je velmi přísná, na všechno se vyplňují formuláře. Navíc ale budujeme fond jako gentlemen’s club. Nechtěli bychom naše investory, kteří se několikrát do roka potkají, vystavit situaci, že mezi nimi bude někdo, kdo svoje prachy ukradl.
S velkými institucionálními investory počítáte?
Bavit se s institucionálními investory je další cesta rozvoje, ale už na to potřebujete určitou velikost. Stále chci mít kontrolu nad tím, jak se budeme chovat a kam půjdeme. Nechci být závislý na nikom, kdo nám přinese sto milionů eur a za tři roky řekne, že chce z fondu odejít. Stavíme instituci, která chce být ve střední Evropě dlouhodobým vlastníkem průmyslových nemovitostí.
Co vás vlastně do byznysu s realitami přivedlo?
Můj prvotní byznys model z roku 2011 spočíval v přípravě pozemků pro průmysl. Nikdo to nedělal, developeři se hlavně soustředili na obsazení prázdných hal, které nastavěli ještě před krizí. Objevila se díra na trhu, protože pozemkům se nikdo systematicky nevěnoval.
Jaká je skladba investorů do průmyslových nemovitostí?
Když se podíváte na strukturu vlastníků průmyslových nemovitostí v České republice, vidíte singapurský státní fond, který koupil portfolio od Kanaďanů, vidíte norský státní fond v kombinaci s americkou burzou stejně jako peníze západoevropských důchodců.
Chtěli jsme proto vytvořit infrastrukturu, aby do této sféry mohly jít i lokální peníze, protože s globálními investičními skupinami typu Blackstone si český člověk pravděpodobně nezainvestuje. To mě od začátku motivovalo.
Proč se český kapitál do průmyslových realit nepustil dřív?
Je tam hodně překážek. Musíte mít nachystané zóny. Když jste zaváhali a nemáte je, nehrajete. Ve střední Evropě by chtěli začít stavět noví velcí developeři, ale nemají zlatou cihlu připravených pozemků. Převážná většina investorů přijde do České republiky kvůli tomu, že už jejich developer má někde lokalitu s územním rozhodnutím.
Dalším faktorem je, že průmyslové nemovitosti jsou hra velkých kluků. V oboru jsou extrémně velcí hráči. Accolade je mezi nimi trochu anomálie. Ale díky tomu, že jsme měli nachystané pozemky, tak jsme hru mohli začít hrát.
Je možné ještě v České republice najít pozemky na nové průmyslové zóny?
Je to poměrně složité. Betonáž, kterou předvádí stát a všechny dotčené orgány v povolovacích řízeních, je extrémně velká. Když to srovnám s Polskem nebo Německem, tak územní plán v České republice neznamená vůbec nic. I když v územním plánu máte průmyslovou zónu, tak vůbec není jisté, že tam haly postavíte.
Povolovací proces je natolik nejistý, že pro některé zahraniční investory už je Česká republika na černé listině. Nevědí, jestli celým procesem mohou projít. V České republice je to bohužel tak, že se dva roky plácáte po úřadech a stejně nevíte, jak to dopadne.
Zhatilo vám to nějaký projekt?
Regenerujeme brownfield v Olomouci. Jsou to stará kasárna po sovětské armádě, území jsme vyčistili od ekologických zátěží. Přístup úředníků je však naprosto žalostný. Nedodržují zákonné lhůty, vydávají nejednoznačná stanoviska. Pro Olomouc je to přitom velká šance. Je to univerzitní město, takže tam může přijít někdo velmi zajímavý.
Nebude to nakonec důvod, proč třeba vaše plánovaná expanze neklapne?
Je to jeden z hlavních důvodů, proč se díváme ohledně akvizic a výstavby i na sousední země, jako je Německo a Rakousko. Česká republika je ve spoustě věcí limitující.
Co s tím?
Jednoznačně by se mělo říci, kde chceme stavět a jaký typ zástavby. Protože když se pak někdo diví, že v průmyslové zóně, která existuje v územním plánu už deset let, chce někdo stavět průmyslový park, tak je to tristní vizitka.
Chce Accolade někdo koupit?
Občas se někdo objeví. Ale naše cesta ještě není u konce. Jedním z cílů Accolade je naopak si časem velké portfolio koupit. Určitě to nebude příští rok. Ale pracujeme na tom, abychom postavili silný fond.
Kam vaše skupina směřuje?
Do konce letošního roku překročíme půl milionu metrů čtverečních pronajímatelných ploch. V dlouhodobém horizontu chceme vlastnit miliony čtverečních metrů. Rozhodně ale nechceme stavět spekulativně. Když bude poptávka klientů, poroste i Accolade. Když poptávka nebude, nikam se nepoženeme.
Jak váš byznys mění rozmach internetového obchodování?
Náš sektor se de facto stává retailem. Obchodní řetězce po světě zavírají tisíce obchodů. Dříve se považovalo za prestižní koupit si pěkné obchodní centrum. Dnes už je na stejné úrovni vlastnit distribuční centrum Tchiba nebo Amazonu.
Průmyslové nemovitosti vždy byly u investorů až třetí v řadě. Stále to platí?
Faktem je, že nemovitosti jsou dnes drahé a jsou z hlediska cen na historických maximech. Netýká se to ale průmyslových realit. Jejich maximem bude vyrovnání kanceláří a retailu. A to se zatím neděje. Přesto si myslím, že popelkovství našeho sektoru by mělo být vymazáno, protože pro něj není důvod. Banky se navíc na industriál dívají velmi pozitivně. Stále je možné si půjčit za méně než dvě procenta.
| Působil v letech 2007 až 2010 ve státní agentuře CzechInvest. Po krátkém angažmá na ministerstvu pro místní rozvoj se přesunul do soukromého byznysu. Po roce ve službách developera skladů VGP založil vlastní byznys pod značkou Accolade. |
