Na trh míří další developerský dluhopis. Progresus chce urychlit expanzi, poptává dvě miliardy
- Investiční skupina Progresus láká na rekordní emisi dluhopisů.
- Za posledním miliardovým účetním ziskem se však skrývá varování expertů před rizikovějším profilem firmy.
- Kdo je vhodným kupcem tohoto cenného papíru?
Investiční skupina Progresus podnikatelů Lukáše Zrůsta a Lukáše Forala plánuje svou rekordní emisi dluhopisů. Česká národní banka skupině minulý týden schválila prospekt v hodnotě dvou miliard korun, v jehož rámci už skupina zahájila první emisi. Investoři si v ní mohou koupit cenné papíry do výše 25 milionů korun s úrokem 8,2 procenta. Majitel odborného serveru Dluhopisář.cz Martin Dočekal upozorňuje, že by je měli nakupovat spíše investoři, kteří si uvědomují zvýšené riziko.
Progresus chce získané peníze využít na další investice, zejména v oblasti developmentu. Skupina vlastní stavební společnost RD Rýmařov, lídra na trhu dřevostaveb, který podle výroční zprávy v posledních dvou letech roste o více než sto procent. Jen díky ní se celá skupina loni dostala do zisku. Důvodem přitom nebyl provozní zisk firmy, ale účetní přecenění realitních projektů na aktuální tržní hodnotu.
Progresus tak loni vydělal 850 milionů korun, což po předchozích ztrátách naznačuje stabilizaci podniku. Bez účetní úpravy hodnoty nemovitostí by však skupina zůstala ve stamilionové ztrátě. Podle Zrůsta změna ocenění ve výši 1,3 miliardy korun reflektuje posuny v novém klíčovém developerském projektu skupiny, kterým je Nový Zeleneč na východě Prahy.
Velké plány – nová čtvrť
Jde o připravovanou čtvrť o celkové rozloze více než 1,2 milionu metrů čtverečních, na nichž má bydlet 3,5 tisíce lidí. „Současnou hodnotu tohoto projektu oceňovala etablovaná znalecká kancelář Savills a stanovila ji na 1,6 až 2,2 miliardy korun,“ píše v analýze k výraznému přecenění Dluhopisář s tím, že podle účetních metod je tržní přecenění standardem. Přecenění navíc musel schválit i auditor výroční zprávy PKF Apogeo, potvrzuje Zrůstovu argumentaci analytik Dočekal.
Progresus má podle prospektu povolení pro zřízení infrastruktury a zhruba dvě pětiny výstavby rodinných domů. Dokument také uvádí dokončení čističky odpadních vod a pokračující práce na infrastruktuře. Povolení u rezidenční části projektu ale v době vydání prospektu ještě nenabyla právní moci, což se očekává v první polovině roku 2026. „Hned poté má být zahájeno spuštění předprodejů a dokončení první etapy se očekává někdy v roce 2030,“ popisuje Dočekal, který dodává, že věrohodnost emitenta se od poslední analýzy zvýšila, a to i díky kladnému vlastnímu kapitálu.
Podle Dočekala má však prospekt stále limity. Připomíná například, že firmu tíží vysoké zadlužení. Jen v prvním pololetí loňského roku finanční náklady dosáhly 276 milionů korun, kvůli čemuž celkový pololetní výsledek skončil ve ztrátě 183 milionů korun. Firma rovněž generuje záporné cash flow, což při nahromaděných emisích v celkové dosavadní výši kolem 2,7 miliardy korun značně snižuje její likviditu.
„Celkově tak skupina vykazuje profil emitenta s vysokým zadlužením, záporným provozním cash flow a s výraznou závislostí na externím financování. Takové parametry se častěji pojí se subjekty financovanými převážně kapitálovými investory, zatímco pro konzervativnější dluhopisové financování představují spíše zvýšeně rizikové nastavení, které je vhodné v analýze zohlednit,“ hodnotí na webu Dluhopisář.
Zrůst k tomu dodává, že provozní zisk skupiny byl v pololetí kladný. Druhou půlku loňského roku podle něj navíc pozitivně ovlivní dvě divestice. „Zaprvé jsme po plném obsazení nájemních prostor a stabilizaci podniku prodali průmyslový park Klášterec I fondu Generali Real Estate a zadruhé jsme úspěšně dokončili prodej výrobce skleněných tvárnic Seves Glass Block,“ podotýká Zrůst.
„Během necelých dvou let jsme tento závod dokázali převzít z úpadku, obnovit výrobu, stabilizovat byznys a najít investora. I v tomto případě byl kupujícím významný globální hráč, americká investiční skupina Blackstone,“ pokračuje Zrůst s tím, že odhadovat celoroční hospodářský výsledek celé skupiny přesto stále zatím nechce.
Dluhopis není pro každého
„Klíčové pro nás je, že jsme si potvrdili, že umíme nejen naplňovat naši strategii růstu – RD Rýmařov má dnes podepsané zakázky v hodnotě přes tři miliardy korun –, ale i úspěšně exitovat. Dluhopisy jsou navíc zajištěné holdingovým ručením, které kryje jistinu, úroky i související nároky až do výše tří miliard korun,“ dodal.
Kvalitou se dluhopis podle hodnocení serveru Dluhopisář řadí mezi ty průměrné. Na druhou stranu podle něj přináší výnos, který je o jeden až tři procentní body nad úrovní etablovanějších a silnějších developerských skupin. „Smysl může dávat pro investory, kteří vědomě akceptují zvýšené riziko i nabízený výnos, rozumějí cykličnosti a načasování developerského byznysu, vnímají optimistický charakter projekčních předpokladů a jsou připraveni i na pesimističtější scénáře,“ míní.
