Praha má málo kvalitních kanceláří. Firmy zůstávají ve starých prostorách a nájmy dál rostou
- Kanceláře v centru Prahy se rychle plní, v některých lokalitách je volných prostor jen kolem tří procent.
- Firmy kvůli omezené nabídce stále častěji prodlužují smlouvy, přestože by své prostory chtěly změnit.
- Nové projekty jsou výrazně dražší a část jejich kapacity je obsazená ještě před dokončením.
Pražský kancelářský trh se potýká s nedostatkem kvalitních prostor. Z dat společnosti Colliers vyplývá, že míra neobsazenosti klesla na 5,8 procenta, zatímco nová výstavba zůstává omezená. Firmy proto častěji prodlužují stávající nájemní smlouvy a za nové sídlo si musí připlatit.
Situaci potvrzuje také Zdenka Klapalová, generální ředitelka společnosti Knight Frank. Podle ní může neobsazenost v dalších měsících zůstat na současné nízké úrovni. „Nová výstavba je velmi nízká a zároveň se některé původně kancelářské nebo komerční objekty přestavují na rezidenční projekty. Nejenže tedy přibývá málo nových kanceláří, ale zároveň ubývá část stávající kapacity,“ říká.
Na druhé straně podle ní zájem o kvalitní pracovní prostředí neklesá. Firmy kvůli hybridní práci často nepotřebují větší plochy než v minulosti, ale dbají více na jejich kvalitu. „Řada firem dnes neexpanduje a nepotřebuje více metrů čtverečních. Zájem je ale o pěkné a podnětné kanceláře, kterých je na trhu málo,“ popisuje Klapalová.
Raději zůstat, než se stěhovat
Nedostatek volných jednotek se odráží také ve struktuře poptávky. Podle Colliers tvořila opětovná projednávání nájemních smluv přibližně 70 procent uskutečněné poptávky. Firmy tak ve velké míře prodlužují dohody ve stávajících budovách místo toho, aby hledaly nové sídlo.
Nejde přitom o známku slabé poptávky. Kvalitních alternativ je jednoduše málo, nová výstavba je často předpronajatá a stěhování s sebou nese další náklady.
Problém je ještě výraznější u velkých nájemců. „Pokud se na trhu objeví společnost, která potřebuje například 20 tisíc nebo více metrů čtverečních, je velmi obtížné pro ni najít odpovídající prostory. V některých případech by na ně musela dlouho čekat,“ upozorňuje Klapalová.
Celkem je nyní v Praze ve výstavbě přibližně 309 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch. Zhruba 58 procent z tohoto objemu je už předpronajato, přičemž významnou část tvoří projekty připravované přímo pro konkrétní firmy.
U prostor dostupných ostatním nájemcům firmy často váhají s předpronájmy. „Na otevřeném trhu je situace odlišná. Většina nových projektů se nachází v raných fázích výstavby a je nabízena za nájemné převyšující současnou tržní úroveň. Nájemci proto k předpronájmům zatím přistupují opatrně a svá rozhodnutí často odkládají do pokročilejší fáze výstavby, kdy bude cenová hladina lépe prověřena trhem,“ uvedl Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Firmy chtějí kanceláře v centru
Zájem nájemců se navíc stále více soustředí na centrum a širší centrum Prahy. „U středně velkých a menších společností pozorujeme rostoucí zájem o prostory v centru nebo širším centru města, které jsou dobře dostupné. Nabídka je tam ale omezená, protože nové projekty v těchto lokalitách vznikají obtížně,“ říká Klapalová.
V centru Prahy je míra neobsazenosti pouze 3,6 procenta, v Karlíně dokonce 3,2 procenta. Právě Karlín, Smíchov, Pankrác nebo Brumlovka patří mezi lokality, kde je o kvalitní administrativu dlouhodobě vysoký zájem.
Nájemné může dál růst
Omezená kapacita se promítá také do cen. Nejvyšší nájemné v centru Prahy zůstává kolem 30 eur za metr čtvereční. V širším centru se podle Colliers zvýšilo na 21,5 až 22,5 eura. U nových projektů plánovaných na roky 2027 a 2028 jsou cenové požadavky ještě vyšší. V centru přesahují 35 eur.
Podle Klapalové stojí za růstem nájmů kombinace několika faktorů. „Kanceláří je relativně málo a zároveň výrazně rostou stavební náklady. Aby se developerovi nová kancelářská budova vyplatila, musí být nájemné výrazně vyšší než 20 eur za metr čtvereční,“ vysvětluje. Vyšší náklady se tak netýkají jen nové výstavby. Majitelé musí investovat také do údržby a modernizace starších budov, což se následně promítá do nájemného.
