Trh s byty zatím marně hledá rovnováhu. Ceny v jedné lokalitě se pohybují od 70 tisíc do 190 tisíc korun za metr čtvereční. „To jsou rozdíly, které nemají logiku. Na trhu se realizuje málo transakcí a jejich počty uplynulé roky ještě klesaly. Na mělkém trhu pak mohou ceny hodně kolísat,“ říká Jiří Pácal, ředitel realitní společnosti Central Europe Holding.
Jak dlouho bude extrémně velký zájem o investice do rezidenčních nemovitostí trvat?
Do té doby, než se stabilizuje ekonomické a do jisté míry i politické prostředí. Do doby, než lidé ztratí pocit nejistoty z nové situace vyvolané pandemií a s ní souvisejících změn. A v neposlední řadě bude také záležet na tom, jak dlouho se udrží nízké úrokové sazby hypotečních bank a stavebních spořitelen. Je ale nutné si uvědomit, že hlavní vlna zájmu je za námi, většina domácností už ve vlastním bydlí. Dříve investice táhla potřeba vlastnit, mít něco, co nebylo, vyměnit nejistotu nájmu za „cihlu“. Proto žijí v Česku už tři čtvrtiny domácností ve vlastní nemovitosti.
Současný zájem o investice do nemovitostí je tažený hlavně nejistotou, co bude dál. Obavami z inflace, ohrožením stability příjmů, případně snahou uložit volné prostředky, jejichž zhodnocení v bankách je minimální. Jiné investice jsou rizikovější a více kolísají. Dalším, i když méně významným důvodem, je růst počtu single a dalších méně početných domácností. Samozřejmě se na tom podílí i nižší výstavba a zadržování nabídky bytů i domů k pronájmu, kdy část z nich zůstává prázdná.
Růstu cen napomáhá i to, že nemovitosti systematicky skupují investoři, a tak se vlastnictví začíná shlukovat v rukou poměrně úzké skupiny lidí. Co by mohlo trh více rozhýbat?
Zamrzlý trh je dlouhodobá záležitost. Češi, když koupí, tak drží. Rodinný dům změní majitele zhruba jednou za 50 let, byt za 25 let. Nemovitosti se dědí, lidé málokdy prodávají, aby si koupili vhodnější bydlení. Protože starší nemovitosti tvoří přibližně 90 procent trhu, musí se rozhýbat jejich nabídka. Vlastníci musí věřit, že prodej má smysl, protože si koupí něco jiného, vhodnějšího, potřebnějšího. Nebo mohou volné prostředky investovat někde jinde. Také pokud znatelně vzrostou náklady na úvěry, část bytů se dostane nuceně na trh a nabídka se zvýší. Zčásti by pomohla rozhýbat trh i zvýšená výstavba. O tlaku státu na vlastníky přes daně bych nechtěl spekulovat, to by bylo špatně.
Ceny bytů v Praze vystoupaly do rekordních výšin
Některé realitní kanceláře mluví o tom, že cenová hladina je teď velmi rozkolísaná.
Volatilita je obrovská. Ceny se v jedné lokalitě pohybují třeba od 70 do 190 tisíc korun za metr čtvereční. To jsou rozdíly, které nemají logiku. Na trhu se realizuje málo transakcí a jejich počty uplynulé roky ještě klesaly. Na mělkém trhu pak mohou ceny hodně kolísat. Trh je také nepřehledný. Realitních kanceláří je stále příliš mnoho, běžný občan se těžko orientuje. Existují také velké rozdíly mezi nabídkovými a realizovanými cenami.
Jak velké?
Odhady uvádějí zhruba 30 procent a ten můj je podobný.
Jaký vidíte dopad současné situace na trh s nájemním bydlením?
Příjmy domácností neklesly, lidé zatím nemají potřebu se stěhovat. Tedy panuje stabilita. Pouze centrum Prahy a několika dalších turisticky atraktivních měst zaznamenaly nárůst nabídky opuštěných bytů po zastavení Airbnb a podobných platforem krátkodobého ubytování, a objevily se tak v nabídce levné zařízené byty. To je ale dočasné. Určitě je větší zájem o bydlení v nájmu než například před deseti lety. Mladí nemají potřebu se vázat, chtějí spíše cestovat, poznávat, mají rádi změny.
Vyjma velkých měst se bydlí hlavně v rodinných domech, běžně se staví nové a opravují staré. Tento segment realitního trhu funguje dobře. Byty v regionech pocházejí hlavně z privatizace, ceny jsou většinou do 50 tisíc korun za metr čtvereční a není zásadní problém. U větších měst je znát malá výstavba, v Praze či Brně způsobená dlouhými povolovacími procesy. U řady krajských měst se ale méně staví i z důvodů nižších prodejních cen, které dosahují jen mírně nad náklady. Tedy prodejnost je omezená, nevyplatí se ve větším stavět a postačí pár menších projektů. Nájmy nejsou v regionech vysoké, ale rostou. Kdo hledá, může narazit i na nabídku městských bytů k pronájmu, objevuje se nadále v řadě měst. V Praze nájmy nejspíš nějakou dobu růst nebudou, čekat na pokles však nemá smysl.
