Po letech blahobytu a zdánlivě nenasytitelné poptávky se i developeři v Praze ocitli v nelehké situaci. Trh s byty vlivem drahých hypoték zamrznul, zatímco náklady na výstavbu skokově vzrostly kvůli inflaci, drahým energiím i nákladnějšímu bankovnímu financování. Výsledek: největší hráči na trhu pozastavují projekty, či to alespoň zvažují. Stavět se jim dnes v některých případech nevyplácí. Jak to ovlivní trh s byty a kam zamíří ceny?
Situace je špatná. Developeři loni v hlavním městě prodali lehce přes tři tisíce nových bytů, meziročně o necelých šedesát procent méně. „Naposledy jsme tak velký pokles zaznamenali v krizových letech 2008 a 2009,“ říká předseda představenstva developerské společnosti Trigema Marcel Soural.
Zatímco kupců ubývá, nabídka nemovitostí rychle roste. Aktuálně obsahuje 5100 nových bytů, meziročně o osmdesát procent více. Trend rostoucí nabídky a klesající poptávky hraje proti developerům. „V době zpomalení prodejů není efektivní stavět mnoho bytů na sklad,“ konstatuje Dušan Kunovský, majitel společnosti Central Group.
Největší stavitel rezidenčních projektů v metropoli letos odsouvá výstavbu 730 bytů. Pozastavení některých projektů zvažuje také Skanska Residential. Šéf skupiny Finep Tomáš Pardubický v rozhovoru pro E15 dokonce prohlásil, že developeři letos zahájí zhruba jen třetinu bytů oproti minulým letům.
Praha nechce skončit jako Brno
Zatímco u starších nemovitostí je vidět, že náhlý převis nabídky nad poptávkou donutil některé majitele jít s cenami dolů, u pražských novostaveb ceny stagnují. Plán developerů je přitom jasný: nedostat se do situace Brna. Tam se v posledním čtvrtletí prodalo jen 95 nových bytů, byť jich developeři nabízeli 1500. Ceny novostaveb tam kvůli tomu podle společnosti Trikaya spadly o dvě procenta.
Pravděpodobnost, že by v Praze nastal brněnský scénář a developeři zahájili výprodej podobně, jako tomu bylo v období hospodářské krize po roce 2008, je spíše malá. „Propad poptávky nemusí automaticky znamenat pokles cen. Developeři v Praze jsou oproti roku 2009 v úplně jiné kondici. Když vezmeme Central Group, Finep či Pentu, jsou to silné skupiny s dostatkem kapitálu. Mohou si dovolit na chvíli pozdržet své projekty,“ říká pro E15 Milan Roček, jednatel společnosti Dataligence, která provozuje databázi informací o nemovitostech a web Cenová mapa. Dodává však, že nepředvídatelný vývoj války na Ukrajině a s ním související dopady na Česko vyvolávají na trhu nejistotu.
Ceny nemovitostí začaly od počátku války v důsledku jejích ekonomických dopadů prudce klesat v řadě zemí. Švédsko zaznamenalo loni sedmnáctiprocentní propad, nejstrmější od devadesátých let. Ceny bytů také významně padají v Německu, Velké Británii, Irsku, Dánsku, Norsku, Finsku či třeba mimo Evropu v Kanadě nebo v Hongkongu. Čísla se však týkají celého trhu, ne pouze nových bytů. Významnější zlevňování přitom dopadá především na starší byty.
Pražští hráči na rezidenčním trhu s pojmem „zlevňování“ nepracují, naopak rádi by ceny co nejdříve ještě zvedli. Část zisku jim totiž v posledním roce nezanedbatelně užírají rostoucí náklady. „Meziročně stoupla cena stavebních materiálů v průměru o dvacet procent, cena stavebních prací o dvanáct až patnáct procent, stejně tak cena finančních nákladů – kdysi jsme měli úvěry za dvě až tři procenta, dnes jsme na osmi až devíti. A to všechno nám padá do nákladů,“ shrnuje Soural.
Takřka všichni developeři doufají ve scénář, podle kterého se ekonomika rychle vrátí k růstu a zavládne příznivá spotřebitelská nálada. Výhledy jsou v tomto ohledu optimističtější než před rokem. Pokles ekonomiky podle posledních prognóz nebude tak hluboký, jak analytici předpokládali ještě loni na podzim. Podle České bankovní asociace by HDP letos mohl být dokonce o 0,1 procenta vyšší než loni. ČNB díky optimismu neočekává výrazný propad cen nemovitostí.
Velkou roli pro stabilitu realitního trhu sehrává schopnost lidí splácet hypotéky. Čeští dlužníci patří v tomto ohledu navzdory prudkému růstu sazeb stále k jedněm z nejspolehlivějších v EU. Podíl problematických hypoték, tedy těch po splatnosti, zůstává podle únorových dat České bankovní asociace na rekordním minimu 0,57 procenta. Tato čísla naznačují, že se na trh v nejbližší době nedostane větší množství bytů, které by vlastníci museli prodat kvůli finančním problémům. V opačném případě by byl tlak na pokles cen výrazně vyšší.
Nebezpečné vyčkávání na lepší časy
Klíčovou roli pro oživení trhu s byty nyní sehrají úrokové sazby hypoték. Propad prodejů nových bytů totiž dosud přímou úměrou kopíroval pád hypotečního trhu. Objem nově poskytnutých hypoték loni klesl o 60 procent. „V závěru roku byl však pokles ještě citelnější, a to o 80 procent. Výrazné oživení hypotečního trhu v letošním roce pravděpodobně nenastane,“ říká pro E15 Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace. Podle únorové prognózy asociace klesnou úrokové sazby ČNB, které se následně propíší do cen hypoték, na konci letošního roku. Základní sazba by tou dobou mohla činit šest procent. Na konci příštího roku pak 3,5 procenta.
Nižší sazby ČNB navíc znamenají také levnější financování projektů developerů a úspory v řádu desítek milionů. „Odsunutí projektu o každý měsíc může znamenat lepší podmínky pro financování. Dnes dostanete od banky sazbu kolem osmi až devíti procent, na podzim už se ale můžete pohybovat o půl procentního bodu nebo o celý bod níže,“ popisuje důvody generální ředitel společnosti Skanska Residential Petr Michálek a dodává, že kromě financování hraje roli i kapitál vázaný v projektu, který se kvůli výrazně nižší poptávce vrací pomaleji.
Přestože se může zdát, že nižší poptávka bude tlačit ceny nových staveb dolů, odborníci varují, že v dlouhodobém horizontu může mít současná situace opačný efekt. V Praze je dlouhodobě přetlak zájemců o bydlení. Ve chvíli, kdy developeři pozastaví své projekty na delší dobu, může se za několik let, kdy se ekonomice začne opět dařit, ještě prohloubit bytový deficit. „V takovém případě by pak ceny nemovitostí mohly vystřelit nahoru mnohem rychleji, než kdyby se dnes normálně stavělo,“ varuje Roček.
Od devadesátých let v Praze byty zdražily o stovky procent. Zatímco v roce 1995 stál metr čtvereční okolo 20 tisíc korun, loni to podle portálu Cenová mapa bylo přes 121 tisíc korun. Podle odborníků z řad analytiků, ekonomů i samotných developerů, které E15 oslovila, se dá očekávat, že v příští dekádě budou byty dražší o padesát a více procent. A to navzdory případným krizím, během kterých mohou nemovitosti dočasně zlevnit.
Po vzoru velkých metropolí západní Evropy se Praha čím dál více stává městem, kde si koupi vlastního bytu může dovolit menší skupina movitých lidí. Kvůli tomu roste naopak počet těch, kteří na vlastní bydlení nedosáhnou a musejí kvůli tomu do pronájmu. I proto se stále více developerů pouští do projektů nájemního bydlení, ve kterém vidí budoucnost. „Až polovina našich bytů půjde v příštích letech na pronájem,“ říká šéf Finepu Tomáš Pardubický.
