Měla to být jedna z realitních perel německé metropole. Po léta se táhnoucí přestavba věžáku Ku’damm-Karree a jeho okolí se ale zatím pro každého z dlouhé řádky majitelů stala bolehlavem. Poslední z nich, společnost Aggregate Holdings, nyní usiluje o záchranu s plánem, který by připravil o peníze menší věřitele společnosti. Potíže však mají i další developeři působící na německém trhu.
Berlínskému projektu Fürst, který se rozprostírá přes blok budov mezi nákupní třídou Kurfürstendamm a rovnoběžnou ulicí Lietzenburger Straße, dominuje přes sto metrů vysoká budova ze 70. let. Rekonstrukce měla zahrnovat kanceláře, obchody, hotel, ale i muzeum s atomovým krytem nebo divadlo. Otevírat se mělo už na konci příštího roku, tento termín ale již neplatí. Stavba kvůli rostoucím nákladům a dluhům developera nepokračuje.
Aggregate Holdings do projektu vstoupila teprve před dvěma lety a nyní spolu s velkými věřiteli dala dohromady restrukturalizační plán, podle kterého by měla stavba získat nového vlastníka. Své peníze by měli dostat jen ti největší věřitelé, mezi které patří i britská Fidera Group a největší německý penzijní fond zaměstnanců ve veřejném sektoru Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder.
Nejprve to ale má znamenat další investici. „Podle současného návrhu Fidera a další významní věřitelé vloží značné zdroje a kapitál do dokončení stavby,“ uvedl mluvčí britské skupiny.
Menší věřitelé chtějí insolvenci
Skupina menších věřitelů reprezentovaná švýcarskou bankou J. Safra Sarasin se tomu brání a snaží se projekt poslat do insolvence. Rozhodovat o ní má v pátek lucemburský soud.
Komplex Ku’damm-Karree v uplynulých dvou dekádách často měnil majitele. S projektem Fürst přišla v roce 2015 mnichovská společnost Cells Bauwelt. V roce 2019 celý projekt koupila společnost izraelského magnáta Amira Dayana za zhruba 540 milionů eur, o pouhých 18 měsíců později stavbu získala Aggregate za 850 milionů eur. Letos v červenci byla hodnota projektu podle dokumentů, které má k dispozici Bloomberg, zhruba poloviční.
Strmý pád z vrcholu
Dříve rozsáhlé nemovitostní portfolio Aggregate Holding zaměřené na německý trh se v posledních letech rychle ztenčuje. Na vrcholu v roce 2021 měla aktiva Aggregate hodnotu 8,3 miliardy eur. Krátce na to ale přišel velký akciový pád německého developera Adler Group, ve kterém byla Aggregate největším akcionářem.
Investiční společnost Fraser Perring vydala rozsáhlou zprávu, ve které kritizovala obchodní praktiky Adleru. „Skupina Adler je semeništěm podvodů a zkreslování financí, jejichž cílem je zakrýt svou skutečnou finanční situaci, která je bezútěšná,“ uvádí zpráva, po níž následoval pád hodnoty firmy. Cevdeta Canera, který je generálním ředitelem a menšinovým podílníkem v Aggregate, kvůli podezření z účetních podvodů vyšetřuje německá prokuratura. Neznámý whistleblower v té době také varoval investory, že vedení Adleru se snaží obohatit na úkor věřitelů.
Následovala řetězová reakce, kdy investoři začali stahovat své peníze zpět a Aggregate se musela zbavit mnoha svých projektů, aby získala dostatečné prostředky pro dokončení těch zbývajících. Podle výroční zprávy za loňský rok činila hodnota aktiv Aggregate už jen 4,7 miliardy eur.
Podle restrukturalizačního plánu by věřitelé do projektu Fürst vložili dalších 150 milionů eur. Ti, kteří by se na novém kole financování nemohli podílet, by zůstali stranou a přišli o většinu vložených prostředků. Prodloužila by se i splatnost stávajících závazků. Restrukturalizace by měla proběhnout podle britského práva, které umožňuje snáze obejít menší věřitele. J. Safra Sarasin tak žádá, aby se reorganizační plán posuzoval podle německého práva.
Další věřitelé, menší než švýcarská banka, podali k lucemburskému soudu další insolvenční návrhy, o nichž se bude rozhodovat 27. října.
Vlna problémů
V potížích se v posledních měsících ocitají i další němečtí developeři. V insolvenci skončila Gerch Group, a to těsně předtím, než dokončila rozsáhlou rekonstrukci norimberského areálu Quelle, jednoho ze symbolů německého poválečného hospodářského zázraku. Platební neschopnost vyhlásila i společnost Euroboden nebo velký rezidenční developer Project Immobilien.
Data poradenské společnosti CBRE ukazují, že v první polovině roku objem investic do realit v Německu meziročně spadl o 64 procent. A ceny nemovitostí k bydlení podle spolkového statistického úřadu za druhé čtvrtletí klesly o 9,9 procenta, nejvíce od počátku sledování v roce 2000. Ve velkých městech je tempo zlevňování výraznější než na venkově.
