Prázdná obchodní centra přestavíme na průmyslové haly, říká developer Milan Kratina z Accolade | E15.cz

Prázdná obchodní centra přestavíme na průmyslové haly, říká developer Milan Kratina z Accolade

Jiří Liebreich, Denisa Holajová

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

Bobtnající e-commerce si žádá čím dál větší kapacity v logistických parcích. Například kolem Prahy je ale ploch zásadní nedostatek. „Ceny nájemného tam proto porostou. Pokud potřebujete prostor v Praze, holt si připlatíte. Povede to k tomu, že byznysy v Praze či okolí odpadnou a půjdou za nižšími nájmy,“ říká Milan Kratina, zakladatel a ředitel developerské investiční skupiny Accolade, jedné z nejrychleji rostoucích českých společností, která spravuje aktiva ve výši zhruba 45 miliard korun v různých evropských zemích. Kratina, který se sám už dá považovat za miliardáře, se také se těší na to, až začne přestavovat vyprázdněná obchodní centra na průmyslové haly. 

Jak se proměnila nálada investorů do logistických parků?

Dříve byly haly popelkou. Tím nejhorším na trhu komerčních nemovitostí, co nikoho moc nezajímalo. Dnes se průmyslové haly stávají stěžejním aktivem pro pojišťovny a velké fondy, které mají „nekonečně peněz“ a které vždy dříve kupovaly ta krásná obchodní centra a kancelářské budovy na hlavních třídách. Dnes mají největší zájem o moderní haly. Vidíme výrazný pokles výnosu průmyslových nemovitostí, protože právě pojišťovny a fondy mají požadavky na návratnost kapitálu výrazně nižší než investoři, kteří již do hal pro moderní podnikání investovali v poslední dekádě. Tím pádem ceny průmyslových nemovitostí rostou.

Je v současnosti hlavním tahounem vašeho oboru e-commerce?

Víc a víc firem si uvědomuje, že pokud ještě do vlaku e-commerce nenaskočily, tak by to měly udělat. Do onlinu jdou i tradiční maloobchodníci, kteří chtějí zásobovat své zákazníky i v momentě, kdy jsou doma - ať už přímo, nebo přes různé boxy. Přesun do onlinu je celosvětový fenomén a jen tak neskončí. Zmíním ale i výrobní firmy, ať už z oblasti automotive, strojírenství či odjinud. Jsou velmi aktivní. Průmysl se jednak musí vyvíjet a také přichází green deal. Bude růst tlak na firmy, aby fungovaly v zelených, certifikovaných budovách a ne ve starých prostorech, kde může být uhlíková stopa a celkový dopad na životní prostředí výrazně vyšší.

Cítíte tento zelený tlak i od bank?

Jednoznačně, je enormní. Obzvlášť západní, francouzsko-belgická větev našeho bankovního trhu vyloženě požaduje certifikované budovy, rakousko-italská větev se k témuž postupně dopracovává. Společenský tlak na zelené financování je opravdu velký. Máme jedno z nejlepších a zároveň nejzelenějších portfolií ve střední Evropě. Většinu budov máme certifikovanou, zelenou. Nemusíme to až teď horko těžko dodělávat, zelenat. Banky jsou vůči nám otevřené, chtějí získávat a financovat nový byznys. Mají ale plnou hlavu starostí s mnoha jinými segmenty. Bereme vše s velkou pokorou. Měli jsme obrovské štěstí na sektor. U nás a našich nájemců se covid projevil spíše pozitivně. Výsledkem je sto procent zaplacených nájmů ve stoprocentně obsazených budovách. Situace se nám osobně jeví jako stabilní.

Přišly v poslední době nabídky na koupi Accolade?

Pořád se objevují. Vypadají pěkně, my ale budujeme finanční instituci. Významný středoevropský fond. Těm, co nás chtějí koupit, říkáme: „Dejte nám čas a my pak koupíme vás“. Je to i soutěž o to, zda z příjmů nájemců v halách ve střední Evropě bude profitovat německý důchodce, ontarijský učitel nebo český či středoevropský kvalifikovaný investor. My doufáme, že díky nám bude střední Evropa bohatnout.

Zvažujete tedy nové akvizice?

Sem tam nějaké děláme, ale konkurence není malá a zostřuje se. Déle to trvá a ceny letí nahoru. Pár akvizic řešíme, ale nic zásadního. Koukáme se na některé projekty v Polsku, spíše se ale jedná o doplnění portfolia.

Kdo jsou investoři Accolade?

Může se jím stát každý, kdo má dva miliony a chce investovat. Investují do nás pojišťovny, svěřenské fondy, bohatí Češi. Žádný investor nemá přes sedm procent. Složení je hodně diverzifikované.

E-commerce rychle roste, můžete díky tomu zdražovat nájemné v halách?

Ceny budou růst jenom tam, kde je nedostatek ploch. To znamená, že na pražském trhu ceny porostou, je tu hrozně málo potenciálu k nové výstavbě. Pokud potřebujete prostor v Praze, připlatíte si. Povede to k tomu, že některé společnosti si Prahu a okolí nebudou moci dovolit a půjdou tam, kde jsou nájmy nižší. Jsou ale i jiné případy, třeba Ostrava. Spousta developerů má nachystané projekty a tam budou nájmy klesat.

Jaký osud čeká velká obchodní centra? A jaký zásobování?

My nejsme experti na obchodní centra, takže tuto otázku vám zodpoví někdo moudřejší. Ale i neexpert si všimne, že posledním trendem před covidem bylo více zážitků a zábavy, takže přibývalo food-courtů, viděli jsme čtyři Starbucksy místo jednoho. Více dětských koutků. Ale když to řeknu s nadsázkou, tak se těšíme, až je přestavíme na průmyslové haly. Zajímavý trend vidíme v USA, kde se to děje a kde se přestavují na průmyslové haly i třeba golfová hřiště. Golf jako sport stárne a hřišť je tam zřejmě asi příliš. Společnost bude muset přemýšlet, jak sama sebe zásobovat v moderní době. Doménou posledních let jsou depa. S růstem online obchodování se zvyšuje potřeba dep s třídírnami, odkud putují dodávky společností typu DHL či Zásilkovna. Bez třídíren by se zásilky na cestě ke klientům zasekávaly.

Zaseknutá je výstavba v Česku obecně. Odblokuje ji nový stavební zákon?

Nikdo netuší, jaké přinese změny. Bude záležet, jak k zákonu přistoupí úředníci. Oddělení stavebních úřadů od měst dává smysl. Systémová podjatost je velký problém. Na druhou stranu na obcích musí zůstat územní plánování. Obec si musí sama rozhodnout, zda chce na území bydlení, průmysl či cokoliv jiného. Z mého pohledu to nynější legislativa centralizuje až moc. V Česku také máme blbou kombinaci nejistého stavebního práva a malého zisku z hal pro obce a kraje. V Německu region dostane polovinu příjmů z haly. Takže je-li to hala o dvaceti tisících metrech čtverečních, státu může vynést dle studie KPMG a Panattoni tři miliardy korun po dobu životnosti haly. V Německu z toho stát dostane polovinu, tu druhou obec či kraj. U nás shrábne tři miliardy stát a na obec zbydou drobné v řádu jednotek milionů z daně z nemovitosti. Problémů je ale více.

Jakých třeba?

Úřady nerozhodují vůbec stejně. Záleží, jak se úředník vyspí. Kdybyste přitom vzali stanoviska dobrých úředníků nebo nadřízených orgánů a ukázali je těm špatným nebo poddřízeným, řídit se jimi stejně nebudou.

Zpět k Accolade. Jaký byl výnos vašeho fondu loni, jaký čekáte letos?

Náš fond připisuje stabilně kolem deseti procent ročně. Je ale otázka, jestli začne trh zohledňovat růst cen nemovitostí. Pokud se skutečně ukáže, že poroste, tak může být výnos výrazně vyšší.

Investovali jste přes dvě miliardy korun do logistických parků v Nizozemsku a Španělsku. Vidíte tam velký potenciál?

O Španělsku se moc neví, že má nižší HDP na hlavu než Česko. Stává se levnější destinací než střední Evropa. Ta je investory velmi chtěná. Za těch skoro třicet let jsme si vybudovali velmi silnou pozici v průmyslu. Zároveň jsme první země na východ od Německa, máme super pozici směrem k motoru Evropy. Španělsko je ohromný trh, má výrobní společnosti. Tamní e-commerce může významně růst a na to sázíme. Trh je hodně koncentrovaný na Madrid a Barcelonu. My chceme jít do dalších velkých měst. Tam vidíme extrémně velký potenciál, který bude tažen e-commerce a částečně výrobními firmami.

Kolik hal tedy může ve Španělsku vzniknout?

Teď máme Valencii a Vitorii, dvě a dvě haly, tedy dva parky. Věříme, že jich uděláme mnohem více. Chystáme infrastrukturu pro podnikání. Pokud budou podnikatelé chtít haly pronajímat, může jich výrazně přibýt. Určitě ale nebudeme stavět spekulativně. Cesta je nachystat si klienty. Accolade dnes vlastní dva miliony metrů čtverečních hal, 39 parků. Věříme, že ve Španělsku může klidně milion metrů přibýt.

Přiblížíte časový horizont?

Teď tam stavíme tým lidí, kontinuálně porosteme, pokud budou klienti. Nelimitujeme se časem. V Česku se ročně postaví asi 750 tisíc metrů čtverečních hal. Doufáme, že největší podíl ukousneme my. V Polsku se ročně postaví dva miliony. Španělsko je zatím v metrech blíže České republice, Holandsko zase Polsku.

Kolik tedy chcete do hal investovat?

Ve Španělsku chceme investovat miliardy korun. Náš cíl je růst o stovky milionů eur na všech trzích, kde působíme.

Nebojíte se tamního stavebního řízení?

Je úplně v pohodě. Pokud přežijete českou legislativu, Španělsko je krásnou zemí bez překážek.

Vedle logistických parků chystáte i polygon pro testování autonomních aut u Stříbra na Tachovsku. Pohnula se nějak příprava okruhu?

Pořád měníme územní plán a nějaký čas měnit budeme. Bohužel to je běh na ještě hodně dlouhou trať.

Byla chyba pouštět se do tak náročného projektu?

Ne, nic zásadního nás to nestojí. Ty pozemky dnes někomu patří, máme na ně budoucí smlouvy. Stát a kraj musejí říct, zda jim o polygon skutečně jde a zda ho chtějí. Vyjádření zájmu je důležité ve většině stupních rozhodování, neboť ta plocha není malá.

A říkají to?

Ano. Třeba ministerstvo dopravy nebo kraj.

Původně jste jako termín dokončení určili rok 2022. S tím už nepočítáte?

V normálním světě bychom to stihli. Mysleli jsme, že v této době už bude územní plán změněn. Je to smutný příběh. Někteří úředníci i město se snaží, je to ale bolestivé, nepřispěl ani covid. Podmínky město nastavilo tak, že tam musí vzniknout polygon a nic jiného, což je správně, přesto se projekt příliš neposouvá.

Jak často stavíte spekulativně?

Někdy ano, jsou to ale spíše drobky ve srovnání se stavbami, které máme pronajaté před jejich vznikem. Když máme nakreslenou halu o velikosti dvacet tisíc metrů čtverečních a klienta, který požaduje deset či dvanáct tisíc metrů, tak stavíme na dvacet. Komodity šly nahoru a výstavba je drahá. Nárůsty jsou enormní. Když už se něco staví, tak celé. Jistá míra spekulativnosti tam třeba je, ale není vidět tak moc jako třeba na polském trhu. V letech 2010 až 2015 by člověk postavil desetitisícovou halu, počkal a pak dostavěl dalších deset tisíc. Neměl by obavu ze zdražování.

Vlastníte také Letiště Brno, které krize tvrdě zasáhla. Jaké s ním máte plány?

Snad poprvé v historii má letiště větší šanci skončit v černých číslech než Letiště Praha. Je to dáno tím, že na rozdíl od Prahy neztrácíme milion pasažérů měsíčně, protože k nám takřka nic nelétalo. Drží nás lidé, kteří odlétají do Egypta, Řecka, Bulharska či Turecka. To by se letos mělo podařit. Když se dostaneme nad polovinu výkonu roku 2019, tak můžeme být v černých číslech. Krize navýšila také nákladní leteckou dopravu, místo jednoho letadla k nám pravidelně létají dvě. Není to nic zásadního, ale pro ziskovost je to fajn.

Takže si letiště necháte?

Nelitujeme té akvizice. Máme velké synergické efekty mezi letištěm a logistickým parkem, postavili jsme halu pro DHL. Historicky spousta carga létala v klasických spojích například na trase Praha - Düsseldorf - Peking nebo třeba Praha - Frankfurt - Šanghaj. Dnes je to složitější. Tyto spoje zmizely. Firmám jako DHL nebo FedEx byznys narostl a z toho profitujeme i my, letiště a naše haly. Máme tak šanci, že na letišti letos nezahučíme v desítkách milionů ztráty jako loni.

Milan Kratina (36)

V letech 2007 až 2010 působil ve státní agentuře CzechInvest. Po krátkém angažmá na ministerstvu pro místní rozvoj se přesunul do soukromého byznysu. Po roce ve službách developera skladů VGP založil vlastní byznys pod značkou Accolade. Ta dnes spravuje přes dva miliony metrů čtverečních komerčních budov v hodnotě téměř 1,7 miliardy eur.

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah