Česko je považováno za bezpečnou lokalitu. Do země to přivádí zahraniční turisty plnící hotely a cizí investory, kteří pak takové hotely kupují. „Některé pražské hotely jsme díky tomu prodali už pětkrát,“ říká vedoucí partner právní firmy Dentons pro Českou republiku a Slovensko Ladislav Štorek. Asistuje u velkých transakcí s realitami i celými firmami, při nichž se točí miliardy.
V posledním roce jsme zažili velké transakce typu prodeje Prazdroje nebo České gumárenské. Lze čekat podobné obchody i letos?
Pár se jich chystá. Asi to už nebude velikost plzeňského pivovaru, ale několik velkých transakcí se objeví. Ze strany českých investorů je cítit obrovská chuť kupovat a jít i do velkých obchodů. To bylo vidět ostatně i u Prazdroje.
Sice už byl na hranici možností českých investorů, ale stejně si na to troufli. To je známka toho, že skupina seriózních českých a slovenských investorů je čím dál silnější. Práce bude dost. Stejně tak je neuvěřitelný apetit z Číny. Denně od čínských kolegů dostáváme v Evropě nějakou poptávku.
Co Číňané chtějí?
Mnoho z nich ví, co chce, často to však vůbec netuší. Hlavně aby to bylo velké a šlo to rychle vyřídit. Někdy samozřejmě vyvstává otázka nad komerčním smyslem takových akvizic. Úsměvné je, že je občas při jednáních s Číňany patrný vliv státního plánování.
Před deseti lety jsem zažil, že přesvědčovali českou stranu, ať si koupí s velkou slevou ještě padesát kusů určitého technologického produktu. Češi odpovědě- li, že toho tolik nepotřebují. A Číňané na to, že to nevadí, že si to na jaře koupí zpátky, teď ale potřebují splnit plán.
Jak zahraniční investoři vnímají Českou republiku?
Region je stále brán jako politicky stabilní, je tu bezpečno, vlády jsou s drobným folklorem v zásadě normální. Česká republika je vnímána jako zóna klidu, hotely jsou díky tomu plné. Některé pražské hotely jsme díky tomu prodali už pětkrát.
Nedávno jste skupině CPI pomáhali při velké akvizici retailového portfolia napříč několika státy včetně Česka. Jsou takovéto transakce složité?
Kdyby nebyly složité, tak by nás klienti nepotřebovali. Právě na takovéto obchody potřebují velké mezinárodní kanceláře, které mají pobočky ideálně ve všech zemích, kterých se transakce týká. Mimo jiné to snižuje náklady a zvyšuje efektivitu. Potom se totiž k obchodu nemusí přibírat další advokátní kanceláře, což věc vždycky komplikuje.
Kolik lidí na takto velké transakci pracuje?
V Praze klidně až dvacet nebo více. Na každou oblast potřebujete specialisty. Někoho, kdo se zabývá nemovitostmi jako takovými, někoho, kdo se zaměřuje na korporátní právo, někoho, kdo bude řešit schválení antimonopolním úřadem, a u nerealitních transakcí často potřebujete někoho, kdo se zabývá pracovním právem.
Co bývá z vašeho pohledu při takto velkých obchodech hlavním předmětem vyjednávání?
Základní otázkou je, jakou míru rizika je na sebe ochotný vzít kupující a jakou prodávající. Jde o to, jaká prohlášení od prodávajícího dostanete o daných aktivech, a jaká odškodnění dokážete včlenit do smlouvy. To jsou dva neuralgické body. A pak samozřejmě kupní cena a její konstrukce.
S jakými obchody je nejvíce práce?
Nejlukrativnější obchody se týkají aktiv, která nebyla získána za standardních podmínek. Nejvíce vyděláte na něčem, co někdo levně koupil a teď to draze prodává. Levný nákup ale znamená, že to aktivum mělo nebo mohlo mít nějaký problém. Pokud kupujete nemovitost, s níž jsou spojené vleklé soudní spory, tak ji většinou dostanete levně. Zlomový bod transakce pak je, na jaké míře rizika se obě strany dokážou sejít a jakou má tato míra rizika cenu.
Hodně rýpete do práce konkurence?
Každý další právník se snaží najít něco, co jeho předchůdce nenašel, to už máme v povaze. Majitelům firem proto vysvětlujeme, že je důležité mít například všechny smlouvy v pořádku. Protože když nebudou, tak pak při prodeji podniku nějaký právník napíše sto stran o tom, co je v té firmě všechno špatně a výrazně to srazí její cenu.
Jsou jednání tvrdá?
Velkou roli hrají lidé a jejich ega. Když protistrana přijde s nějakou právní kanceláří, se kterou jsme se už setkali, už dopředu víme, jestli to bude dobré nebo ne. Jsou kanceláře, které slušně řečeno dokážou udělat z ničeho něco. A pak jsou kanceláře, u nichž víme, že mají rozumný přístup a že se pravděpodobně dokážeme rychle dohodnout.
Narážíte při jednáních o prodejích firem jen na profesionály?
Důležité je, zda poradcem protistrany je někdo, kdo dané věci skutečně rozumí. Během deseti minut v místnosti poznáte, že sedíte proti někomu, kdo například transakční právo primárně nedělá. A hned víte, že to nebude lehké.
Takový člověk může buď rezignovat a moc se nesnažit. Častěji se ale stává, že se snaží nějakým způsobem transakci ovlivnit, tak říkajíc ukázat se. Pokud však netuší, co je na trhu standardní, požaduje neobvyklé až neakceptovatelné věci. To může transakci zkomplikovat a prodražit.
Byznysmeni na advokátech šetří?
Zvláště během krize řada firem šetřila a najímala si advokáty, kteří s příslušnými oblastmi neměli tolik zkušeností. Ovšem velký institucionální investor buď už své právníky má, nebo osloví ty největší. Problém občas vidíme u majitelů rodinných firem, kteří je chtějí prodat. Ti mají dlouhá léta svého advokáta, který řekne, pokud je zkušený a rozumný, že je k transakci třeba přibrat ještě někoho jiného.
Někdy se však snaží všechno udělat sám a to pak bývá problém. Když proti vám sedí člověk, který danou oblast dělá, tak se diskuze zúží jen na podstatné body. Jaká bude konstrukce kupní ceny, jaká dáme prohlášení o stavu aktiva a jaká dáme odškodnění.
Už se ale neřeší věci, které jsou na trhu dané. A těch je dneska velká část. Co se ale týká například velkých obchodů s realitami, tak ty v Praze v zásadě umějí tři kanceláře a s nimi se na velkých transakcích setkáváme stále.
V době tištění peněz asi o práci nouzi nemáte?
Před pěti lety byla mezera mezi nabídkou a poptávkou široká. Dnes je to pryč, peněz je spousta. Téměř každá nemovitost má svého kupce, lidé jsou ochotní koupit prakticky cokoli. Je tu ale stále rozdíl s dobou před krizí. Tehdy byli investoři jako utržení ze řetězu. Banky tehdy dávaly úvěry a nechtěly skoro žádné záruky, neřešily rizika. Dnes jsou investoři přece jen rozumnější. Nejdou bezhlavě do rizika, jako by měl nastat konec světa. Dnes už nemáme jako v roce 2007 pocit, že tančíme na Titaniku.
Jak čeští investoři riskují ve srovnání se zahraničními kupci?
Číňané a Rusové určitě riskují více. Nedávno jsem například četl, že se v Praze-Troji prodává vila za téměř čtyři sta milionů korun. Jsem přesvědčen, že ten dům takovou hodnotu nemá. Ale stejně tak jsem přesvědčen, že se za takovou cenu prodá. Hodně investorů má stále pocit, že nejjistější investicí jsou nemovitosti. Banky a cenné papíry jsou u nich až někde na třetím, čtvrtém, pátém místě. Když vidí dobrou příležitost v nemovitostech, tak se do ní snaží jít.
Co v Česku nejvíce frčí?
V posledních deseti letech je hitem prodej rodinných firem. Vyrojila se tu řada nových milionářů a miliardářů, které předtím nikdo neznal. Kapitál v českých rukách je poměrně velký. Vznikají nové investiční skupiny, které rostou a mají obrovské ambice.
Celkově se tedy o práci nebojíte?
Dobří právníci se budou mít vždycky dobře. Poptávka po právních službách tu stále je. Věci se nezjednodušují, přestože politici tvrdí, že se snaží o opak. Všechno je složitější, úřady přicházejí se stále větším množstvím regulací a omezení, z pohledu normálního podnikatele jde často o úplné nesmysly.
Finanční úřady současně přitvrzují ve výběru daní, což je někdy na místě, jindy ovšem ne. Jde zejména o případy, kdy je na první pohled přístup úřadů zbytečně agresivní, prostě podle zdravého rozumu nedává smysl. To všechno vytváří velký prostor pro právníky. Předpokládám tedy, že velké zavedené kanceláře budou růst objemově i z hlediska výdělků.
Plánuje expanzi rovněž Dentons?
V rámci Evropy jsme nedávno odhlasovali spojení s velkou nizozemskou kanceláří, v zásadě jen několik měsíců poté, co jsme otevřeli kancelář v Lucembursku. Výrazně posilujeme v Německu, kde máme již tři kanceláře, velmi vážně se díváme na rozšíření v některých postsovětských zemích. Hodně posilujeme rovněž kancelář na Slovensku.
Jsou nějaké nové problémy, které musíte řešit?
Dobrým příkladem je trestní právo, které kanceláře našeho typu nikdy dříve neřešily. Byla to doména sólo advokátů či menších kanceláří. Dneska v oblasti kriminality bílých límečků a v trestně-právním poradenství vidíme velký potenciál. Aktivita orgánů činných v trestním řízení stoupá, stačí se podívat do novin.
Opět platí, že někdy je to dobře, jindy nikoli. Klienti díky tomu požadují naši podporu i v této oblasti. Před deseti lety by se klient na to, jestli máme trestního právníka, vůbec nezeptal. Dnes je to běžné. Všechny velké kanceláře mají alespoň jednoho člověka, který se tím zabývá, my na to dnes již máme celý tým.
| Začal ještě během právnických studií na Karlově univerzitě pracovat v advokátní kanceláři Altheimer & Gray. Od roku 2003 řídil tuzemskou a slovenskou část mezinárodní kanceláře Salans. Ta se před čtyřmi lety fúzí s dalšími dvěma advokátními firmami přeměnila na Dentons. |
