Dospiva odhalil plány nad hlavákem: nové sídlo Českých drah, obří bulvár i další muzeum
Už v červnu by mohla odstartovat jedna z nejvýznamnějších změn územního plánu Prahy, která má umožnit kompletní zastřešení hlavního nádraží. Výstavbu za desítky miliard plánuje investiční skupina Penta, za jejíž developerskou činností stojí její spoluzakladatel Marek Dospiva. Společný podnik Českých drah, Sudop Group a Penty drží právo zástavby nad hlavákem. Na konferenci e15 REsummit navíc záměr získal podporu magistrátu, Správy železnic i ministra dopravy. Pro e15 nyní klíčový manažer Penty poprvé popsal, co skupina plánuje na místě vybudovat a v jakém horizontu by mohla stavba probíhat. „Věříme, že budeme rychlejší, než očekávají pražští politici,“ říká v rozhovoru Rudolf Vacek, šéf developmentu společnosti Penta Real Estate.
Znáte už harmonogram přípravy celého území?
V dubnu byl odsouhlasen výborem územního rozvoje magistrátu hlavního města podnět pro změnu územního plánu. Ten bude následně předložen radě a poté zastupitelstvu hlavního města, k čemuž by mohlo dojít ještě v červnu. Pokud vše projde, bude možné rozjet proces změny územního plánu.
Jak dlouho bude schvalování takto obřího projektu trvat?
My doufáme, že to bude rychlejší, než někteří politici předvídají. V tomto rozsahu samozřejmě změna nemůže proběhnout ve zkráceném řízení, takže půjde o standardní proces. To znamená, že v prvním kole se bude definovat zadání a budou se prověřovat kapacity území.
Dohoda je taková, že uspořádáme velkou urbanisticko-architektonickou soutěž, která prověří limity území, jeho možnosti a návaznosti na okolí. Do tohoto procesu budou zapojeni všichni příslušní odborníci, aby na konci panovala plošná shoda na tom, co na místě má vzniknout. Podobně jako jsme to dělali například v případě území autobusového nádraží na Florenci, kde se uskutečnila soutěž Florenc21.
Jak bude probíhat urbanistická soutěž na území?
Soutěž proběhne podle pravidel České komory architektů a zapojeny do ní budou samosprávy a všechny dotčené osoby a orgány. Půjde o desítky subjektů. A ve chvíli, kdy dojdeme ke společnému konsenzu, nastane samotný proces změny územního plánu.
Na změnu územního plánu ale můžete čekat dlouho, ne?
Náměstek pro územní rozvoj Prahy Petr Hlaváček na REsummitu e15 zmiňoval, že to bude zhruba 12 let. Tak to doufáme, že se nesplní. My máme ambici, abychom se dostali nejvýš na polovinu této doby pro celé území. Tedy šest let. Nicméně nesmíme nic podcenit. Čeká nás obrovská diskuze, chceme vše udělat i směrem k veřejnosti správně a dojít ke konsenzu se všemi účastníky. Pokud se nám toto podař, a opravdu o to budeme usilovat, věříme, že i následné povolování stavby bude již rychlejší.
A teď mluvíme pouze o území, kde chcete stavět vy. Nejedná se například o parkovou část, kterou plánuje upravit město.
Ano, zde se bavíme pouze o části, kde chceme stavět my ve spolupráci s Českými drahami a Sudop Group. Jedná se o území, které je definováno magistrálou, Vinohradskou, Španělskou, Italskou a Seifertovou ulicí. Celková rozloha činí necelých jedenáct hektarů.
A vyjma památkově chráněného zastřešení a několikametrového odstupu od něj plánujete zastřešit kompletně celé kolejiště?
Tu ambici máme. Aktuálně máme dohodu se Správou železnic na významnou část toho území nad nástupišti číslo 5, 6, a 7 a následně chceme pokračovat dál. Vše ale samozřejmě záleží na další koordinaci s ostatními účastníky. Své plány na rozšíření kolejí má Správa železnic, my máme plány. Vše to musí společně ladit. Platí ale, že my máme zájem zastřešit celou plochu.
To znamená, že se bavíme i o části, kde se scházejí koleje před tunelem u Vinohradské? Předpokládám, že na místě bude zastřešení inženýrsky náročné, protože nebude snadné umístit ke sbíhajícím se kolejím podpěrné sloupy.
Věříme, že to půjde. V případě části území, která se nachází přímo u Vinohradské třídy nad budovou bývalého Federálního shromáždění, běží už nyní samostatná změna územního plánu.
A kdy očekáváte, že bude změna pro tuto část území hotova?
Věříme, že by to mohlo být ještě v tomto roce.
A máte představu, co konkrétně na této parcele přímo u Vinohradské třídy postavíte?
Přestože zde probíhá změna územního plánu již nyní, chceme tuto část koordinovat se zbytkem území, a hlavně se o ní bavit s městem. Naší ambicí je, aby právě zde vznikla dominantní budova, významná architektura, možná i s nějakou veřejnou funkcí.
Takže to je to místo, kde by mohla vyrůst nová budova Národní knihovny, případně nová budova Národního muzea, která je aktuálně ve hře.
Ano, dávalo by nám to smysl. Když se podíváte na mapu, tak by doplnila současnou budovu Národního muzea a byla by tu určitá návaznost a konsolidace v rámci území. Nicméně veškerá jednání jsou v tomto ohledu v naprostém počátku.
Pokud to ale správně chápu, tak na této části území u Vinohradské byste mohli získat povolení pro výstavbu dříve než pro zbytek území? Probíhalo by to tedy podobně jako na Masaryčce, že byste nejprve vybudovali dominantu a až pak navazovali?
Je to možná varianta. Jak už jsem ale říkal, musíme vše koordinovat s ostatními. Správa železnic tam má své plány, Praha také. A všechny tyto věci musejí probíhat souvisle a navazovat na sebe i z hlediska dopadů na životní prostředí a z dalších hledisek.
Co konkrétně by podle vás mělo vzniknout nad celým kolejištěm hlavního nádraží a jak chcete prostředí proměnit? Budou tam byty, kanceláře, obchodní centrum, nebo třeba park?
Na místě vznikne plnohodnotný kus města. Naším cílem je scelit území Prahy 1, Prahy 2 a Prahy 3 a překlenout tak bariéru, kterou kolejiště už desítky let představuje. Pokud bych to měl rozvést, co se týče funkce, tak půjde rozhodně o multifunkční výstavbu. Lidé budou na místě bydlet, pracovat, nakupovat, bavit se, vzdělávat se. Zároveň by mělo jít o největší pěší zónu v Praze. Středem od Seifertovy až k Vinohradské chceme vytvořit největší pražský bulvár. Stále ale jde o obecnou představu, kterou musíme v detailech diskutovat s městem a s dalšími stranami.
Kdybyste tu možnou výstavbu převedl na metry čtvereční, kolik toho na místě teoreticky můžete postavit? A je jasné, že je to teoretická rovina, protože ještě ani neodstartovala změna územního plánu.
Naše představa podle toho, jak území vnímáme, je zhruba 350 tisíc metrů čtverečních, ale je to velmi hrubý odhad. Uvidíme v rámci celého procesu, jak se toto číslo změní.
Nebojíte se, že vám vaše plány výrazně nabourají památkáři? Například kvůli památkově chráněným halám nádraží či kvůli Fantově budově?
My už v tomto ohledu máme spoustu zkušeností i například z Masarykova nádraží. A tady je nutné si uvědomit, že náš přístup je v tomto ohledu jiný. My si naopak ceníme, že na místě stojí Fantova budova, která je úžasnou stavbou. A náš projekt chceme zpracovat tak, aby nezastiňoval tuto hodnotu a nepotlačoval její význam, naopak projekt by měl být navržen tak, aby Fantova budova zůstala dominantou území a ještě více vynikla oproti současnému stavu. Dnešní stav nádraží bohužel způsobuje, že nejcennější historické části nádraží jsou těžko přístupné, lidé nádražím pouze procházejí a to chceme změnit.
Chcete, aby se podobně jako v případě Masarykova nádraží a hlavní budovy od Zahy Hadid na Hlavním nádraží podepsal nějaký opravdu významný světový architekt, byť by to pro vás znamenalo větší investici?
Určitě ano, přesně tuto ambici máme. Nejen v tomto případě, ale i u dalších našich projektů se snažíme přizvat nejlepší tvůrce a koncentrovat a uskutečnit vždy ty nejlepší myšlenky a nápady, které k projektu vzejdou. A toto území si rozhodně zaslouží tu nejvyšší kvalitu.
Máte alespoň rámcovou představu, jak velkou sumu budete investovat do zastřešení a výstavby?
Půjde o desítky miliard.
Nad hlavním nádražím budete stavět díky tomu, že jste součástí společnosti CR-City, ve které mají podíl také České dráhy a projektantská společnost Sudop. Jak se vám podařilo získat podíl v této firmě, a tím pádem i možnost stavět nad hlavním nádražím?
Historie společnosti CR-City sahá až do 90. let, kdy se v Česku rozjížděla debata, co s okolím hlavního nádraží do budoucna. Československé státní dráhy v roce 1992 práva k výstavbě nad kolejemi hlavního nádraží udělily konsorciu, jehož je společnost CR-City nástupcem.
My jsme do této společnosti vstoupili zhruba před osmi lety koupí menšinového podílu a plníme roli partnera, který má know-how v oblasti developmentu a přináší na stůl návrhy, jak lokalitu nejlépe rozvíjet. Na základě zmíněných práv již v území vznikla zástavba podél ulice Italská. První bytové domy byly dokončeny v roce 2008, poslední v roce 2021. V roce 2020 také vznikla kancelářská budova, kde nyní sídlí společnost Deloitte, a zatím poslední z roku 2021 je další kancelářský objekt se sídlem Fortuny.
Součástí této výstavby je ale také veřejný prostor, který organicky sceluje celé území, doplňuje ho o nové služby, zeleň a o pobytové plochy včetně nového pěšího propojení na hlavní nádraží. Tato část sklízí velice pozitivní ohlasy veřejnosti i odborníků. Podnik má ale tři partnery a nové plány připravujeme a schvalujeme společně, konsenzuálně.
České dráhy hledají nové sídlo. Nedávalo by smysl postavit ho nad hlavním nádražím v rámci projektu, o kterém se bavíme? O to víc, když jsou součástí společnosti CR City.
Rádi bychom, aby se to stalo. České dráhy před časem vypsaly soutěžní dialog na nové sídlo, které by mělo pojmout zhruba 1400 zaměstnanců. A my se je nyní snažíme přesvědčit, že tato lokalita u nejvýznamnějšího českého nádraží je pro ně nejvhodnější. A uděláme maximum, aby se nám to povedlo. Rozhodnutí je ale na Českých drahách, soutěžní dialog je otevřený, jistě se přihlásí i další developeři s konkurenčními nabídkami.
Jak může probíhat participace u takto velkého projektu?
Můžete se podívat, co jsme dělali v případě Masarykova nádraží. Participace trvala víc než rok. Uskutečnili jsme sérii diskuzních večerů, měli jsme prohlídky a setkání v území s architekty a urbanisty, vytvořili jsme informační web, stránky na sociálních sítích, rozdali zhruba 25 tisíc dotazníků do schránek lidí, provozovali jsme také speciální infocentrum se stálým personálem připraveným odpovídat na dotazy.
A podobně to bude probíhat i nyní, aby se k informacím o projektu mohl dostat každý, kdo o to má zájem, ať už formou online aplikace, letáku, či diskuze s odborníkem. V minulosti se nám také osvědčilo odprezentovat lidem, jak jsme se s jejich připomínkami vypořádali a jak jsme je zapracovali do projektu.
Kdybychom to měli na závěr shrnout do jedné věty – jak se území hlavního nádraží podle vás v budoucnu promění?
Nahoře bude žijící město, dole budou dál jezdit vlaky – moderní, pohodlné, s možností rychlého a dobře promyšleného přestupu na linky metra a tramvaje. A může se z něj také stát nejzelenější nádražní prostor střední Evropy.
Rudolf Vacek
V Penta Real Estate začínal v roce 2010 jako konzultant, dnes je zodpovědný za kompletní přípravu a výstavbu komerčních i rezidenčních projektů na území Česka. Patří do úzké skupiny expertů, kteří stáli u projektů jako je Florentinum, nová městská čtvrť Waltrovka v Praze 5 či proměna pozemků u Masarykova nádraží. Před příchodem do Penty pracoval ve společnosti Bovis Lend Lease na řadě významných staveb v Česku a v Londýně.
