Investiční byty jako pojistka proti inflaci jsou odkazem minulosti. Lidem už totiž finance nestačí ani na vlastní bydlení, a tak se stále populárnějšími stávají nemovitostní fondy. „Inflaci tohoto roku neporazí žádný investiční produkt bez toho, aniž by na sebe člověk vzal neúměrné riziko. Mnohem důležitější je investovat pravidelně a do balancovaného portfolia,“ říká předseda představenstva Reico investiční společnosti České spořitelny Tomáš Jandík.
Kvůli drahým nemovitostem a nejistotě na trhu nabírají nemovitostní investiční fondy na popularitě. Jak byste mě přesvědčil, abych dala peníze raději do nemovitostního fondu než přímo do bytu?
Investice do bytu je objemná, nelikvidní a dnes s velmi drahým korunovým financováním. Navíc se musíte o nemovitost a jejího nájemce starat. Oproti tomu investice do nemovitostního fondu lze lépe vybalancovat v rámci investičního portfolia a nastavit malou pravidelnou investici spíše než splátku drahé hypotéky.
Pokud bych ale nebyla omezena finančně?
Lidé by se neměli snažit inflaci porazit v běžném roce, ale nastavit si vyvážené portfolio, do kterého budou pravidelně investovat. Inflaci tohoto roku neporazí žádný investiční produkt, bez toho aniž by na sebe člověk vzal neúměrné riziko. Mnohem důležitější je investovat pravidelně a do balancovaného portfolia, v rámci kterého mohou nemovitostní fondy hrát doplňkovou roli. Nemovitostní fondy by určitě neměly být tou hlavní složkou portfolia, ale spíše zajímavým diverzifikačním doplňkem, kterého se lidé nemusí bát, protože inflace a ceny stavebních nákladů potáhnou hodnotu nemovitostí vzhůru.
Jsou nemovitostní fondy sázkou na stabilitu?
Na rozdíl od většiny jiných aktiv se nemovitosti oceňují s malou frekvencí a ceny se mění velice pomalu, protože transakce trvá šest až dvanáct měsíců. To ale neznamená, že každý nemovitostní fond je bezpečný nebo stabilní. Typická rada většiny investičních poradců bude nějaká forma investičního portfolia, které se bude zpravidla skládat z velké části z dluhopisové a akciové složky a nemovitosti jsou tam brány jako doplňková alternativní složka, která vesměs nekoreluje s výnosy ostatních typů aktiv, takže dodává portfoliu stabilizační funkci. Nicméně rozdílnost v rizikovosti a likviditě nemovitostních fondů může být obrovská.
Inflace je už nyní hodně vysoko. Její dopad na rezidenční a komerční nemovitosti je ale stejný. Nebo ne?
Vždy to závisí na poptávce a nabídce na tom konkrétním trhu. U těch komerčních je typické, že jsou pronajaté v eurech a nájemné se navyšuje zpětně za jeden rok o eurovou inflaci. Inflace ale neznamená přímo úměrně růst ceny nemovitosti a to už vůbec neznamená dopad na výnos fondu. Na druhou stranu probíhající inflace, jak v Čechách, tak v eurozóně, bude mít masivní dopad na růst nájemného.
Historicky to tak ne vždy bylo, protože i když postupně nájemné narostlo kvůli indexaci o inflaci, tak developer dokázal komerční nemovitost postavit pořád levněji, takže indexační nárůst nebyl udržitelný. Co se ale oproti tomu v současné době změnilo, je ten obrovský nárůst stavebních nákladů. Nárůst, který se projeví v indexovaném nájemném v příštím roce, bude udržitelnější, protože stavební náklady vzrostly natolik, že developeři nové stavby ani za to indexované nájemné často nepostaví.
Pokud ale developeři promítnou nárůst stavebních nákladů do cen nájmů, nebude chtít ani stávající trh zůstat pozadu.
Přesně tak. Jakmile začne růst nějaká část, tak z toho pak benefituje celý trh. Můj názor je, že budou více benefitovat prémiové nemovitosti, které mají blíže k těm nově postaveným. A developer musí a má nejlepší možnost diktovat co nejvyšší nájemné. A samozřejmě pokud roste nájemné u nově postavených nemovitostí, tak z toho těží i zbytek trhu.
Nerozdělí se potom trh na dvě jakosti?
Trh už je dlouhodobě rozdělený, ale v době euforie se rozdíly smazávají. Naopak v době, kdy se financování zdražuje nebo někteří drobní nájemci mají problémy přežít, tak se nůžky rozvírají.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
