Karlín je dnes pro firmy jednou z nejvyhledávanějších pražských adres. V dohledné době mu však začne vyrůstat zdatná konkurence. Už od roku 2024 by mělo každý rok v metropoli přibýt téměř 200 tisíc čtverečních metrů nových kanceláří.
Společnost DoDo zabývající se městskou logistikou loni řešila situaci, která mnohé vypovídá o stavu pražského kancelářského trhu. Její šéfové tak dlouho hledali nové prostory k nastěhování, až se nakonec rozhodli nechat si raději postavit nové kanceláře. V hlavním městě totiž v posledních letech panoval velký kancelářský útlum, který se ovšem už velmi brzy otočí v nadprůměrnou výstavbu. A ta do značné míry překreslí současnou byznysovou mapu města.
DoDo za poslední rok vyrostlo v počtu zaměstnanců o polovinu na téměř dvě stovky. Společnost tedy hledala velké prostory, kde by mohla dál růst. Ale nabídka v Praze pro ni nebyla dobrá.
Když se rozhodla pro Praga Office & Garden, kde pro ni kanceláře postavila a následně pronajala firma Scott Weber, nastala další potíž příznačná pro pražský kancelářský trh. Covidová pandemie prodlužovala výstavbu, takže DoDo musela načas dokonce do provizoria. „Přes počáteční potíže se nám nakonec podařilo najít prostory, které splňují všechna naše kritéria,“ oddechl si šéf DoDo Group Michal Menšík.
Prahu čekají v příštích letech velké změny
Rozhodujícím pro firmu podle Menšíka bylo, kam se stěhuje. „Chtěli jsme zůstat v Karlíně. Je to velmi žádaná lokalita a najít zde relevantní prostor není snadné, ale měli jsme štěstí,“ popisuje.
Slibná čísla
Karlín je jedním z významných bodů na kancelářské mapě Prahy. Ve vzduchu ale visí změny, v nichž bude muset Karlín před ostatními čtvrtěmi obstát. Dobře o tom vypovídají data společnosti Colliers, jejímž byznysem je poradenství určené těm, kdo se kolem kancelářských a industriálních prostor točí. Colliers má data o tom, co se v Praze na kancelářském trhu právě děje, a hlavně co se stane v příštích letech.
Makročísla říkají, že v následujících pěti letech je ve výstavbě nebo v plánu 856 tisíc čtverečních metrů kanceláří. Praha má kam růst, její potenciál není zdaleka naplněný. „Při našem nedávném průzkumu nám vyšlo, že oproti srovnatelným městům v západní Evropě má Praha polovinu existující kancelářské plochy na obyvatele,“ říká analytik společnosti Josef Stanko, podle něhož se bude kancelářský trh ještě letos vzpamatovávat. „Dokončených kanceláří bylo v roce 2021 podprůměrně a v roce 2022 očekáváme jen mírné zlepšení, pokud developeři dostojí všem termínům,“ dodává.
Roky 2024 a 2025 už ale budou znamenat otvírání nových projektů. Každý rok v Praze přibude téměř 200 tisíc čtverečních metrů. Desetiletý průměr je přitom 130 tisíc metrů. V odhadech je ale potřeba počítat s řadou faktorů, které mohou situaci změnit. Developeři se nyní potýkají se zdražováním stavebních materiálů, povolovací procesy také nemusejí běžet tak rychle, jak se zatím z odstupu zdá. I tak je však jisté, že souhrn developerských plánů na příští roky věstí velké změny.
Masaryčka a ti druzí
Za velkými čísly se skrývají naprosto konkrétní projekty, které změní tvář Prahy. Nejvýznamnější je podle velikosti Masaryčka v centru Prahy (na snímku) mající i díky architektuře studia Zahy Hadid za cíl být „prime“ kancelářskou budovou. „Z dalších projektů jsou zajímavé velké multisektorové projekty na brownfieldech či dlouho nezastavěných územích – například v okolí zanedbaných stanic metra nebo konkrétně Hagibor, kde si dal developer za cíl vytvořit v podstatě novou kancelářskou lokalitu. Určitě je také třeba sledovat rozvoj na Rohanském ostrově a kolem Smíchovského nádraží,“ vyjmenovává Stanko. Připomeňme, že jak na Rohanském ostrově, tak na Smíchově bude stavět firma developera Luďka Sekyry. 
V příštích pěti letech čeká právě Smíchov největší kancelářská výstavba. Vedle Prahy 5 budou pak tvořit pomyslný byznysový pupek města ještě čtvrtá a osmá pražská městská část. Hlavně v Praze 8 mezi Palmovkou a Florencí se rodí několik zajímavých projektů, ať už nových, či rekonstrukce stávajících prostor. Praha 1 si pak má nadále držet status prestižní drahé adresy. Co se týká oborů, je Praha 1 místem oblíbeným u advokátních kanceláří, finančních institucí a poradenských firem. Z dat Colliers se dá vyčíst i to, že v Praze 8 se zase líbí IT firmám.
Do hry o zájem firem však vstupují i úplně nové lokality. Z pohledu zájmu to budou mít těžší, protože projekty rostou na zelené louce, místa dosud nejsou na byznysové mapě nijak významná a chuť na stěhování budou muset developeři u zákazníků podpořit. Typově jde o Hagibor či o Roztyly. „Na druhou stranu v místech, kde dnes stojí City West, Waltrovka, Prosek Point nebo The Park na Chodově také před dvaceti lety nic nebylo, a dnes jsou to veleúspěšné projekty,“ doplňuje Stanko.
Hlavně opatrně
Plány na 856 tisíc metrů kanceláří v příštích pěti letech a jednotky milionů metrů čtverečních, pro něž má Praha potenciál, může ale změnit několik faktorů. Těsně před zdražením stavebních materiálů a eskalací inflace to vypadalo, že trh se vzpamatovává z rány, kterou mu uštědřila covidová pandemie. Podle Colliers se dá pozorovat, že developeři jsou opatrnější zejména u výstavby spekulativních projektů a banky podmiňují financování větší mírou přepronájmů.
„Aktuální situace zase způsobila, že se developerům citelně prodražuje výstavba, a tak musejí zvyšovat požadované nájemné. Je to zřetelné hlavně u projektů, které jsou nyní ve výstavbě. Ovlivňuje to ale i rekonstrukce, vestavby interiérů a v podstatě všechny vstupy,“ popisuje Josef Stanko. Firmy pak po covidu požadují kratší smlouvy, flexibilnější kanceláře a o něco menší prostory.
Někteří developeři na to dokonce zareagovali tak, že své kancelářské projekty překreslují na rezidenční bydlení. Příkladem může být Cimex miliardáře Petra Lukeše, který drží zhruba 70 tisíc čtverečních metrů.
„Někde jsme teprve na začátku úvahy, jinde připravujeme už konkrétní projekty. Je to hodně čerstvá věc, která nás zaměstnává, a proto přesné číslo není. Myslím ale, že se dostaneme na pětinu nebo šestinu celkové plochy. U nových projektů, jako je dostavba našeho stávajícího objektu na Kubánském náměstí v Praze, pak půjde o kombinaci bytů, kanceláří a prostorů pro retail,“ řekl šéf Cimexu Miroslav Kosnar.
Držet krok s dobou
Je tu však ještě jeden trend, který do kancelářského byznysu promlouvá. „Plusové body u zaměstnanců získávají energeticky úspornější kanceláře a celkově to, pokud má budova, kde pracují, menší dopad na životní prostředí,“ popisuje svou zkušenost hlavní architektky a partnera studia Loxia Jana Mastíková.
V Colliers to pozorují také. Kancelářské budovy totiž zastarávají a dříve nebo později budou třeba rozsáhlé rekonstrukce, aby si udržely nájemce z řad velkých společností. Ty musejí ve svých výročních reportech ukazovat svůj vlastní dopad na životní prostředí. „A vyměnit starou budovu za novou tak může být věc, kterou společnosti prostě dostanou přikázanou ze svých centrál,“ podotýká Stanko.
Výstavbu kanceláří může ovlivnit ale i jednoduchý kalkul developerů, kteří pouštějí projekty na trh postupně, aby neohrozili jejich cenu a nezahltili trh.
V roce 2019 dosáhl trh neobsazenosti téměř čtyř procent, což bylo nejméně ve sledované historii. Na konci roku 2021 to bylo necelých osm procent s tím, že pozvolný růst neobsazenosti se zastavil. V absolutním čísle jde nyní o necelých 300 tisíc metrů, které jsou volné. Může se to na první pohled zdát hodně, jde ale o mnoho menších jednotek roztroušených po celém městě ve stovkách budov.
Ač je v pražských kancelářských plánech hodně proměnných, je jisté, že velké změny přijdou. Úpravy způsobené covidem nebo zdražováním materiálů proti nim budou z odstupu jen krátkodobou epizodou.
