Pořídit jeden byt v Praze, nebo více v krajích? Srovnání ukáže, která investice se víc vyplatí

Realitní investice se dnes neptají jen „kde“, ale hlavně „jak“. Vsadit na jediný byt v Praze s její prestiží, stabilní poptávkou a jednoduchou správou, nebo rozdělit kapitál do několika menších jednotek v regionech a hrát na vyšší cashflow a diverzifikaci? 

Na papíře banální dilema, v praxi sázka na dvě odlišné strategie, které testují váš čas, nervy i investiční disciplínu. Praha znamená komfort a přehlednost: méně starostí, předvídatelný trh, silná značka lokality. Regiony nabízejí příběh aktivního investora: pečlivý výběr adres, práce s nájemníky, provozní detail a trpělivost. Jedna volba odměňuje jednoduchost, druhá podnikavost. 

Praha: stabilní trh, nižší výnos

Při nákupu nemovitosti v Praze je třeba počítat s vyššími vstupními náklady. Průměrná nabídková cena bytu v osobním vlastnictví v Praze dosáhla ve 3. čtvrtletí 2025 hodnoty 165 748,42 Kč/m2. To znamená, že byt o velikosti 40 m2 pořídíte za přibližně 6 629 937 Kč. 

Průměrné měsíční nájemné u takového bytu činí zhruba 18 000 Kč, což odpovídá hrubému výnosu necelá čtyři procenta ročně, a to ještě před započtením daní, nákladů na správu a údržbu. Z pohledu dlouhodobého růstu cen je ale situace v Praze nadále příznivá. Meziroční růst cen nemovitostí zde aktuálně dosahuje 13,16 procenta, což zvyšuje potenciál kapitálového zhodnocení i při relativně nižším výnosu z nájmu. 

INVESTIČNÍ ONLINE: Akcie míří k nejhoršímu týdnu od jara. Propad táhne ochlazení AI euforie

Partnerem článku je XTB

Investice

Alternativou k pražskému bytu je rozdělení investice do několika menších jednotek v regionech. Tato strategie láká především investory, kteří hledají vyšší výnos a zároveň chtějí rozložit riziko například tím, že pořídí byty ve třech různých krajích. Pokud jeden z bytů zůstane krátkodobě prázdný, ostatní mohou příjem zachovat. 

Průměrné ceny za m2 v jednotlivých krajích jsou výrazně nižší než v Praze, v některých případech dokonce méně než poloviční. Například v Ústeckém kraji dosahuje průměrná cena 45 572 Kč/m2, v Moravskoslezském 57 292 Kč/m2 a na Vysočině 70 126 Kč/m2. Současně lze v těchto krajích pozorovat silný meziroční růst cen, jak ukazuje následující přehled: 

Konkrétní srovnání: kolik za stejnou investici?

Jak tedy vypadá konkrétní porovnání výnosnosti při stejné výši investice, jakou vyžaduje jeden byt v Praze? Za částku 6 629 937 Kč lze v regionech pořídit více jednotek a generovat vyšší měsíční příjem. 

Srovnání podle aktuálních výpočtů ukazuje, že při rozpočtu odpovídajícím ceně jednoho bytu o velikosti 40 m2 v Praze lze v regionech získat vyšší měsíční příjem z nájmu. Regionální diverzifikace vypadá následovně: 

V Ústeckém kraji je rozdíl zhruba +12 400 Kč/měsíc, v Moravskoslezském kraji asi +6 400 Kč/měsíc a na Vysočině přibližně +4 600 Kč/měsíc. Navíc regionální varianty vykazují rychlejší meziroční růst cen: Praha v průměru zmíněných 13,16 procenta, zatímco Ústecký kraj dosahuje růstu o 18,74 procenta, Vysočina 30,02 procenta a Moravskoslezský kraj 21,50 procenta. 

Vyšší výnos je ale vykoupen vyšší pracností – správa více bytů ve vzdálenějších lokalitách vyžaduje aktivní přístup a čas, a při potřebě likvidity může být prodej složitější. Pro investora, který se chce nemovitostem věnovat naplno, však mohou být tyto výzvy vyváženy potenciálem vyššího zhodnocení. 

Dvě cesty, dvě logiky

Praha je komfortní, předvídatelná a likvidní. Výnos z nájmu nebývá nejvyšší, ale stojí na silné značce lokality, stabilní poptávce a přehledné správě. Je to konzervativnější volba pro investora, který nechce, aby mu kalendář diktoval správu portfolia. 

Regiony naopak odměňují aktivitu. Větší počet jednotek může přinést vyšší měsíční příjem a rozprostřít riziko prázdných měsíců, zároveň však vyžaduje víc koordinace, času a práce s nájemníky. Jde o podnikavější strategii, která láká vyšším výnosem, ale testuje trpělivost i provozní disciplínu. 

Rámec rozhodnutí (rychlá pomůcka) 

• Čas: Kolik hodin měsíčně chcete věnovat správě? „Low-touch“ strategie nahrává Praze, „high-touch“ přístup zase regionálním investicím. 
• Tolerance k výkyvům: Regionální diverzifikace lépe tlumí dopad prázdných měsíců, zatímco jeden byt v Praze je binární – buď pronajatý, nebo ne. 
• Horizont: Delší horizont zvyšuje význam kapitálového růstu, kratší období nahrává investicím orientovaným na cashflow. 

Nejde o „kde“, ale o „jak“

Správná volba nezačíná na mapě, ale v kalendáři a v povaze samotného investora. Nejde o to, kde byt stojí, ale jak jste připraveni s ním pracovat. Klíčem je ujasnit si, kolik času chcete správě věnovat, jaké provozní výkyvy dokážete ustát a jak dlouho jste ochotni mít kapitál vázaný v nemovitosti. Jinými slovy: nejde jen o čísla v tabulce, ale o osobní komfort a ochotu převzít odpovědnost za výnos. 

Teprve když si tyto hranice nastavíte, má smysl hledat optimální výnos v jejich rámci – takový, který neohrožuje váš klid, ale zároveň dává investici směr a tempo. Úspěch v realitách totiž často nestojí na tom, kdo vydělá nejvíc, ale kdo dokáže dlouhodobě držet rovnováhu mezi výnosem, časem a energií, kterou do své investice vkládá.