V době, kdy řada developerů odkládá kvůli ochlazení trhu a vysokým sazbám své projekty, developerská a investiční skupina Crestyl představila v Praze projekt za čtyři miliardy. Na místě bývalého průmyslového areálu Aritma v Praze 6 postaví luxusní lesní čtvrť Šárka. „V dnešní době není jednoduché zahájit developerský projekt. Často slýcháme, že naši partneři v byznysu přerušují své záměry. My jsme se rozhodli v projektu Šárka postavit byty vyššího standardu. O podobné unikátní projekty je stále velký zájem navzdory obecnému propadu poptávky,“ říká v rozhovoru pro E15 provozní ředitel Crestylu Simon Johnson.
Developeři, kteří se soustředí na luxusnější byty pro bohatší kupce, tvrdí, že současné ochlazení na trhu s byty na ně nemá takový vliv. Je tedy vyšší standard cesta, jakou se teď vydat?
Je to cesta, ale nutno dodat, že vždy záleží na lokalitě, kde stavíte. Právě ta rozhoduje o tom, jaký typ projektu a pro které zákazníky můžete vybudovat. V případě Šárky jde o velmi žádanou Prahu 6 nedaleko metra. Nebojíme se, že by zrovna tam byl problém byty prodat.
Když teď pominu Šárku, stavíte i na dalších místech. Zvažovali jste, že některé projekty pozastavíte stejně, jak to dělá konkurence?
Naštěstí – a klepu na dřevo – zatím nejsme v situaci, že bychom museli odkládat naše projekty. Všechny jsme buď zahájili, nebo zahájíme. Některé z nich sice mají mírné zpoždění, ale v zásadě postupujeme podle plánu.
Někteří developeři potichu nabízejí slevy. Jste pod tlakem, abyste šli s cenami bytů dolů?
Na trhu pociťujeme značný tlak. Nicméně jsme přesvědčeni, že pokud disponujete kvalitním projektem v dobré lokalitě, byty si svou hodnotu udrží. Ceny se stabilizovaly, nenavyšují se, na sekundárním trhu sledujeme určitý pokles, my ale nezlevňujeme.
Pro české developery se stává stále větším tématem nájemní bydlení. I vy v některých projektech budujete nájemní byty. Jak velké je to pro vás téma?
Nájemní bydlení se v období covidu ukázalo jako nejspolehlivější forma investice. Současné úrokové sazby však situaci komplikují. Nicméně věříme, že se v roce 2024 situace obrátí a nájemní byty se vrátí do kurzu. My sami plánujeme vybudovat vlastní fond nájemního bydlení.
Takže začnete držet byty a počítat s dlouhodobějším výnosem?
Stejně jako držíme kanceláře, budeme držet i byty. To znamená ano, budeme provozovat dlouhodobé nájemní byty. Je to pro nás další směr, kterým se vydáme.
Máte už představu, v jakém časovém horizontu budete bytové portfolio budovat?
Máme vytipovaných několik našich projektů, u kterých bychom si mohli byty po výstavbě ponechat a nepouštět je do běžného prodeje. Za rok nebo dva bychom mohli některé začít stavět.
Máte cíl, kolik byste ve fondu chtěli držet bytů?
Interní očekávání máme, ale zatím nebudeme zveřejňovat. Přesný cíl jsme zatím nestanovili.
Pustíte do fondu i další investory?
Je to postup, který zvážíme. Ještě nejsme rozhodnuti.
Jak daleko jste s projektem obchodně-administrativního centra Savarin s galerií na Václavském náměstí?
S hrdostí mohu sdělit, že jsme letos opět podali žádost o nové územní rozhodnutí. Územní řízení bylo v květnu formálně zahájeno.
Od původní kritizované verze jste zcela ustoupili?
Před rokem jsme se rozhodli upustit od starého územního řízení, které se týkalo původního návrhu, který vyvolal mnoho připomínek ze strany Památkového ústavu a Odboru památkové péče Magistrátu hlavního města Prahy. Místo toho jsme už před několika lety představili nový návrh od britského architekta Thomase Heathrewicka. Tento projekt již získal schválení od všech relevantních institucí včetně památkářů, a proto jsme se rozhodli spustit úplně nový povolovací proces, který je od začátku nastaven právě na novou podobu projektu.
Jaký bude harmonogram výstavby?
V průběhu tohoto roku se uskuteční územní řízení. Potom budeme pravděpodobně rok čekat na stavební povolení a samotnou výstavbu odhadujeme na přibližně tři roky.
Takže někdy kolem roku 2025 byste mohli začít stavět? Nebojíte se nové vlny odporu proti projektu?
Existuje vždy určité riziko, ale zatím nevnímáme, že by tu nějaký odpor vznikal. S účastníky procesu jsme komunikovali a vše diskutovali.
Na výstavbu projektu jste před časem vydávali dluhopisy v hodnotě 2,2 miliardy korun. Ty budou ale splatné v roce 2026, kdy se teprve bude stavět. Je to pro vás komplikace?
Hodnota projektu výrazně přesahuje hodnotu dluhopisů. Projekt prochází několika fázemi financování. Nepovažujeme to za problém.
Z čeho dluhopisy splatíte, když nebude stavba dokončena?
Každý projekt v průběhu svého života prochází refinancováním a jak říkáte, v té době bude Savarin ve výstavbě, navíc už příští rok bude dokončena již běžící první etapa, kterou je rekonstrukce samotného barokního paláce. Zde se navíc bavíme o tom, že ty dluhopisy tvoří jen asi pětinu celkové investice tohoto jednoho jediného projektu a my máme těch projektů celou řadu. Se splácením tak opravdu problém nebude.
Chystáte další emise?
Zatím jsme to neplánovali.
Usilujete o to, aby se v Savarinu nacházela Slovanská epopej. Jak daleko jste v tomto plánu?
Důležité je zdůraznit, že nejde pouze o umístění Slovanské epopeje. Cílem je vytvořit galerii o rozloze přibližně pět tisíc metrů čtverečních, která bude hostit také další umělecká díla a artefakty rodiny Muchových, za cíl má také ukázat Muchův vliv v zahraničí. Momentálně vedeme intenzivní jednání s magistrátem o finalizaci výkonných dohod. Tyto dohody mají za cíl vyřešit i veškeré spory mezi Prahou a rodinou Muchových týkající se vlastnictví. Očekáváme, že tento proces bude ukončen během příštích dvou měsíců. Pokud se nám to podaří, bude to pro nás úspěch být součástí něčeho tak výjimečného.
Co bude součástí dohody, kterou zmiňujete?
Nabízíme městu, že postavíme na naše náklady galerii. Město se naproti tomu zavazuje, že tam umístí Slovanskou epopej na dobu 25 let. My jako developer přitom během této doby ani nebudeme participovat na prodeji vstupenek, všechny peníze půjdou de facto Praze.
Do sporu o epopej se vložila Muchova vnučka, která odmítá umístění epopeje do Savarinu a hrozí soudem. Jak velká je to překážka?
Různí lidé mají různé názory. Je tu každopádně nějaká diskuze, ale já jsem přesvědčen, že to překážkou není.
Zatímco jste se snažili získat potřebná povolení pro projekt Savarin, trh se i vlivem covidu výrazně změnil. Bude i toho mít vliv na tento projekt z pohledu funkce a nájemců?
Covid-19 měl značný vliv na náš byznys a nemovitostní trh, který se rychle mění. Aktuálně vnímáme zvýšenou poptávku po moderních, kvalitních kancelářích v centru metropole. Poptávka je vysoká a kanceláří je stále málo. Reakce ze strany potenciálních nájemců na Savarin jsou více než kladné. Pokud jde o maloobchodní plochy, je pro nás důležité, aby se místo nestalo jen dalším turistickým centrem. Koncept retailu se v období covidu změnil a nyní se více soustředíme na jídlo a zábavu než obyčejné obchody. Chceme přitáhnout obyvatele Prahy zpět do centra města.
Simon Johnson (53)Šéf společnosti Crestyl pro Česko se narodil ve Velké Británii, do Česka se přestěhoval v 90. letech kvůli manažerské roli v mezinárodní společnosti Bovis. Před nástupem do společnosti Crestyl v roce 2010 se podílel například na developmentu pražského obchodního centra Palladium či bratislavského centra Eurovea. |
Jednáte s potenciálními nájemci?
I přes velký zájem nechceme naši nemovitost uvést na trh, dokud nezískáme pravomocné územní rozhodnutí. Nicméně téměř každý, kdo hledá větší prostor v centru města, se na nás dnes obrací.
Takže pokud vše půjde podle plánu, příští rok začnete uzavírat smlouvy?
Ano. Nemám nejmenší obavy, že bychom měli problém s obsazením prostor.
Penta stojí před dokončením projektu od Zahy Hadid na Masarykově nádraží. Brzy tam vzniknou nejdražší kanceláře v Praze. Savarin má otevřít až za několik let, plánujete ale, co se týče ceny, převzít otěže?
Projekt Masaryčky si velmi cením a chválím Pentu za jeho kvalitu, je skutečně výjimečný. Je skvělé, když developer věnuje takový důraz na architekturu. Nicméně myslím si, že to, co opravdu pohání ceny v tomto ohledu nahoru, není pouze samotný projekt, ale nedostatek kvalitních nových kancelářských prostor v centru města.
Mnohé firmy mají po pandemii, kdy se pracovalo na dálku, stále problém nahnat lidi do práce. Vedle toho říkáte, že kanceláří je nedostatek. Kam tedy míří trh?
Poptávka po kancelářských prostorech vyššího standardu je čím dál vyšší. Velké množství zaměstnanců dnes stále pracuje v „béčkových“ kancelářích, které nejsou schopny nabídnout takový komfort a služby. Centra měst mají nabízet kanceláře špičkové úrovně. Firmy mají velký zájem se nacházet v centru dění, v Praze to ale není snadné. Město má i vzhledem k památkové ochraně a ochraně UNESCO omezené možnosti. Právě projekty jako Masaryčka nebo Savarin díky tomu nemají na trhu konkurenci. Home office sice má vliv na to, kolik lidí chodí do kanceláří, ale v centru města vidíme neustále potenciál pro další růst.
Co s béčkovými kancelářemi?
Zbourat a stavět byty. Praha má vynikající metro a kancelářské budovy by měly být orientovány právě k němu. Tak se to v minulosti stalo na Smíchově či v okolí Pankráce. Administrativní objekty, které se nacházejí mimo dopravní dostupnost páteřní MHD, jsou ideální pro výstavbu bytů. I vzhledem k vysoké poptávce, která tu vládne, je to ideální způsob, jak s těmito staršími objekty naložit.
Vedle centra Prahy se pustíte také do výstavby nové čtvrti v centru Brna za několik miliard korun. Jak je v dnešní době těžké dosáhnout na takto lukrativní parcely a jsou stále k dispozici?
V minulosti byli developeři v Česku poměrně leniví. Měli spoustu příležitostí stavět na zelených loukách a nemuseli se tolik snažit, aby se svými projekty prosadili. Dnes se musí developer mnohem více ohánět. Musí mít strategii v oblasti environmentálních, sociálních a správcovských (ESG) aspektů, musí dodržovat přísnější plánovací podmínky a musí se vyrovnat s dospělejšími úřady a politickým zastoupením měst. Rovněž se musí vypořádat s lokalitou, kde staví. To znamená často kontaminovaným brownfieldem. Stavět na takovém místě je mnohem náročnější než vybudovat nákupní centrum na zelené louce, jak to bylo běžné v 90. letech.
Daří se vám nakupovat další pozemky?
Minulý rok jsme v rámci akvizic zakoupili 70 tisíc metrů čtverečních hrubé podlažní plochy (HPP). Letos jsme již zajistili dalších 40 tisíc metrů čtverečních HPP pro nové projekty v Praze.
Kde se nachází, mi asi neřeknete?
Ve správný moment vše prozradíme.
Velkým tématem je zmiňované ESG. Je to pro vás příležitost, nebo zátěž?
Snažíme se vnímat téma ESG jako příležitost. My jsme v tomto ohledu napřed a už roky splňujeme řadu požadavků. Věříme, že když věc chytneme za správný konec, umožní nám to stavět lépe, získat kvalitní nájemce a pomůže nám to i ve financování projektů.
Udržitelnost ve stavebnictví je velkým tématem. V Česku chce řada developerů více stavět ze dřeva, ale legislativa je limituje. Jak s ní válčíte vy?
České regulace jsou poměrně těžké. Tématu udržitelných materiálů věnujeme velkou pozornost. Aktuálně plánujeme v projektu Dock v Libni vybudovat přístavbu k jednomu ze stávajících objektů. Půjde o dřevostavbu, která splní vůbec nejvyšší standard udržitelnosti. Připravujeme fotovoltaiku na fasádách a střeše, skutečnou zelenou stěnu – ne jen dekorativní, jak to na mnoha budovách vidíme. Nyní právě intenzivně prozkoumáváme, jak splnit všechna kritéria, abychom takovou stavbu mohli postavit.
