Česko si vypěstovalo krizi bydlení. Mladí jsou bez šance, ceny zase bez stropu

Statistiky jsou to děsivé. Podle jedné datové řady se mezi roky 2015 a 2023 zhoršila dostupnost bydlení v České republice nejvíc v Evropě. Podle jiné jsme desátou zemí světa s nejméně dostupným bydlením. Praha patří mezi města s nejdražším bydlením vzhledem k příjmům ze všech evropských měst a Brno není daleko za ní.

Jak se to stalo? Mezinárodní měnový fond se České republice věnoval podrobněji a potvrzuje, co jsme tušili. Po krizi 2009 se ceny bydlení držely dole kvůli negativnímu poptávkovému šoku. Neměli jsme práci, případně jsme se báli, že ji mít nemusíme, což netlačilo na růst mezd a ochladla i poptávka ze zahraničí.

Od roku 2015 se ale poptávka zvýšila. Zajímavé je, že nešlo jen o nižší sazby, ty jsme měli u nuly i v předchozím období. Sazby samy o sobě možná trochu překvapivě způsobily jen drobný nárůst cen. Hlavním faktorem byla klesající nezaměstnanost a rostoucí mzdy. Finanční jistota, která se promítla do vyšší poptávky.

Postcovidový hlad

Po divokém pandemickém období je to i dnes zejména poptávka. Dokonce i o něco významněji, protože vyšší sazby jdou proti, ale poptávka je schopná tento efekt přebít. Spolu s nedostatečnou výstavbou tak v sumě ceny rostou rychleji, než rostou mzdy. A opět se lze snadno domnívat, že poptávka to není jen domácí, ale i ze zahraničí. Do modelů se to těžko dává, ale Česká republika je krásné místo a města, jako je Praha a řada dalších, mají hodně co nabídnout.

Dostupnost bydlení není jenom otázka sociální či finanční. Ano, určitě je klíčové, jaký má vliv na nerovnost, pocit jistoty a peněženku, ostatně už jen kvůli tomu, že podle Eurostatu utrácejí české chudší domácnosti kolem poloviny svého čistého příjmu za bydlení. Ano, sice máme velmi vysokou míru vlastnického bydlení a většina lidí u nás bydlí ve vlastním, ale mladým lidem bez podpory rodiny se vlastní bydlení výrazně vzdálilo, což vytváří obrovské pnutí mezi skupinami obyvatel. Ano, vlastní bydlení se u nás postupně stává dědičným. Je to ale také otázka makroekonomická.

K životu, nebo k investicím?

Praha a další města sice mají co nabídnout k životu, ale kvůli rostoucím cenám i k investicím. Česká národní banka to dobře ví, a proto se rozhodla omezovat možnosti úvěrování investičních nemovitostí. Nejde to perfektně, ale začala. Proti základním limitům LTV a DTI je potřeba u investiční nemovitosti více vlastních peněz. Je to nezávazné doporučení, ale doporučení centrální banky nejsou lichá, banky je berou vážně. A kdyby nebraly, můžou se začít vymáhat anebo zpřísňovat.

Nelze se ale spoléhat jen na centrální banku, navíc se přísnější limity týkají relativně malého množství úvěrů. Co se navrhuje, aby dělala vláda? V OECD máme hned za Estonskem druhé nejnižší majetkové daně, a tak se nám neustále doporučuje je zvýšit a tím pomoci dostat na trh více nemovitostí. I Mezinárodní měnový fond si je ale vědomý toho, že je to u nás kontroverzní téma, které se dá udělat snadno na papíře, ale obnáší celou řadu komplikací.

Ostatně už jen kvůli tomu, že u nás má velké množství relativně chudých domácností vlastní bydlení a vyšší daně z nemovitosti by je citelně zasáhly. Jsme kvůli nemovitostem bohatí, ale prakticky to pro mnohé je jen bohatství na papíře. Lepší doprava? Pomůže, ale nejde to hned. Osekání norem, kde jsme papežštější než Německo? Překvapivě pomalé a komplikované.

Na konci dne tak zůstává jen pár rychlých doporučení, která jsme obě vyzkoušeli. Prvním je digitalizace stavebního řízení, která se stala naneštěstí politickou kauzou, ale snad se ji podaří dotáhnout. Ať už ji udělá kdokoliv, je nejvyšší čas. Druhým je omezování krátkodobých nájmů, což nejspíš významně nepomůže, ale s nejvyšší pravděpodobností se stane, i kdyby se nám to nelíbilo. A nákladnější úvěry pro investiční byty. Dohromady to pomůže, ale statistika mluví jasně, k výrazně dostupnějšímu bydlení to nepovede. To bychom se museli mít výrazně hůř a to snad nikdo nechce.