Hledáme pozemky pro studentské rezidence, říká šéf Karlín Group, která nyní zastavuje hlavně brownfieldy

Jan Ludvík, Karlín group

Jan Ludvík, Karlín group Zdroj: E15 Michael Tomeš

Generálním ředitelem Karlín Group je Jan Ludvík od roku 2015. Za dobu jeho vedení v Praze vyrostl například projekt The Fizz, luxusní studentské bydlení v Holešovicích, nebo Dva domy a Iconik, rezidenční projekty vybudované v Karlíně. A i když se jméno společnosti v posledních měsících objevuje především v souvislosti s peripetiemi provázejícími plánovanou proměnu v okolí stanice metra Nádraží Holešovice, firma připravuje další velké projekty. „V podstatě všechny naše aktuálně připravované projekty jsou revitalizacemi brownfieldů. Považujeme za logické a správné rozvíjet město právě v takových plochách, nicméně chybí nám trochu víc podpory ze strany municipalit a státu,“ říká Ludvík.

Máte v plánu pustit se po The Fizz i do výstavby dalšího studentského bydlení?

To máme. A jsme docela překvapeni, že od naší realizace této studentské rezidence žádný další projekt tohoto charakteru v Praze nevznikl.

Máte na mysli novostavbu? Loni v srpnu se například v Karlíně otevřel nový studentský dům od společnosti Zeitraum Student Housing. Ten byl ovšem rekonstrukcí činžovního domu.

Přesně tak, mířím jsem na zcela nově vybudované stavby. Velcí zahraniční provozovatelé jako například The Fizz totiž vyhledávají jenom takzvané PBSH projekty (purpose built student housing, účelové studentské bydlení – pozn. red.). Pouze v nich můžou dosáhnout potřebné provozní efektivity, kvality vyžadované klienty a adekvátního zázemí. Rekonstrukce jsou v tomto případě dost limitující. Omezujícím faktorem zároveň je i velikost budovy, kdy rentabilní projekty málokdy obsahují méně než 150 až 200 lůžek.

Proč se podle vás developeři do výstavby projektů studentského bydlení nepouštějí ve větší míře?

Vidím dva hlavní důvody. Tím prvním je velká konkurence s rezidenčním developmentem při akvizicích vhodných pozemků, druhým pak ochota bank poskytovat tomuto typu projektů výhodnější úvěry. Zároveň se jedná o poměrně specifickou disciplínu. Lokálním developerům chybějí zkušenosti s tímto typem staveb a ti zahraniční se bojí nepřehledné legislativní situace. Sami jsme strávili několik let studiem jiných projektů, než jsme se dostali k realizaci.

Jsou projekty studentského bydlení pro investory vůbec perspektivní?

Domníváme se, že jde o zajímavý produkt pro institucionální investory, a zároveň je to produkt anticyklický, protože studovat se bude za každých okolností. Náš partner otvíral Fizz rezidenci v Holešovicích v trochu nešťastné době, uprostřed covidu, kdy se předpokládalo, že tu bude nulové množství zahraničních studentů. Přesto měl hned po otevření téměř padesátiprocentní obsazenost a po prvním roce provozu už stoprocentní.

Jan Ludvík, Karlín group

Většina pražských developerů hranice metropole nepřekračuje. A pokud ano, tak jen výjimečně, aby se v podstatě utvrdili v tom, že Praha je pro ně na rezidenčním trhu zásadní. Vy máte projekt v Libčicích nad Vltavou. Proč?

V případě Libčic se jedná jen o drobné překročení hranice. Pozemky, které jsme tam získali, leží přímo u vlakového nádraží, takže se do centra metropole dostanete v podstatě za méně než třicet minut. Zároveň to místo má výhody malého města: klidnou atmosféru, přírodu, příjemné okolí. Kromě toho ale Serge (Borenstein, partner Karlín Group – pozn. red.) a já máme každý ještě svůj vlastní projekt mimo Prahu: Serge rozvíjí ideu wellness rezortu Jabloneček uprostřed lesů bývalého vojenského prostoru Ralsko. Já jsem zrealizoval bytový projekt v Brně a pracuji na jeho druhé fázi. Nicméně v Brně se poohlížíme po případných akvizicích i společně.

Neuvažujete o tom, že byste do svého portfolia zařadili také projekt seniorského bydlení?

Ano a už si o tom zjišťujeme potřebné informace. Jsme v kontaktu s lokálními i zahraničními provozovateli, ladíme konkrétní typ zařízení a cílovou skupinu potenciálních klientů. Těch fungujících modelů je víc. S realizací seniorského bydlení počítáme v rámci projektu v Libčicích a ve Velké Chuchli, ale jakmile budeme mít funkční byznys plán, určitě pro něj budeme hledat příležitosti i jinde.

Zmínil jste akvizice. Můžete být konkrétnější?

Poohlížíme se po vhodných pozemcích na výstavbu studentské rezidence, nicméně musíme lovit tam, kde je buď územním plánem, nebo kontextem okolí vyloučený rezidenční účel.

Proč? To přece znamená, že pak musíte zažádat o změnu územního plánu, aby se na pozemcích dalo stavět?

Pozemky pro rezidenční development jsou v Praze stále cenově přepálené a nám se nevyplatí konkurovat zoufalým rezidenčním developerům, kteří nemají kde stavět. Na stole nám ale v podstatě každý týden přistane nějaký projekt či pozemek k prodeji. Některé analyzujeme, ale očekávání prodávajících jsou stále poměrně mimo realitu.

Co by pomohlo je do reality uvést?

Pomohlo by tomu odblokování většího počtu pozemků pro výstavbu – ať už schválením metropolitního plánu, nebo umožněním dalších změn stávajícího. Každopádně bez toho bude tlak na ceny pozemků enormní a to se samozřejmě promítne i do ceny finálního produktu.

Jan Ludvík, generální ředitel Karlín Group

Projekt v Libčicích bude stát na brownfieldu. Plánujete i v Praze revitalizaci takových území?

V podstatě všechny naše aktuálně připravované projekty jsou revitalizacemi brownfieldů. Považujeme za logické a správné rozvíjet město právě v takových plochách, nicméně chybí nám trochu víc podpory ze strany municipalit a státu. Brownfieldy s sebou totiž nesou vyšší náklady na přípravu území, mnohdy jsou na nich ekologické zátěže. Lokálním politikům ale bohužel často bývá jedno, jestli stavíme na poli, nebo na brownfiledu. Nejvíc je zajímá vliv záměru na místní dopravu a počet míst ve školách a školkách. Myslí si, že se všechno dá vyřešit zachováním statu quo, a nechápou, že při absenci udržitelného rozvoje města to budou naše děti, které časem nebudou mít v metropoli kde bydlet a budou muset odcházet do jiných měst.

V podstatě všichni developeři i architekti si v Praze stěžují na povolovací proces, jeho délku. Tu přitom ovlivňují ani ne tak úředníci jako spíš lidé a uskupení rozporující plány na výstavbu, i když svými parametry odpovídají územnímu plánu. Jak se s tímto takzvaným NIMBY efektem vyrovnáváte?

Snažíme se tomu předcházet komunikací s dotčenými úřady a navrhujeme stavby v kontextu s okolím a s kvalitním veřejným prostorem. Pokud se za to, co stavíme, sami nestydíme, tak se domnívám, že to můžeme s klidným srdcem obhajovat před kýmkoliv. Samozřejmě že nějací kritici se vždycky najdou, nicméně tady je důležitá i role politiků, aby NIMBY efekt populisticky nezneužívali, a naopak se snažili společnost vzdělávat. Je totiž jasné, že ekonomický rozvoj jde ruku v ruce s rozvojem stavebním. Opačně by to šlo jen těžko.

Jak si to vzdělávání představujete?

Důležité je lidem polopaticky vysvětlit, co konkrétně jim rozvoj města přináší, zejména z pohledu ekonomiky. Pak mnohem lépe pochopí, že pokud má být město konkurenceschopné, bohaté a příjemné pro život, rozvíjet se musí. Nakonec, když se to přijme jako nutnost, může začít debata o tom, jak a kde se má rozvíjet, aby to bylo ekonomické a udržitelné. Nicméně je zapotřebí si připustit, že některá rozhodnutí strategická pro rozvoj města se musejí umět přijmout i přes odpor určitých skupin, jakkoliv ty skupiny umějí být organizované a hlasité.

Co podle vás způsobuje, že jsou Češi v oblasti výstavby výjimečných, odlišných budov tak konzervativní? 

Na to nemám odpověď, ale řekl bych, že Češi jsou obecně konzervativní ve všem, takže to asi má co do činění s naší náturou. Možná s historickými zkušenostmi.

Změní se generační obměnou, jiným životním stylem mladé generace postoj Čechů k formě bydlení? Přiblížíme se Západu, kde v nájmu žije výrazně více domácností? 

Určitě dojde k posunu směrem k nájemnímu bydlení, ale myslím si, že převažující touha Čechů vlastnit své bydlení tady do značné míry přetrvá. Vychází to z historických zkušeností a také ze silných rodinných vazeb, kdy rodiče považují téměř za povinnost něco svým dětem odkázat.

Jan Ludvík, generální ředitel, partner Karlín Group

Ze všech stran zaznívají stesky na nedostatečnou výstavbu. Čím by mohli developeři přispět k tomu, aby bydlení byl dostatek, a to jak nájemních bytů, tak těch určených do vlastnictví? 

Tím, že budou dobře dělat svoji práci. A tu budou dělat tím spíš, když k tomu budou mít dost příležitostí, rozumné podmínky a dostatečnou ekonomickou motivaci. Je zapotřebí si uvědomit, že v tomto směru development funguje úplně stejně jako jakýkoliv jiný byznys.

A co město? 

Pomůžu si odpovědí na předchozí dotaz: Město může přispět k tomu, že bude více příležitostí, a to územním plánováním. Tím klesne cena stavebních pozemků, bude větší konkurence mezi developery a větší tlak na snížení jejich cen. Nemůžete podporovat jen hrstku největších developerů.

Jaké další konkrétní kroky ze strany města by výstavbu rozhýbaly?

Město může ovlivnit rozumné podmínky pro podnikání developerů, například předvídatelností v povolovacích procesech, změnou uvažování svých úředníků, kteří se leckdy namísto poskytování kvalitního servisu podnikatelům snaží jejich práci omezit a znepříjemnit. Ale abych byl férový, spousta věcí není jen v moci města. Je zde důležitá role státu, který vytváří podnikatelské prostředí prostřednictvím zákonů, vyhlášek. Navíc nedokonalé rozpočtové určení daní neumožňuje městům plně využít multiplikační efekt nové výstavby na jejich území. Máme zkostnatělou politiku podpory zajištění pracovní síly a další problémy. V rámci Asociace developerů, jejímž jsme zakládajícím členem, k tomu máme zpracované rozsáhlé analýzy, které budeme rádi sdílet s kýmkoliv, kdo o to projeví zájem.

Jan Ludvík

Generální ředitel a partner pražské developerské společnosti Karlín Group, která za bezmála tři desítky let svého působení v developmentu na mnoha místech Prahy vybudovala více než dvě desítky projektů

V současné době se Sergem Borensteinem, partnerem Karlín Group, v sedmé městské části připravuje kromě projektu Nové Holešovice také rezidenční projekt ZigZag.

Zároveň pracuje na urbanistických celcích ve Velké Chuchli v Praze 5 a v Libčicích nad Vltavou, plánuje i výstavbu dalšího studentského bydlení.

Jméno společnosti Karlín Group bylo v poslední době spojováno především s peripetiemi, které provázejí Nové Holešovice, projekt, na němž jste spolu s CPI Property Group měli pracovat s Dopravním podnikem hlavního města Prahy (DPP). Jaký je aktuální stav této kauzy? 

Superposudek, který si DPP nechal zpracovat, očividně potvrzuje to, co říkáme od začátku. Tedy že DPP má povinnost transakční dokumentaci se společným podnikem uzavřít. Je zcela zřejmé, že městská rada svou nečinností každým dnem zpoždění způsobuje větší a větší škodu, kterou společný podnik může soudně vymáhat, stejně jako uzavření smluv samotných. Pro Prahu jde navíc o reputační katastrofu, protože se navenek prezentuje jako nespolehlivý smluvní partner.

Praha odtajnila i audit záměru. Co to pro projekt znamená?

O odtajnění auditu záměru jsme sami od počátku tohoto roku usilovali. A jsme rádi, že to Praha konečně udělala. Každý se teď bude moci přesvědčit, že i tento audit shledal společný podnik jako nejvýhodnější alternativu, jak ze strany DPP s pozemky a jejich transformací naložit. Ostatně dozorčí rada v čele s náměstkem primátora Zdeňkem Hřibem schválila letos v únoru uzavření transakčních smluv, a to mimo jiné právě na základě výsledků zmiňovaného auditu.

Jak se nyní zachováte?

Dopravnímu podniku, respektive městu jsme nabídli prostor pro vyřešení nastalé situace, včetně přerušení běžícího soudního sporu. Jakákoli demontáž stávající akcionářské dohody, jejíž platnost potvrdil i superposudek, je ale vyloučena. Spolupráci s dalšími vlastníky v území, po které teď město volá, společný podnik kupříkladu s Českými drahami a Správou železnic, vyjednává již od svého založení v roce 2021. S dalšími vlastníky takové dohody dokonce existovaly ještě před založením společného podniku. Každopádně stále pevně věříme, že se město a jeho představitelé začnou chovat racionálně a umožní své společnosti smluvní závazky splnit. Konečně tak společně s DPP a dalšími vlastníky budeme moci začít seriózně pracovat na transformaci této zanedbané lokality, což je v celém případu to nejdůležitější.