Staré budovy, které ztratily svou funkci, je možné zbourat. Jindy je ale mohou majitelé s pomocí architektů a stavařů přeměnit v moderní prostory s novým využitím a přitom udržet jejich historický ráz. Ze starého pivovaru vzniká luxusní bytový dům, z kotelny muzeum, z průmyslové haly redakční newsroom. Trendu současnosti odborníci říkají Adaptive Reuse. A architekti ho mohou mít na paměti dokonce už tehdy, když kreslí budovu zcela novou.
Co je vlastně tak přelomového na rekonstrukci staré budovy? Adaptive Reuse nespočívá jen v přestavbách „polyhistorických“ budov. Je to filozofie, jak přistupovat k urbanismu měst, jejichž potřeby se v průběhu doby neustále mění. To může mít v důsledku zásadní dopad i na novou výstavbu a vznik takzvaných hybridních staveb. Tedy budov, které nevyrostou pouze za jedním účelem, ale od začátku budou navrženy tak, aby se jejich funkce mohla časem relativně jednoduše změnit.
„Například ve Švédsku už dnes existuje regulace, která určuje, že u nově budovaných parkovacích domů mají být stropy z našeho pohledu až absurdně vysoko. Má to ale svůj důvod. Švédové počítají s tím, že až se město časem opět rozroste, tak tam ty garáže zaniknou. Takže je staví tak, aby šly poměrně nenáročně přestavět na sociální byty,“ popisuje architekt Tomáš Kozelský z architektonického studia Kogaa. To patří v Česku k několika málo studiím, která se specializují právě na Adaptive Reuse. Zhruba 60 až 80 procent jeho portfolia představují právě AR projekty. Ateliéry s podobnou bilancí se na domácím trhu dají napočítat na prstech jedné ruky.
Kozelský založil studio Kogaa spolu s partnerkou Alexandrou Georgescu a kolegou Viktorem Odstrčilíkem v roce 2015. Za tu dobu skupinka architektů posbírala několik ocenění a uznání si vysloužila také na mezinárodní úrovni. Nedávno i díky tomu partneři získali zakázku od skupiny CPI Property Group druhého nejbohatšího Čecha, realitního magnáta Radovana Vítka. Ten aktuálně v Brně buduje novou čtvrť za čtyři miliardy korun v areálu bývalé Zbrojovky. Developer se přitom rozhodl, že čtyři původní budovy zachová, zrekonstruuje a vytvoří pro ně novou funkci. „Jedním z těchto objektů, které máme na starosti, je proměna staré kotelny, což je opravdu tvrdě industriální objekt,“ popisuje Kozelský.
Ve stínu komínu se vynoří nově náměstí a centrum dění v Nové Zbrojovce. Uvnitř vzniknou prostory pro kulturní a volnočasové aktivity, ateliéry či sdílené kanceláře. Projekt získal název Hea(r)t. Developer jej zpřístupní veřejnosti postupně po částech, nikoliv až jako kompletně dostavený areál. Architekti z Kogaa tomuto přístupu říkají Fáze 0.
„Mohou to být malé zásahy. Můžete třeba z části areálu odstranit plot nebo dočasně pronajmout některé prostory na dobu pěti až deseti let umělcům,“ vysvětluje Kozelský.
Podobný přístup zvolila v Praze například investiční skupina Penta, která u Masarykova nádraží po fázích buduje byznysové centrum, jehož hlavní budovy navrhla světoznámá architektka Zaha Hadid. Developerská dcera Penta Real Estate část zanedbaných parcel otevřela a dočasně tam vytvořila prostor pro trhy. Tak vznikl populární projekt Manifesto. Koncept, který se posléze rozšířil i na další místa.
Podle Kozelského si většina developerů v Česku zatím stále neuvědomuje, že podobný přístup jim může pomoci v komunikaci s obyvateli. „Kreativci mají v tomto velkou palební sílu, neměli bychom je podceňovat,“ věří Kozelský. Právě odpor obyvatel je přitom v Česku jedním z hlavních důvodů, proč povolení a následná výstavba větších projektů zabere i přes deset let.
Adaptive Reuse se stává především v Praze stále aktuálnějším s tím, jak v hlavním městě dochází místo. Městští urbanisté z Institutu plánování a rozvoje, kteří kreslí Metropolitní plán, již před několika lety prohlásili, že končí období expanze, kdy se výstavba koncentrovala na okrajích metropole. Rozšiřování hranic pro městskou kasu znamená často vysoké náklady na rozšiřování infrastruktury.
Praha se proto stejně jako většina velkých měst přeorientovala na zahušťování širšího centra, kde se nachází řada takzvaných brownfieldů. Podobně jako v případě brněnské Zbrojovky se i v Praze jedná o již nevyužívané rozlehlé průmyslové areály. V těchto oblastech se často vyskytují budovy, které jsou buď památkově chráněné, nebo jsou alespoň z historického pohledu zajímavé.
Příkladem může být areál Nuselského pivovaru, který mění již zmíněná Penta Real Estate v rezidenční bydlení. Historickou budovu pivovaru zachová. Podobná rozhodnutí přinášejí developerům na jedné straně často vysoké náklady na renovaci desítky let staré stavby, ale na druhé i pozitivní efekt, jak potvrzují Magazínu E15 znalci z trhu. Rekonstruovaná dominanta může na místě zvýšit ceny nemovitostí až o vyšší jednotky procent. Správně provedená proměna bývá též ekologičtějším řešením. Demolice starých budov znamená často odvoz velkého množství materiálu, který už nikdo k nové výstavbě nevyužije.
Přesto bývá právě finanční stránka největší překážkou při proměně historické budovy. Zvlášť pokud je objekt v dezolátním stavu a má narušenou statiku. Pak se stává výzvou spíše pro filantropa než pro investora motivovaného ziskem.
Příkladem může být přestavba památkově chráněné Zengerovy trafostanice na pražském Klárově na galerii moderního umění Kunsthalle. Zcela zásadní rekonstrukci financovala Nadace The Pudil Family Foundation miliardáře Petra Pudila. „Ambicí je vrátit Prahu na kulturní mapu Evropy, dát příležitost mladým umělcům, české scéně, ale současně sem přivážet to nejlepší ze světa umění,“ řekl Pudil v minulém čísle Magazínu E15, které se věnovalo filantropii.
„Transformovaná trafostanice“ na Klárově dnes láká velké množství lidí, kteří na místo nemíří pouze za uměním ukrytým uvnitř, ale kteří obdivují i Kunsthalle samotnou. Architekti a stavaři z místa upadajícího do památkově chráněného zapomnění vytvořili unikátní centrum dění.
A právě příklad Kunsthalle ukazuje sílu Adaptive Reuse. Ne každý chátrající dům patří do starého železa. Výstavba na zelené louce nemusí být vždy nejlepším řešením. A to se dá vztáhnout i na bytovou krizi, se kterou se Praha potýká. Město už několik let slibuje výstavbu obecních bytů, ale vyjma projektu na Černém Mostě, jehož přípravu zahájilo před deseti lety, nejsou komunální politici schopni dotáhnout jediný projekt. Stále přitom uvažují především o nové výstavbě.
New York už dávno rozšiřování svého bytového fondu pojímá jinak ‒ s filosofií Adaptive Reuse. Podle New York Times jen v roce 2021 v této metropoli vzniklo 28 tisíc nájemních bytů přestavbou kanceláří.
Ano, New York má okolo 8,5 milionu obyvatel a zcela jinou architekturu než Praha. Ale jde o přístup. Přístup, který vede Švédy stavět garáže s absurdně vysokými stropy.
