E15: Jak se ze slovenského developera stane velký mezinárodní hráč?
Důvod byl prostý, Slovensko už bylo pro HB Reavis moc malé. V roce 2005 jsme z pohledu vlastních prostředků přesáhli půl miliardy eur. Na Slovensku už nebyl prostor pro investice. Navíc růst ekonomiky nebyl dostatečný, abychom mohli pokrýt svoje požadavky na návratnost. Proto jsme začali hledat větší trhy. Praha a Varšava byly klíčové lokality, kam jsme se tehdy rozhodli vstoupit stejně jako do Budapešti. V expanzi pokračujeme, ještě tento rok chceme mít první transakci v Londýně, nejpozději v prvním pololetí příštího roku hodláme uzavřít akvizici v Istanbulu.
E15: Proč jste se tolik zaměřili na Polsko?
V zemích visegrádské čtyřky hraje jednoznačně prim Varšava. Její trh je tak velký jako zbytek V4 dohromady, možná i větší. Proto pro nás byla klíčovým trhem, na který jsme chtěli vstoupit. Ve Varšavě je navíc proti Česku nebo Slovensku výrazně odlišný přístup široké i odborné veřejnosti k nové výstavbě a k realitnímu byznysu. Chtějí, aby se Varšava rozvíjela, její atraktivita je tedy veliká. V roce 2010 jsme ve Varšavě investovali do prvního projektu a o tři roky později jsme na polském kancelářském trhu hráč číslo dvě.
E15: Jak jste si vybírali další lokality pro expanzi?
Přede dvěma lety jsme začali řešit, co bude dál. Tehdy jsme už měli za sebou vstup do Varšavy a do Prahy. Vytipovali jsme si dalších pět trhů, které nám dávaly smysl a byly dostatečně velké. Bráno z Východu na Západ šlo o Moskvu, Istanbul, Vídeň, německá města, mezi nimi především Berlín a Londýn. Pak jsme u každého trhu probírali jeho silné a slabé stránky, až nám zbyl Londýn a Istanbul. Jedna lokalita v západní kultuře a druhá ve východní. Istanbul silně rostoucí trh a z hlediska počtu obyvatel největší evropské město s obrovskou dynamikou.
E15: Co vás na Turecku láká?
Je to sázka na růst. Zvláště segment kancelářských budov je tam hodně nerozvinutý, ale s obrovským potenciálem. Do Turecka proudí spousta zahraničních investic, které budou potřebovat někde usadit a budou chtít standard obvyklý v západní Evropě.
E15: A Londýn?
Jde o nejlikvidnější trh na světě. Ve střední Evropě činily v posledních dvou letech roční investice do komerčních nemovitostí zhruba tři miliardy eur. Pro srovnání jen samotný Londýn vykázal investice za 15 miliard eur. Tak jsme si řekli, pojďme to zkusit.
E15: Není ale v Londýně moc silná konkurence?
Tu jsme samozřejmě zohledňovali. Marže a ziskovost tam vůbec nejsou špatné, ačkoli jsou pochopitelně nižší než zde. Když ovšem srovnáme riziko podnikání v Čechách a v Londýně, tak se nám tamní marže zdá přijatelná. A pokud navíc proti konkurenci budeme mít nižší náklady díky přenosu našeho integrovaného byznys modelu, mohli bychom se z pohledu marže dostat až na středoevropskou úroveň.
Situace na pražském kancelářském trhu je skutečně napjatá. Vnímáme, že je kvůli celkové kondici ekonomiky slabší, zvláště ve srovnání s Varšavou nebo Bratislavou
E15: Budete na obou nových trzích nakupovat více projektů?
Mít v Londýně projekty na tři sta tisíc metrů čtverečních kanceláří jako ve Varšavě není možné. Objemově tam budeme někde jinde a tím pádem i z hlediska relevance na trhu. Ambicí však je, abychom do konce roku 2014 převzali v Londýně i Istanbulu ještě druhý projekt.
E15: Z čeho expanzi financujete?
Naše finanční strategie je poměrně jednoduchá. Pozemky a projekty nenakupujeme na dluh, ale za své, z vlastní ekvity. Samozřejmě se vždy snažíme, aby splátkový kalendář akvizice odrážel možná rizika projektu. A tím, že většinou stavíme spekulativně, tak velkou část výstavby financujeme také z vlastních prostředků. Až po získání určitého objemu pronájmů vstupujeme do klasického developerského financování. Ve střední Evropě dnes máme kolem deseti finančních partnerů, s nimiž spolupracujeme. Tento rok navíc spouštíme trochu jiný typ financování, který už nebude postavený čistě na projektové bázi.
E15: O co se bude jednat?
Pokud všechno půjde dobře, tak do konce měsíce budeme mít první emisi dluhopisů skupiny HB Reavis, a to na kapitálovém trhu ve Varšavě. Podobně jako v realitách je i tamní kapitálový trh jedním z nejdynamičtějších v Evropě. Záměr nám pouze zkomplikovala polská vláda, která zvažuje reformu penzijního spoření. Penzijní fondy jsou přitom v Polsku jedním z hlavních investorů do dluhopisů. Právě v těchto dnech se rozhoduje o tom, jestli dojde ke změně penzijní struktury hlavně ve vztahu k investicím do polských státních dluhopisů. Takže úspěch naší emise bude mimo jiné záviset na tom, kam se tato reforma posune.
E15: Jestliže to neklapne, budou vám tyto peníze chybět?
Úspěch si samozřejmě moc přejeme, ale zároveň finance z dluhopisů za každou cenu nepotřebujeme. Jde spíše o budování si jména mezi investory, abychom postupně mohli rozšířit spektrum zdrojů financování. Nyní jsme dokončili představení záměru investorům. Zájem registrujeme, otázka je, jak bude velký a za jakou cenu. Nechceme jít do něčeho, co by nám nedávalo ekonomický smysl.
E15: Sázka na spekulativní výstavbu vám zatím vychází? Jen v Praze nyní stavíte poměrně velký objem kanceláří.
Když jsme začínali stavět první fázi kancelářského centra River Garden, což byl náš první projekt v Praze, tak jsme začali stavět spekulativně, a když jsme stavbu dokončili, měli jsme více než z 90 procent pronajato. V případě dokončované druhé a třetí etapy tohoto projektu jsem optimista. Věřím, že do konce roku budeme moci být se stavem pronájmů spokojení.
E15: V Praze teď ale rozhodně o volné nové kanceláře nouze není.
Situace na pražském kancelářském trhu je skutečně napjatá a vnímáme, že trh je kvůli celkové kondici ekonomiky slabší, zvláště ve srovnání s Varšavou nebo Bratislavou. Proto tento i příští rok budou z pohledu konkurenčního boje náročnější. Ale nám konkurence paradoxně dlouhodobě pomáhá, protože se díky ní trh vyčistí. Někteří hráči, kteří vstoupili na trh s vizí vysokých zisků, asi rychle pochopí, že ve výstavbě kanceláří jde o běh na dlouhou trať a dělat v tomto oboru rychlé zisky je jenom sen.
E15: Z trhu občas zaznívají hlasy, že se na něm prosazujete ostrými lokty a nízkým nájemným. Co je na tom pravdy?
My dáváme hodnotu nájemcům a ti si nestěžují. Pro nás jsou důležití nájemci a ne konkurence. Navíc si myslím, že naše ceny minimálně v případě první fáze River Garden nebyly nižší, než měl trh. Naopak jsme první etapu tohoto projektu pronajali z hlediska nájemného poměrně nadstandardně. Jsme přesvědčeni, že kvalita našich budov je vyšší, než je standard trhu, takže klientovi dáváme vyšší hodnotu i z pohledu kvality.
E15: Letos jste udělali dva velké obchody, když jste prodali kancelářské budovy v Bratislavě a obchodní centrum Aupark Žilina. Jaká je vaše prodejní strategie?
V případě nákupních center je naše investiční strategie taková, že o prodeji začínáme přemýšlet až ve čtvrtém či pátém roce od dokončení, abychom mohli ještě přidat hodnotu jeho dalším rozvojem, optimalizací mixu nájemců a přitáhnutím návštěvníků. V Žilině jsme ale dostali takovou nabídku, že jsme tam Aupark prodali i po dvou letech od otevření.
E15: A v případě kanceláří?
V jejich případě nemáme investiční strategii pevně zafixovanou, ale souvisí spíše s naší rozvahou. Máme zásadu, že náklady například na provoz a úroky z dluhu pokrýváme příjmy z dokončených nemovitostí. Naší ambicí je, abychom nemuseli prodávat něco jen kvůli pokrytí těchto běžných výdajů. Ale protože dnes máme určitě přebytky, snažíme se zmenšit portfolio dokončených nemovitostí tak, abychom vyrovnali cash flow a uvolnili co nejvíce peněz pro rozvoj. Takže postupně rozprodáváme portfolio kancelářských budov, ale není to tak, že prodáme všechno najednou. Chceme si zachovat určitou stabilitu příjmů.
E15: Na Slovensku a v Ostravě máte logistické parky, nedávno jste deklarovali zájem také o bytový trh. Pustíte se více za hranice svých dosavadních domén, retailu a kanceláří?
V případě logistiky určitě nejde o segment, který bychom chtěli dále rozvíjet. V této oblasti spíše už jen dobíhají starší projekty. Když bude dobrá příležitost, tak bychom z nich chtěli rozumně vystoupit. Co se týče bytů, zvažovali jsme, zda by nám vstup do tohoto segmentu dával smysl. Asi před měsícem jsme ale došli k závěru, že v tuto chvíli se do toho v Praze ani ve Varšavě nepustíme. Nechtěli bychom totiž dělat masovou bytovou výstavbu, ale kvalitní rezidenční projekty ideálně v širším centru Prahy. Ale když jsme vyhodnotili velikost tohoto segmentu, ukázalo se, že jde o příliš malý trh a až moc by nás to odvádělo z našeho hlavního byznysu. V bytovém developmentu se dají vydělávat peníze, ale zatím nejsou v rámci pražského a varšavského trhu dostatečně zajímavé, abychom do toho v tuto chvíli vstupovali.
E15: Co dalšího v Praze připravujete?
Zajistit si plynulý přísun nových projektů a pozemků je v Česku jedno z největších trápení, která tu máme. Parcel a projektů je totiž k dispozici velmi málo. V případě Varšavy máme zásobu na nejbližší čtyři roky, na Slovensku jsme zásobovaní na dvacet let. Zato v Praze, kde teď stavíme dvě kancelářská centra, už musíme hledat nové příležitosti, abychom za rok mohli spustit další projekt. Chceme totiž mít vždycky něco připraveného pro naplňování potřeb našich klientů. Ale přiznávám, že v Praze je to výzva.
Pavel Trenka (40) Ve skupině HB Reavis působí šestým rokem. Byl architektem mezinárodní expanze skupiny. Generálním ředitelem společnosti je od letošního října. Před vstupem do HB Reavis byl konzultantem ve společnosti McKinsey & Company, pracoval též jako investiční bankéř v Bank Austria Investment Bank.
