Už dlouhé roky developeři a majitelé kancelářských center nebyli v tak prekérní situaci jako nyní. Většina lidí z kanceláří pracuje doma. Poptávka firem po nových administrativních prostorách se propadá a banky stavitelům zpřísňují podmínky pro získání úvěrů.
Ve třetím čtvrtletí si firmy v Praze bez započítání obnovených smluv pronajaly 26,5 tisíce metrů čtverečních moderních kancelářských ploch, uvedlo sdružení poradenských firem Prague Research Forum. Meziročně to znamená propad o 39 procent. Současně je to nejhorší výsledek za poslední roky.
Nová situace v kancelářském byznysu zvyšuje rizika platební neschopnosti. „K původnímu pojetí pracovního procesu se po skončení pandemie pravděpodobně vrátí jen málo společností. Riziko nedobytných pohledávek v důsledku širokého využívání home office vzrostlo nejen u majitelů kanceláří, ale i v dalších oblastech podnikání navázaných na kancelářskou práci,“ uvedla Markéta Stržínková, ředitelka tuzemské části pojišťovny pohledávek Atradius.
Ochlazení poptávky potvrzují i developeři. „Téměř žádná firma není ochotná udělat rozhodnutí, že se uváže na příštích pět, sedm, deset let,“ řekl v rozhovoru pro deník E15 Petr Palička, šéf realitní divize investiční skupiny Penta.
Poměr nových pronajatých ploch a obnovených smluv na celkovém trhu se zcela obrátil. Loni ve třetím čtvrtletí se obnovené kontrakty podle Prague Research Forum podílely na celkových pronájmech jen z 36 procent. Ve stejném období letošního roku převýšily takzvané renegociace 62 procent všech transakcí.
Změnu poměrů na trhu ovlivnily i peněžní ústavy. „U kanceláří chtějí banky větší objem ploch pronajatých předem a větší počet vlastních peněz developera. Před rokem nám stačilo 20 až 25 procent vlastních zdrojů, nyní se to posunulo na 30 procent,“ popsal změny na trhu Radek Menšík, generální ředitel developerského holdingu UDI Group.
Investoři, kteří chtěli stavět administrativní centra za bankovní úvěr bez předem zajištěných nájemců, mohou teď na půjčku zapomenout. „Jednoznačně nastává posun ke konzervativnější struktuře financování, jak co se týče poměru úvěru k celkovým nákladům, tak poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti v případě investic. V současné době není průchozí financování spekulativního developmentu,“ sdělila Lenka Kostrounová, ředitelka nemovitostního financování ČSOB.
Přístup bank nutí stavebníky ke změně strategie. Stavět začnou až ve chvíli, kdy si pro budovu dopředu zajistí odpovídající množství nájemců. „Jen malé procento developerů je finančně natolik silných, aby zahájili výstavbu z vlastních zdrojů, ačkoliv jejich důvěra v budoucnost trhu je mnohem vyšší než u bank,“ poznamenala Radka Novak, vedoucí týmu pronájmů kancelářských prostor v poradenské firmě Cushman & Wakefield.
Dostatek vlastních financí na výstavbu má například skupina Penta. Ani ta se však ještě nerozhodla, zda první dvě kancelářské budovy na lukrativním pozemku v Praze u Masarykova nádraží začne stavět spekulativně.
„Bude to na rozhodnutí partnerů firmy, kteří by do toho dávali své peníze. Osobně si myslím, že je to natolik kvalitní projekt na tak kvalitní adrese, že by bylo dobře ho začít stavět i za vlastní peníze,“ dodal nemovitostní ředitel Penty Palička.
Tlak na stavitele kanceláří vytvářejí i sami nájemci. Řada firem pronajímané plochy zmenšuje. Z dlouhodobých kontraktů se sice bez pokut nemohou vyvázat, ale přebytečné kanceláře nabízejí jiným společnostem k takzvanému podnájmu.
To podle konzultantů dále zvyšuje konkurenci na trhu. Podle některých hlasů je kvůli tomu podíl prázdných kanceláří vyšší než 7,2 procenta uváděných sdružením Prague Research Forum.
„V tržních statistikách neobsazenosti chybějí aktuální data k podnájmům, kterých je k dispozici již přes sto tisíc metrů čtverečních a firmám se nedaří k sobě hledat podnájemce v takové míře, jak by chtěly. Když k tomu přičteme aktuálně rozestavěné kanceláře, máme na trhu daleko větší neobsazenost, než jak se jeví, a to na úrovni okolo devíti procent,“ poznamenal Radek Procházka, majitel poradenské firmy Prochazka & Partners.
Množství prázdných administrativních ploch od roku 2015 setrvale klesalo. Ve třetím čtvrtletí se však neobsazenost meziročně zvedla téměř o dva procentní body na 7,2 procenta. Na výši nájmů se to však zatím příliš neprojevuje. V centru Prahy se nájemné za nejlepší kanceláře stále pohybuje kolem 23 eur za metr čtvereční a měsíc.
