Byty se zmenšují, cenovky zvyšují. Garsonky zažívají boom, ačkoli jsou finančně nejméně výhodné

V nabídce portálu Sreality je byt v plzeňských Borech. Nachází se v paneláku z roku 1970 a má dvacet metrů čtverečních. Je ve skvělém stavu, jen se prodává za cenu, za kterou by lidé ještě před pár lety v Plzni pořídili 3+1. Cena je přes tři miliony korun. Podobných bytů v nabídce přibývá. Podlažní plocha je malá, ceny naopak čím dál vyšší.  

V Česku se dlouhodobě nejvíc staví byty 2+kk. Zatímco v roce 2015 jich bylo na trhu zastoupeno 35 procent, v roce 2024 už to bylo 42 procent. Druhou a třetí pozici v devítiletém sledování Českého statistického úřadu zastávají byty 3+1 a také dispozičně nejmenší byty 1+kk či 1+1. Jde asi o 24 procent bytového fondu. Právě jejich obliba je ale podle developerů na vzestupu, a to jak mezi developery, tak zákazníky. 

„Nejvíc se staví menší byty 1+kk a 2+kk, které v projektech tvoří lehce nad sedmdesát procent celkové skladby,“ líčí například tiskový mluvčí společnosti Central Group Ondřej Šťastný. Podobně je to také podle Skanska i Finepu. V zásadě je ale hlad po malých bytech nejen v novostavbách, ale i ve starší zástavbě. Dokládají to například data společnosti Flat Zone a Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, z nichž vyplývá, že ze všech prodaných bytů v hlavním městě tvořily jednopokojové a dvoupokojové byty 74 procent. V Brně je to podle dat Trikaya hodně podobné. Tam menší byty do 2+kk tvořily ze všech prodaných dokonce 79 procent. 

Zdražování i singles

Důvodů je hned několik. „Popularita malých bytů vychází především z nižší absolutní ceny a vysokého nájemního potenciálu. To z nich dělá ideální produkt pro investory. Roli ale hraje také měnící se demografie a rostoucí počet takzvaných single domácností, pro které jsou menší byty ideální volbou,“ popisuje jednatel Flat Zone Vít Soural. 

Co se týče fenoménu singles, podle dat ČSÚ má největší podíl domácností s jednotlivci hlavní město, je jich až 41,1 procenta. Absolutní cena nemovitosti pak podle developerské společnosti Central Group souvisí mimo jiné s pomalým povolováním staveb. Bytů je nedostatek, zdražují a lidé si tak mohou dovolit pouze menší dispozice, které jsou v konečném důsledku levnější. 

Ne tak na metr čtvereční. Tam ceny malých bytů atakují druhou stranu spektra. Na metr totiž bývají zpravidla nejdražší. Z analýzy zmiňovaného portálu Sreality vyplývá, že loni byly byty do třiceti metrů čtverečních nabízeny k prodeji v průměru za 131 909 korun za metr. Střední byty mezi 31 až padesáti metry měly cenovku 104 371 korun, ty do osmdesáti metrů pak dokonce 81 015 korun za čtvereční metr. Největší prostory pro bydlení mezi 101 a 150 metry byly v nabídce v průměru za 96 949 korun. „Oproti ceně za metr u nejmenších bytů jde tedy o výrazný rozdíl, který činí bezmála 35 tisíc korun,“ popisuje pro e15 datový analytik Sreality Štěpán Matějka. 

V Praze je rozdíl ještě větší. Metr bytu do třiceti metrů stojí 194 624 korun, byt o velikosti 101 a více metrů má cenu 151 986 korun. Data portálu Sreality pak poukazují ještě na jednu věc. Ceny menších a středních bytů se zvýšily více než u těch prostornějších. V Praze malé byty meziročně zdražily o sedmnáct procent, ty největší jen o desetinu. 

Není to jediný trend. Ten další souvisí se zmenšováním podlahové plochy. „Před dvaceti až třiceti lety nebyly výjimkou garsonky o velikosti i 45 metrů čtverečních, dnes se běžně setkáváme s jednotkami okolo dvaceti metrů,“ popisuje šéf JRD Jan Sadil. Skanska zase v roce 2018 nabízela bydlení s podlahovou plochou od 34 do 75 metrů, letos je to od 31 do 68 metrů čtverečních. Podle mluvčí Ivy Stejskalové je to reakce na situaci na trhu, kdy se průměrné ceny nových pražských bytů od roku 2018 zvýšily zhruba o osmdesát procent. O jednotky metrů čtverečních se byty zmenšily i podle Finepu. 

Prvorepublikové byty se dělí

Konkrétní data přináší opět Flat Zone, podle něj měla v roce 2015 průměrná nová garsoniéra v Praze necelých 35 metrů čtverečních, loni už se průměrná velikost pohybovala pod hranicí třicet metrů. Velikost podle Sourala reflektuje priority kupujících, kdy je pro individuální investory klíčová co nejnižší celková investice, výměra se stává až druhotným parametrem po ceně a lokalitě. Podle mluvčího Bezrealitky Františka Brože je zmenšující se plocha garsonek jeden z důvodů, proč jsou nadále tak oblíbené byty v panelových domech, kde nabízejí dobrý poměr ceny a užitné plochy. 

Brož dodává, že zmenšování se i v tomto případě týká nejen nových bytů, ale i těch rekonstruovaných. „Je běžné, že se například prvorepublikové byty dělí při přestavbě do více jednotek. Ty pak mají menší rozměry, než bývalo zvykem. Lidé jsou navíc ochotní přistoupit na stále menší obytnou plochu,“ říká Brož. 

Nové byty se zpravidla nacházejí na hranici nad dvaceti metry čtverečními. Ty pod dvacet jsou podle většiny extrém. Ostatně podle vyhlášky na výstavbu je minimum podlahové plochy bytu o jedné místnosti šestnáct metrů čtverečních. „Tomuto segmentu se nevěnujeme, považujeme ho spíše za investiční produkt. Pro mnohé je to na hraně komfortu pro dlouhodobé bydlení. S výměrou neklesáme pod 25 metrů,“ líčí Sadil z JRD. 

I mikrobyty jsou ale určitým trendem, byť v celkové nabídce novostaveb v Praze tvoří podle Flat Zone minoritní skupinu a jsou spíš specifickým doplňkem projektů v exponovaných lokalitách. Podobně mluví i Šťastný z Central Group. „V drtivé většině nejde o byty, ale o ubytovací jednotky, protože nesplňují některé z požadavků na plnohodnotný byt. Většinou se jedná o jednotky, které vznikají v rámci přestaveb nebo konverzí průmyslových budov na bytové. Takto malých jednotek je ale na trhu úplné minimum,“ líčí Šťastný. 

Podle Finepu je trh na mikrobyty připravený, je ale otázkou, jak na ně zareagují stavební normy. „Zájem o ně je a popravdě vždy byl. I známý funkcionalistický Skleněný palác v pražských Dejvicích z roku 1937 nabízel byty o velikostech devatenáct metrů čtverečních,“ uvádí mluvčí developerské společnosti Tomáš Hečko. 

Realita ukazuje, že trh v současné době snese hodně. Při brouzdání na realitních webech totiž člověk narazí na spoustu nabídek, které pomyslnou šestnáctimetrovou hranici nesplňují. Tak třeba: patnáctimetrový byt na pražské Ruzyni je aktuálně v nabídce za pět a půl milionu. Čtrnáctimetrový byt ve Zlíně má cenovku 2,35 milionu. Na Lipně se pak šestnáct metrů čtverečních prodává za víc než tři a půl milionu korun.