Velcí realitní investoři poprvé platí za nejlepší sklady více než za obchodní centra. Retail se cenově dlouhodobě držel nad takzvaným industriálem. Už loni se ale ceny obou druhů nemovitostí začaly sbližovat. Trendu dodala silný impulz pandemie koronaviru a rozmach nakupování na internetu. Zato z kamenných obchodů se stal rizikovější artikl. Celoevropský trend kopíruje i Česko.
Přelom na trhu se projevuje v realitních výnosech. Výnosy z evropských obchodních center se poprvé od roku 2015 přehouply přes pět procent. Historicky bylo průměrné rozpětí mezi takzvanými yieldy z prémiových nákupních center a nejlepšími průmyslovými realitami 143 bazických bodů.
Loni rozdíl klesl na 108 bodů. Letos na jaře byl už výnos ze skladů o devět procentních bodů nižší než u retailu, vyplývá z dat poradenské společnosti Savills. Zatímco výnosy z nejlepších obchodních center se dostaly přes pět procent, u logistických realit naopak pod tuto hranici klesly.
„Jedná se o historický milník jak pro průmyslový, tak maloobchodní sektor a rozhodně odpovídá obecnému trendu, který pozorujeme i na českém a slovenském trhu. Nedávná karanténa v obou zemích prohloubila již existující a rostoucí sentiment, tedy celosvětovou tržní nejistotu v retailu, která tlačí na růst výnosů tohoto odvětví,“ uvedl Fraser Watson, ředitel oddělení investic Savills pro Česko a Slovensko.
Výnosy se v tomto případě odvíjejí od cen nepřímou úměrou. Čím dražší nemovitosti, tím nižší yieldy a obráceně. Růst prémiových výnosů z obchodních center očekávají v příštích dvanácti měsících rovněž poradci z firmy Cushman & Wakefield. V případě skladů se mají nejlepší yieldy dál držet na 4,5 procenta.
„Trend vyrovnání cen průmyslových nemovitostí s obchodními centry pozorujeme již delší dobu. Zejména v USA je tento jev patrný již několik let a poslední dva roky jsou na americkém trhu industriální nemovitosti dokonce dražší než retail. Dlouhodobě vidíme také zvyšující se podíl on-line nakupování proti klasickému. Není tedy divu, že největší světové fondy investují právě do průmyslových realit,“ komentoval situaci Milan Kratina, šéf společnosti Accolade, která patří mezi významné hráče v průmyslových realitách.
„V České republice klesly prémiové logistické výnosy pod ty maloobchodní již koncem minulého roku. Je to jakýsi symbolický milník, který souvisí s růstem on-line prodejů a rizikem v budoucím vývoji nájemného v kamenných prodejnách,“ řekl Tomáš Jandík, předseda představenstva Reico Investiční společnosti České spořitelny.
Právě ČS nemovitostní fond spravovaný bankovní firmou Reico má v portfoliu mimo jiné obchodní centra Forum Nová Karolina v Ostravě, Čtyři Dvory v Českých Budějovicích, polskou Galerii Sloneczna a maloobchodně zaměřený palác Melantrich v Praze na Václavském náměstí. Hodnotu těchto čtyř nemovitostí fond snížil podle zveřejněné měsíční zprávy o 581 milionů korun, tedy zhruba o pět procent.
„U maloobchodu čekáme krátkodobě negativní příspěvek k tvorbě fondového výnosu. Avšak v horizontu 12 až 18 měsíců by to měl opět být pozitivní faktor. Očekávaný dopad vývoje logistického trhu je vesměs pozitivní,“ uvedl šéf Reico Jandík. „ČS nemovitostní fond je kromě maloobchodu a logistiky zainvestován především v kancelářských nemovitostech, které jsou pro tvorbu jeho výnosu určující,“ doplnil.
V případě nákupních parků, které na rozdíl od obchodních center nemají společnou zastřešenou pasáž ani kryté parkoviště, majitelé tvrdí, že v současné krizi odolávají.
„Tento segment diskontního retailu byl koronavirovou pandemií zasažen minimálně a není ohrožen ani rostoucí e-commerce. Průměrný akviziční yield našeho aktuálního portfolia 28 nemovitostí je 7,2 procenta a leží tak vysoko nad Savills vykázanou průměrnou výnosností shopping center,“ sdělil Roman Latuske z představenstva realitní společnosti ZDR Investments. Ta nedávno za asistence poradců z Knight Frank koupila hypermarkety Albert v České Lípě a v Klatovech.
Výnosový rozdíl mezi obchodními centry a sklady se podle konzultantů bude dále prohlubovat ve prospěch logistických nemovitostí. To povede k většímu zájmu investorů o průmyslové reality.
„Předpokládá se, že kapitálové hodnoty průmyslových nemovitostí odpovídajícím způsobem porostou, přičemž 47 procent trhů předpovídá nárůst od druhé poloviny roku 2020,“ doplnila Eri Mitsostergiou, analytička oddělení evropského průzkumu trhu v Savills.
Na vývoj cen v industriálu čekají v největším tuzemském majiteli skladů CTP. Jeho majitel Remon Vos k sobě hledá strategického partnera. „Věříme, že nynější situace pozitivně ovlivní výnosnost našich logistických a průmyslových aktiv,“ uvedl manažer CTP Jakub Kodr. Další dlouho očekávanou transakcí v industriálu je prodej průmyslového portfolia fondu Arete.
