Polákům se podařilo loni rozhývat bytový trh tak rychle, až je to samotné zaskočilo. Státem garantované dvouprocentní hypotéky vzaly polské rodiny útokem a do půl roku vyčerpaly rozpočet, se kterým si vláda Jarosława Kaczyńského chtěla původně vystačit až do konce roku 2027. Současná vláda Donalda Tuska chystá do poloviny roku spustit obdobný program, který nabídne rodinám ještě nižší úroky. I když někteří čeští stavebníci nebo třeba výrobci stavebních materiálů volali při loňském propadu na bytovém trhu po obdobném opatření, nepovažují to oslovení ekonomové za vhodný nástroj.
Atraktivní předvolební tah, který sice Kaczyńskému nakonec k vítězství v loňských volbách nepomohl, přilákal od loňského července více než sto tisíc Poláků, kteří si s dvouprocentním úrokem koupili svůj nový domov. Během šesti měsíců vyčerpali rozpočet 941 milionů zlotých a vláda musela program předčasně ukončit už začátkem letošního ledna. Odhaduje se, že v posledním čtvrtletí loňského roku až tři čtvrtiny ze všech poskytnutých hypoték bylo s dotací.
„Leccos jsme se v minulém roce naučili,“ řekl v lednu polský ministr pro ekonomický rozvoj Krzysztof Hetman. „Kvůli vysokým cenám hypoték je stále potřeba nějaká forma vládní pomoci, ale musíme ji omezit tak, aby nedošlo k dalšímu růstu cen nemovitostí.“ Štědrý dotační program totiž způsobil společně s vysokou inflací prudký nárůst cen polských nemovitostí. Podle dat Eurostatu byl v Polsku zaznamenán druhý nejvyšší meziroční nárůst cen nemovitostí v EU, hned po prvním Chorvatsku. Česko skončilo až na druhém konci tohoto žebříčku.
Byt pro začátek
Vláda Donalda Tuska se tím nenechala zneklidnit a jedná o spuštění nového programu „Byt pro začátek“. Ten bude v některých ohledech sice přísnější, ale pro řadu rodin bude naopak výhodnější. Na dotované hypotéky budou mít nárok jednotlivci do 35 let, ne do 45 let jako loni, věk ale nebude hrát roli u vícečlenných domácností. Velkou změnou bude zavedení příjmových stropů.
Chystaný dotační program bude hypotéky v průběhu deseti let dotovat jen do určité částky. Jednotlivec si může půjčit s dotací v přepočtu 1,2 milionu korun, dvoučlenná domácnost 2,3 milionu korun, a třeba čtyřčlenná rodina necelé tři miliony korun. Největší změnou je ale odstupňování výše úroku. Zatímco jednotlivci si mohou nadále se státní dotací půjčit s dvouprocentním úrokem, dva lidé už dosáhnou na hypotéku s úrokem 1,5 procenta, tři lidé na jedno procento, čtyřčlenná rodina na půl procenta. A pětičlenná domácnost, nejčastěji tedy rodiče se třemi dětmi, dosáhne až na 3,5 milionu korun s nulovým úrokem. V praxi tak program bude nejvýhodnější pro velké rodiny, které si budou chtít koupit nemovitost za městem. Na nový program vyčlenila vláda 500 milionů zlotých, což jsou asi tři miliardy korun.
Nic pro Česko
Loňský program se zalíbil i některým českým podnikatelům ve stavebnictví, kteří se celý rok potýkali s nízkým odbytem a nezájmem kupců, již čekali na snížení úrokových sazeb. Hypoteční analytici a ekonomové se ale shodují, že tak velký zásah do trhu může mít nepříjemné následky. „Je to klasický případ intervence do hypotečního trhu. Osobně nejsem příznivcem těchto opatření, způsobují nevyvážené zásahy do trhu. Stát by měl podporovat svobodný trh a ne ho deformovat intervencemi tohoto typu,“ myslí si hypoteční expert společnosti Broker Trust Libor Ostatek.
„Zásahy do hypotečního trhu shůry jsou léčením symptomu, ne příčiny,“ souhlasí jednatel společnosti Ownest Martin Machala. Nemovitosti podle něj v posledních deseti letech nezdražovaly samy od sebe, ale kvůli nedostatečné výstavbě a i kvůli vysoké poptávce. „Pokud podpoříte poptávku tím, že uměle snížíte úrok k hypotéce, povede to logicky k růstu cen,“ upozorňuje Machala, podle kterého by se měl stát spíše zaměřit na zrychlení stavebního řízení. „Stimulace poptávky by v Česku možná přinesla plusové body do voleb v příštím roce, skutečný problém ale nevyřeší. Zároveň hrozí riziko, že by to sabotovalo rok a půl snahy ČNB zkrotit inflaci.“
Česko také zná určité formy podpory hypotečních sazeb, ať už možnost daňových odpočtů, nebo třeba dřívější program s hypotékami pro mladé. „Zmíněný polský návrh na podporu hypoték u určitého segmentu klientů může mít jak pozitivní, tak negativní efekty. Mezi pozitivní patří určitě podpora bydlení u mladých rodin, které mají se získáním hypoték problémy. Otázkou je, jaký segment klientů je vybrán a zda si vláda jen nekupuje hlasy voličů,“ doplnil ekonom finanční skupiny Partners Martin Mašát.
Šance pro developery
Pro developery stavějící v Polsku jde samozřejmě o velkou příležitost. Například skupina Crestyl letos zahájí přes svoji polskou firmu Spravia šestnáct nových rezidenčních projektů s více než 2500 byty v pěti polských městech. „Podíl bytů financovaných hypotečním úvěrem tvořil v roce 2023 zhruba polovinu všech našich prodejů v Polsku a u 42 procent bytů koupených na hypotéku kupující využili právě dotovanou úrokovou sazbu. Zavedení státem dotovaných hypoték nám tak pomohlo s předprodeji, které jsou pro zahájení staveb nezbytné,“ přiblížil obchodní ředitel Crestylu Viktor Peška, podle kterého jsou zvyšující se ceny nemovitostí v Polsku kompenzovány růstem mezd. Poláci si za svůj průměrný plat tak koupí podle něj to samé, co v roce 2021.
Mluvčí Skanska Residential Renata Vildomcová doplnila, že rostoucí ceny bytů ovlivňuje v Polsku kromě státních dotací a inflace i nízká dostupnost pozemků a relativně zdlouhavé administrativní procesy. „Situaci na trhu pečlivě sledujeme. Naší reakcí na vysokou poptávku bylo představení tří zajímavých investic ve Varšavě,“ uvedla Vildomcová. Dva nově představené projekty budou zaměřené na rodiny s dětmi, třetí spíše na náročnější klienty.
V Polsku rozvíjí svůj projekt také UDI Group s téměř tisíci byty ve vyšším standardu. „Jde o dražší projekt, a tak se naše nabídka s podmínkami dotovaných hypoték příliš nepotkala. Státní program byl totiž určen hlavně na nákup levnějšího bydlení. Je to zřejmé i z růstu poptávky právě po levnějších bytech v obcích za hranicí hlavního města,“ řekla mluvčí skupiny Marcela Fialková. Vzhledem k podmínkám dotačního programu, kdy kupující nesmějí například byt po dobu deseti let prodat, šli lidé s vidinou rodinného zázemí často spíše do větších bytů.
