Na pražský realitní trh v posledních letech nenápadně vstupuje nový hráč. Developerská společnost EBM se zatím zaměřovala na menší projekty, během pandemie se jí ale podařilo přetáhnout top manažera ze Skansky Jana Šulce a pustit se do zatím největšího projektu – nové čtvrtě v Kladně za tři miliardy korun. „Pokud bydlíte v Kladně v blízkosti vlaku, tak vlastně žijete na metru. Po rekonstrukci trati budete v centru Prahy za půl hodiny. To je stejné jako metrem z Černého Mostu,“ říká Šulc, výkonný ředitel rodinné developerské společnosti EBM, kterou založili otec se synem Ľubomír a Jakub Vaisovi.
Jste rodilý Kladeňák a teď se tam podílíte na velkém stavebním rozvoji. Cítíte zvláštní vztah k místu, které zároveň rozvíjíte?
Ve zkratce říkám, že jsem rodilý Kladeňák, ale narodil jsem se na Vysočině. Oba moji rodiče nicméně pocházejí z Kladna, a když mi byl necelý rok, tak jsme se tam vrátili a já tam žiji dodnes. Lokality, které dnes s EBM rozvíjíme, znám velmi dlouho. Často jsem kolem jedné z nich v dětství chodil ke své babičce doučovat se němčinu. Pokaždé, když dnes na to místo přijedu, vzpomenu si na tu dobu. Je to příjemné se vrátit na místo, které člověk tak důvěrně zná a něco tu vytváří.
Teď mluvíme o lokalitě Engerth, kde se dříve nacházel černouhelný důl?
Vzpomínám si, jak jsem jednou šel se psem kolem pozemku, to jsem ještě nepracoval v EBM, a najednou si uvědomil, jaký má vlastně potenciál. Že je to ideální místo pro rezidenční výstavbu. Celý život jsem kolem něj chodil, ale až tehdá jsem se na něj podíval jinýma očima a od té doby jsem už jen přemýšlel, jak tuto příležitost uchopit a začal zjišťovat majitele. Když jsem o rok později přešel do EBM, okamžitě jsme začali projekt rozvíjet a velmi rychle jsme dotáhli akvizici.
Budete tam muset něco bourat?
Náš pozemek je momentálně prázdný. Když naši předkové, horníci, zakládali doly, tak na to šli chytře. V nejbližším okolí těžební jámy si nic nepoddolávali, protože věděli, že tam budou mít zázemí. Takže náš pozemek není poddolovaný, což je velice důležité pro způsob založení našich objektů. V místě už nejsou žádné provozy a po hornické činnosti zbyla už jen pamětní deska. Engerth byl vlastně první důl na Kladně, který byl v padesátých letech zavřený a zasypaný.
Co tam chystáte?
Budou tam bytové domy o čtyřech až pěti patrech, celkem 125 bytů. Chceme začít stavět během léta tohoto roku. Už máme podepsané všechny smlouvy, dohodnuté kontribuce s městem, čekáme jen na stavební povolení. Protože se území nachází v blízkosti obydlené oblasti, nemusíme tam vymýšlet ani složité zasíťování, jen musíme udělat ve spolupráci s městem a majiteli sousedních pozemků velkou přeložku horkovodu.
Kladno je dodnes vnímáno jako takové neutěšené město s pohnutou minulostí, jehož obyvatelé jezdí pracovat do Prahy. Jaký potenciál v něm vidíte vy?
Já vždycky říkám, že Kladno je bohužel vnímáno jako taková popelka vedle Prahy. Je to přitom největší středočeské město se 70 tisíci obyvateli a nachází se nejblíže Praze. Na to ale Kladno paradoxně trochu doplácí, protože valná většina kulturního i komerčního vyžití je právě v hlavním městě. Denně dojíždí do Prahy asi 25 tisíc lidí, do práce, obchodů, do restaurací, za kulturou. To je obrovské číslo. Třetina města se ráno prostě zvedne a odjede pryč. Lidé z Hradce Králové, Pardubic nebo Tábora to mají do Prahy relativně daleko, a ta města tak musejí žít mnohem samostatněji.
A jak sem chcete nalákat nové obyvatele? Ne každému se chce každý den dojíždět.
Kladno má výborné spojení do Prahy, kromě vlaku je obslouženo dvěma dálnicemi. Výhodou R6 na Karlovy Vary a D7 na Slaný je, že na nich nevisí žádné další velké středočeské město. Před Prahou se tak ráno z těchto směrů neštosuje velké množství dopravy. Zároveň probíhá rekonstrukce železniční trati a vlakem tak brzy bude možné jezdit do centra Prahy na Masarykovo nádraží do půl hodiny. To je stejně dlouho jako z Černého Mostu nebo ze Zličína. Pokud jste tedy v Kladně v blízkosti vlaku, tak vlastně žijete na metru. Nebydlíte přitom někde v poli na kraji metropole, ale v největším středočeském městě se všemi službami, a přitom v blízkosti zeleně. Tak se to také snažíme lidem vysvětlovat a prodávat. Kladno není ta špinavá Poldovka, ale moderní rozvíjející se město.
Ale jak docílit toho, aby Kladno nebylo jen noclehárnou Prahy?
Hodně to řešíme ve spolupráci s městem. Musím ocenit, že dialog se zástupci města je velmi otevřený. Náš druhý kladenský projekt Stromovka odpovídá svou velikostí malé vesnici, bude tam 600 až 700 bytů, je to opravdu městotvorný projekt. Bude se přitom nacházet hned u hlavního vlakového nádraží, takže zde vznikne uzel, kam se budou lidé přirozeně stahovat. Počítáme s výstavbou malého náměstí, součástí bude jak klasická vybavenost jako obchody, kavárny, služby, tak i veřejná, tedy školka.
Kromě toho bychom v lokalitě rádi postavili i centrum bydlení pro seniory. V rámci rekonstrukce trati vybudovala Správa železnic prodloužený podchod na nástupiště, který ústí přímo u našeho projektu. Tím bude stávajícím obyvatelům města umožněn přístup do lesa, který náš projekt obklopuje a který byl bohužel dodnes odříznut železniční tratí. Věřím, že nebudeme jenom čtvrtí pro nově přistěhované.
Zaujal mě váš záměr postavit domov seniorů. Proč se do toho pouštíte?
Je to segment, kterému jsme se dřív věnovali. V projektu Stromovka počítáme s tím, že součástí centra pro seniory by mohla být mateřská školka. Studie ukázaly, že podobné kombinace mají pozitivní vliv na psychiku starších lidí, tedy být kolem dětí a slyšet onen dětský hlahol. Na Západě to velice dobře funguje. Prakticky to také dává smysl, protože spoustu provozních věcí mohou obě instituce sdílet. Domovy seniorů by obecně neměly být někde za městem, na samotě, na zámečku. Mají vznikat uprostřed sídliště, obytných čtvrtí, aby bylo pro rodinu i pečovatele snadné sem docházet. Aby se návštěva starších příbuzných stala součástí každodenního života rodiny, což je pro seniory velice důležité.
Domovy důchodců dosud developery příliš nelákaly. Chcete do nich více investovat?
V minulosti jsme postavili a provozovali čtyři domovy pro seniory po celé České republice. Následně jsme celé portfolio prodali jednomu francouzskému koncernu. Díky tomu, že jsme domovy nejenom stavěli, ale také provozovali, naučili jsme se spoustu věcí a toto know-how nyní chceme zúročit. Centra bydlení pro seniory, ať už běžná, či se zvláštním režimem, jsou totiž velice náročná na efektivitu provozu, takže už když kreslíte studii, musíte vědět, jak objekt bude fungovat, jak bude provozován. Opět se také vracím k tomu, že jsme blízko Prahy, což usnadní dopravu personálu i příbuzných. Samozřejmě celý koncept musíme blízce koordinovat s městem a krajem.
Se stárnoucí populací budou domovy seniorů asi čím dál zajímavější byznys.
Když se podíváme na demografickou křivku, tak vlastně není o čem přemýšlet. Na druhou stranu, jak jsem zmiňoval výše, taková zařízení jsou velmi specifická a náročná na efektivitu, a tudíž citlivá na výši nákladů, jak při výstavbě, tak při následném provozu. Z ekonomického pohledu to není úplně sexy byznys. Nicméně se zkušenostmi a správným přístupem je možné to dělat efektivně. V neposlední řadě vnímáme společenský aspekt, je potřeba tento segment kultivovat, protože ty kapacity budou chybět. To vidíme už dneska.
Kdy novou čtvrť dokončíte?
V prvním kvartálu tohoto roku se chystáme požádat o stavební povolení na první etapu, celkem jich bude čtyři až pět. V první etapě jde zhruba o sto bytů. Musíme ještě předtím postavit rozsáhlou infrastrukturu. To území nikdy nebylo developované, takže tam musíme dotáhnout tři čtvrtě kilometru nového vodovodního potrubí, stejně dlouhou kanalizaci a další inženýrské sítě. Pokud to půjde dobře, začali bychom stavět v roce 2025 a o dva roky později by se mohli stěhovat první majitelé bytů.
Jak vysoká je to investice?
Bavíme se zhruba o třech miliardách korun celkových nákladů. Je to náš největší projekt.
Někteří developeři v okolí si pochvalují, že zde dostávají povolení svižněji než v Praze. Je to důvod, proč je vás tolik, kdo v Kladně staví?
Neřekl bych, že je to primární důvod, ale samozřejmě je to příjemný bonus. Ono to o tolik rychlejší kolikrát není, ale přijde nám, že komunikace je otevřenější a město čitelnější. Developer tu není vnímán jako darebák. Město vnímá, že do lokality přinášíme něco nového, kvalitní architekturu a obyvatelům zlepšení života. To ale neznamená, že jde radnice developerům na ruku. Má velice jasné požadavky, které respektujeme. Spíše tedy věřím, že více než nějak nestandardně lehčí povolovací řízení developery láká Kladno díky své strategické poloze, výbornou dopravní dostupností a dostupností pozemků.
Když jsme se tak bavili o dojíždění, cílíte ve svých projektech hlavně na Pražany?
Kladno má svou kupní sílu, generace dorůstají a obměňují se a věříme, že i Kladeňáci se budou chtít posunout z panelových sídlišť do moderních nových projektů. Věřím, že město dodá určitý počet našich budoucích klientů. Nicméně se budeme snažit pražskému klientovi prodat myšlenku, že Kladno je sexy. Představuji si našeho pražského klienta jako mladou rodinu, mladého člověka, původně nepražáka, který si říká, že by rád bydlel ve vlastním. Má dobrou práci, ale když se podívá na ceníky pražských projektů v kombinaci s dnešními úrokovými sazbami, zhrozí se. A v takové situaci my přicházíme s alternativou, s projektem s kvalitní architekturou, který je zhruba půl hodiny hromadnou dopravou z centra Prahy, přitom ve velkém městě se všemi službami, v těsné blízkosti zeleně, a to vše s cenovkou o čtvrtinu nižší. Dneska je průměrná cena pražského bytu v centru kolem 140 tisíc korun za metr čtvereční, na okraji metropole kolem 125 tisíc za metr, kdežto na Engerthu začínají prodejní ceny na 90 tisících korun.
V Kladně stavíte zejména bytové domy, ale v prstenci okolo Prahy, například ve vašem projektu v Berouně, stavíte i vilky. Není to opět vábidlo na Pražany, kteří touží po rodinném domě?
Když se vrátím k našemu virtuálnímu klientovi, tak mu dnes už není 28 let a nemá malé miminko. Povedlo se mu v práci posunout, má dvě děti, sportuje a chce dům se zahradou a garáží. Takového člověka neoslovím Stromovkou ani Engerthem. Musím mu nabídnout větší bydlení, vyšší komfort, propojení s přírodou, hezký výhled, a to přesně náš berounský projekt splňuje. Vnímáme to jako segment, který je pro lidi stále zajímavý.
V Praze zase cílíte na luxusní bydlení, že?
Neřekl bych luxusní. I když výjimkou je Erbenova Rezidence, to byl opravdu unikátní projekt, který se naskytne jednou za život. Nádherné výhledy, nádherná architektura. Byl velmi náročný. Spoustu developerů to mělo na stole jako možnou akvizici a všichni to odmítli. Jsem rád, že kolegové v EBM byli ještě před mým příchodem odvážní a projekt koupili. Loni jsme ho dokončili a všechny byty jsou prodané. Nicméně neřekl bych, že EBM cílí na tento segment, není to náš typický produkt, i když se něčemu podobnému do budoucna nebráníme. Nechceme se zařadit do mainstreamu, chceme vytvářet projekty s přidanou hodnotou.
Převažují hypotékáři, nebo lidé platící hotově?
To záleží hodně na segmentu, ve kterém se pohybujete. I když je pravda, že i v Erbenově Rezidenci financovali někteří klienti své byty pomocí hypotéky, alespoň částečně. Někteří naopak hradili kupní cenu plně z vlastních prostředků. Na druhou stranu když se podíváme třeba do Kladna, tak předpokládáme, že bude valná většina bytů hrazena z hypoték. Zároveň uvažujeme, že v Engerthu bude část domů vlastnická a část družstevní.
Budete se opravdu pouštět do družstevního bydlení?
S konceptem družstevního bydlení už máme zkušenost, dokončili jsme takto již dva projekty, jeden na Novostrašnické v Praze a druhý ve Starých Splavech u Máchova jezera. Je to určitě alternativa ke klasickému modelu vlastnického bydlení a zvláště v dnešní době nabývá na atraktivitě. V případě družstevního bydlení si totiž bere úvěr samo družstvo a to na delší dobu než jednotlivec hypotéku. Díky tomu se snižuje výše měsíční splátky a zároveň odpadá posuzování bonity klienta bankou. Díky tomu tak na nové bydlení dosáhne větší počet zájemců.
Vnímáte to jako cestu pro střední Čechy, které nejsou tak bohaté?
Neříkám, že jedinou, ale určitě se bude role družstevního bydlení zvětšovat.
Budete vstupovat i do nájemního bydlení?
S každým novým projektem prověřujeme možnost nájemního bydlení znovu a znovu. A zatím nám to nikdy nevyšlo tak, abychom se do toho pustili. Jednak se koncepty našich projektů, jejich architektura a dispozice nehodily pro nájemní bydlení. Jednak nám nikdy nevycházela návratnost projektu, aby dával ekonomicky smysl. Celý pražský trh říká, že nájemní bydlení je budoucnost, ale vidíte, že se to v širokém měřítku zatím neprojevilo.
Jak na vás dopadlo ochlazení trhu?
Stejně jako u ostatních se nám výrazně zdražilo financování, tedy developerské úvěry, podražily i stavební materiály a práce. Hlavně v předminulém a minulém roce, letos už se situace naštěstí stabilizovala. Dopad do výsledků firmy to samozřejmě nějaký má, museli jsme si sáhnout do marží. Nicméně se nám daří držet projekty v černých číslech a to díky tomu, že jsme je nikdy nekalkulovali na hranu a nešli jsme do všeho, co bylo k dispozici. Jsme rádi, že jsme nepodlehli realitní horečce a přistupovali k projektům a akvizicím zodpovědně a konzervativně. Vylepšit ekonomiku projektů zdražováním v této celospolečenské situaci už není v podstatě možné, lidé mají prostě svůj strop, za který už není možné jít.
Jan Šulc
Vystudoval stavební fakultu Českého vysokého učení technického v Praze. V roce 2011 nastoupil do Skanska Property, kde působil v managementu firmy, a od roku 2019 byl zodpovědný nejen za developerské projekty Skanska v Česku, ale v i v maďarské Budapešti. V roce 2020 se stal výkonným ředitelem rodinné developerské společnosti EBM, kterou založili otec se synem Ľubomír a Jakub Vaisovi.
A budete zlevňovat?
Ono není kam. Developery tlačí stavební a finanční náklady. Lidé si myslí, že máme obrovské marže, jenže my musíme bojovat s celou řadou neznámých. Na povolení čekáme roky, a když vezmeme marži z dokončeného projektu, která se pohybuje mezi deseti a patnácti procenty, musíme ji rozložit do celé doby života projektu. To bývá pět let, ale může to být i dvakrát tolik. Pak pracujeme s roční marží okolo tří až pěti procent a to je hraniční číslo. Věřím, že se poptávka brzy obnoví, nicméně nemyslím si, že by nové byty mohly zlevňovat.
Přišel jste do EBM ze Skanska Property. Jaké to bylo přejít z tak velkého korporátu do relativně malé developerské firmy?
Byl jsem ve Skanska devět let a už jsem potřeboval změnu. Tím nechci říct, že by bylo ve Skanska něco špatně, ale už jsem byl na pozici, kdy jsem byl hodně daleko od operativy, od projektů, od toho, co mám rád a co mě baví. Místo toho jsem řešil spoustu korporátních věcí, reportování a ke konci už trávil hodně času v letadle. Uprostřed tohoto rozpoložení jsem šel na oběd s Jakubem Vaisem, se kterým jsme se pracovně znali už dlouho, a mezi řečí nás napadlo, že by bylo fajn zkusit společně rozvíjet developerskou divizi EBM. Relativně rychle jsme se domluvili a musím říct, že to byl dobrý krok.
Dnes je tomu tři roky, co jsem v EBM, a jedna z věcí, která mě nejvíc baví, je rychlost a flexibilita rozhodování. Vše se děje na jednom patře a věci se mohou posouvat velice rychle kupředu. Na druhou stranu mi občas chybějí procesy a systémy, které v tom robustním systému korporátu fungují automaticky. A to byl vlastně i jeden z důvodů, proč jsme se s Jakubem dohodli na spolupráci. Když firma začíná živelně růst, musíte nutně převzít nějaké korporátní procesy a nastavit standardy, jinak se v tom utopíte.
Nebojíte se, že zase utečete od operativy?
Věřím, že ne. Nemyslím si, že bychom během následujících deseti let vyrostli do firmy o dvou stech lidech a s desítkami miliard obratu ročně. Chceme být někde mezi tím korporátem a malou developerskou firmou o dvou lidech. Středně velká flexibilní firma, která si drží lidský přístup, ale s důrazem na kvalitu a znalosti z korporátu.
