Drahé byty v Česku v souvislostech. Hypoteční kalkulačka uvnitř | E15.cz

Krize bydlení v Česku: Na drahé hypotéky nedosáhne stále více mladých

Čtvrtinu nových bytů, které se postaví v Praze, skupují investoři v neveřejných předprodejích.
Čtvrtinu nových bytů, které se postaví v Praze, skupují investoři v neveřejných předprodejích.
• 
ZDROJ: Profimedia.cz

čer

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

V Česku v posledních letech přetrvává chronický nedostatek bytů a domů k bydlení. Jen v Praze schází na dvacet tisíc bytů a ty nové podle studie poradenské firmy Deloitte zdražily od poloviny roku 2015 o sto procent. Hlavním důvodem je nedostatečná výstavba. Developeři dodávají na trh kolem pěti tisíc nových bytů ročně, což však nestačí. V důsledku nedostatku bytů rostou i nájmy. 

Situaci navíc těm, kteří chtějí bydlet ve vlastním, komplikují menší investoři. V posledních letech kupovali zhruba každý druhý byt v novostavbách, aby ho následně pronajímali – nejčastěji krátkodobě přes internetové platformy typu Airbnb. Jejich nemovitosti se navíc vzhledem k rostoucím cenám dále zhodnocovaly.

Co byste měli o bytové krizi vědět:

Vlastní bydlení se mladým vzdaluje

Česko v rámci EU patří k zemím s jedním z nejvyšších podílů vlastnického bydlení. Zhruba dvě třetiny obyvatel žijí ve svém bytě nebo domě. Stejné ambice má i mladší generace navzdory tomu, že na vlastní bydlení přestává mít peníze. 

Bytová krize: Proč jsou v Česku tak drahé byty a nájmy?

Podle průzkumu společnosti EMA data zvažuje více než třetina Čechů koupi vlastního bydlení. K zájmu o byty poslední rok navíc přispěly rekordně nízké úrokové sazby nebo vyšší úspory z covidové doby. A i když hypotéky už nejsou tak výhodné, zájem o ně neklesá. Vlastní bydlení je pro Čechy lákavé především proto, že považují za výhodnější platit hypotéku než nájem. V některých oblastech dokonce platí, že nájem je vyšší než měsíční splátka hypotéky. 

Češi navíc rádi bydlí tam, kde pracují, neradi dojíždějí. A tak jsou ochotni i nepřiměřeně investovat více do bydlení, které mají blízko práce, než aby ztráceli čas cestou. Ceny bydlení jsou navíc navázané na potřebu pracovní síly. Tam, kde nabírají zaměstnance, jsou i dražší byty, protože je vyšší poptávka po bydlení. 

Úrokové sazby hypoték se zvyšují

Nemovitosti sice zdražují, ale lidé si na ně hypotéku berou stále. Zájem o hypotéky byl v roce 2021 enormní. Například v březnu si lidé podle Hypoindexu Fincentra sjednali hypoteční úvěry v objemu 44,7 miliardy korun.

Hypoteční kalkulačka >>>

Zájem však možná klesne kvůli novým regulacím České národní banky, což se promítne i do nájmů. Postupně ke zdražování hypoték přistupují i další banky. Úroky u hypoték tak postupně budou dál růst. Banky totiž nemají důvod poskytovat hypotéky levně, když je o ně takový zájem. Dá se očekávat že hypotéky budou zdražovat dál a zájem o ně se postupně ochladí. 

Podle Institutu strategického investování při VŠE tak bude především v Praze a v Brně přibývat lidí v nájmech. Stejnou evolucí prošla již v minulosti většina západoevropských měst.

Proč stále rostou ceny

Dosáhnout na zcela nové bydlení je finančně velice náročné. Pražan musí na průměrný nový byt vydělávat zhruba čtrnáct let. Ceny jsou vysoké kvůli tomu, že bytů a domů je nedostatek a proces nové výstavby je extrémně zdlouhavý. 

V žebříčku Světové banky, který hodnotí složitost a délku stavebního řízení, je Česká republika dokonce na 157. místě ze 190 posuzovaných zemí světa. Je na tom podobně jako rozvojové země. V Česku průměrná doba stavebního řízení dosahuje zhruba 5,5 roku. U rodinných domů je to méně, naopak u bytovek ve větších městech typu Prahy trvá tento proces i přes deset let.

Kalkulačka příspěvek na bydlení >>>

Rok s koronavirem navíc přinesl nečekaný růst cen. Panelové domy zdražily téměř o pětinu. Starší byty v Praze o patnáct procent. O čtvrtinu dráž se prodávají i chalupy v Krkonoších. „K tomu se přidal strach z blížící se inflace, a tak se poptávka obrovsky zvýšila,“ upozorňuje Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Protože se v té době pro Čechy stalo ještě důležitější bydlet ve vlastním, nastal skokový nárůst cen nemovitostí především v Praze a v Brně. To překvapilo mnoho odborníků, kteří v době pandemie očekávali opačný trend. 

V Brně dokonce stoupaly ceny nemovitostí ještě dvakrát rychleji než v Praze. Podle dat webu realitymix.cz se od března do května 2021 zvýšily ceny nemovitostí v Praze o 2,9 procenta, zatímco v Brně o 6,9 procenta.

Stejně jako zdražují byty a domy, zdražuje i stavební materiál. Lze sice stavět za méně, ale lidé jsou ochotni zaplatit vysoké ceny i za materiál, a tak firmy nezlevňují, říká developer Michal Šourek, hlava ateliéru MS architekti. Ceny bydlení tak šponují nejen zdražující stavební práce a materiály, ale také spekulanti, kteří na trhu skupují byty.

Investiční byty

Byty jsou navíc velice zajímavou a stabilní investici, a tak mnoho lidí místo toho, aby nemovitosti prodali, raději je drží. Nejedná se ale pouze o jednotlivce, ale i o velké investory. Podle realitní kanceláře Lexxus čtvrtinu nových bytů, které se postaví v Praze, skupují právě investoři, kteří je kupují v neveřejných předprodejích. Byty se tak ani nedostanou do veřejných nabídek. V současné době mnoho expertů vidí v pořizování nemovitostí na investici jednu z hlavních příčin, proč v Česku není dostupné bydlení. 

Právě tyto neveřejné investiční nabídky umožňují investorům a developerům rychle začínat nové projekty a přehodnotit tak cenovou politiku. Typickým investorem je pak movitá fyzická osoba, která nakupuje opakovaně. Není výjimkou, že si takový investor pořídí v Praze pět a více bytů ročně. 

Problém je i to, že investiční byty často zůstávají prázdné. Tím se byty blokují, což vede k dalšímu přehřívání trhu s nemovitostmi a růstu cen kritickému hlavně pro člověka, který nechce nic víc než bydlet. 

Řešení bytové krize

I přesto že je v Česku krize bydlení už několik let, politici se řešením příliš nezabývali. Přesto lze nějaké pokusy zaznamenat. 

Nákup bytů od soukromníků

Vedení měst a obcí, která si před více než dvěma lety v komunálních volbách dala za cíl vyřešit krizi na trhu bydlení, objevila cestu, jak rozšířit bytový fond nakupováním od soukromníků pomocí státních dotací. Město platí desetinu celkové částky, stát doplácí v rámci dotace zbytek. Podle pravidel dotačního programu smí radnice koupit byt maximálně za jeden milion korun a nesmí při tom vyčerpat více než třináct milionů korun za tři roky.

Odkupy bytů od jednotlivců samozřejmě bytovou krizi nevyřeší a ve městech jako Praha s nejdražšími byty v zemi jsou nepoužitelné. Města a obce se tak čím dál častěji přiklánějí k odkupu bývalých ubytoven či opuštěných hotelů. Praha ke konci roku 2020 spustila veřejnou soutěž, v rámci které mohou lidé a firmy nabízet bytové domy nebo ubytovací zařízení. Město je chce přestavět na obecní byty.

Spolupráce s investory

Další variantou, jak získat obecní byty nebo alespoň občanskou vybavenost, je spolupráce s investory na nových projektech. Celé nové čtvrtě chystají developeři například v Praze, Brně, Plzni, Písku nebo v Českých Budějovicích.

„U spolupráce s developery záleží na podmínkách. Pokud se postaví čtvrť, ve které jsou drahé a nedostupné byty, tak to nemá smysl,“ míní ředitel Platformy pro sociální bydlení Vít Lesák.

„Pokud město třeba poskytne pozemek a domluví se s developery tak, že část bytů dostane město, nebo je tam stanovena podmínka, pro koho ty byty jsou, pak to smysl má,“ dodává. To se však zatím v širší míře nedaří.

Sociolog Dan Ryšavý z Univerzity Palackého v Olomouci vidí celou řadu nástrojů, jakými může vláda zajistit dostupné bydlení. „Je to právě stát, kdo může nastavit pravidla a podmínky, které by z nájemního bydlení mohly alespoň zčásti setřít nádech něčeho nestabilního a nespolehlivého,“ domnívá se Ryšavý. „Úprava daní, které by podpořily dlouhodobé pronájmy na úkor prázdných bytů vlastněných spekulanty, ale vyžaduje politickou vůli a odvahu,“ míní.

Zdražováním bytů rostou nájmy

Rostoucí ceny bytů se logicky projevují i ve výši nájmu. V dlouhodobém horizontu podle generálního ředitele a vicepresidenta RE/MAX Jana Hrubého nájmy rostou. Za posledních deset let stouplo nájemné zhruba o sedmdesát procent. Navíc se mění preference a možnosti, jak lidé mohou nebo chtějí bydlet. Pandemie a následný propad ekonomiky s bytovým trhem nijak nezamávaly. Ceny nájemního bydlení klesly jen dočasně.

Nájmy se během pandemie snižovaly kvůli odlivu zahraničních turistů, kteří využívali službu Airbnb, a zároveň absencí studentů ve větších městech. Aby se prostory využívaly, nabízeli majitelé byty za nižší nájmy. Tím oživili poptávku na trhu, a proto nájmy opět začaly růst. 

Bytová krize i v zahraničí

S bytovou krizí se však nepotýká jen Česko, ale i ostatní státy. Los Angeles kvůli problémům s bydlením plánuje v roce 2022 hlasování o dani z prázdných domů. Hongkong zvažuje zdanění developerů bytových domů, aby je odradil od hromadění nových bytů. Své možnosti zkoumá Irsko. Barcelona zašla tak daleko, že hrozí zabavením prázdných bytů pronajímatelům, kterým by zaplatila polovinu tržní ceny a byty by pak sama pronajímala za dostupné ceny. Paříž v roce 2017 ztrojnásobila daň z druhého bytu.

Tyto kroky mají odradit lidi od toho, aby do domů a bytů ukládali peníze místo toho, aby v nich bydleli. Zákonodárci tvrdí, že tento trend vyčerpává zásoby bytů a zhoršuje situaci pro lidi s nízkými a středními příjmy, kteří si chtějí pronajmout bydlení nebo koupit byt. Doufají, že daněmi získají peníze na financování dostupného bydlení nebo donutí majitele domů a bohaté, aby nemovitosti nabídli na trhu k pronájmu.

Autor: čer

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah