Po narození třetího dítěte se třicátníci Zora a Jindřich Jandovi rozhodli, že nastal čas splnit si sen a opustit Prahu. O tom, že by se odstěhovali do staršího rodinného domku v nějakém blízkém menším městě, uvažovali už delší dobu. Teď to navíc vypadalo, že přišla ta správná chvíle. Jak zjistili na jaře podle nabídky inzerátů, cena jejich zrekonstruovaného pražského bytu 4+1 vzrostla, což si potvrdili, když byt zkusmo dali do nabídky. Zájemců se během pár dnů přihlásilo skoro dvacet.
Jandovi tak začali vážně hledat dům. Dům s dostatečně velkou zahradou v klidném maloměstě s dobrou dostupností Prahy po železnici kvůli cestám do práce. Jak zjistili, co se ještě přede dvěma lety zdálo zcela mimo jejich finanční možnosti, získalo díky poklesu cen nemovitostí reálné obrysy.
„Když jsem se dívala na nabídku rok dva zpátky, přišlo mi, že nemáme šanci si vybrat. A přestože teď ze všech stran slýchám, že do středních Čech míří rekordní počet Pražanů, u většiny prodávajících jsem měla mezi řádky pocit, že jsme jejich záchrana. Velice často začali sami mluvit o tom, že je prostor pro vyjednání další slevy, že dají projekt rekonstrukce zdarma a podobně,“ popisuje pro e15 Zora Jandová.
O třetinu více domů než před rokem. A levnějších
Trh se staršími domy se v létě stal finančně dostupnějším nejen v okolí Prahy, jde o celorepublikový trend. „Stojí za tím dva faktory. V první řadě z nabídky některé typy nemovitostí zcela mizejí, protože jejich majitelé nechtějí prodávat pod cenou. To opticky snižuje průměrnou cenu nemovitostí. Druhým faktorem je pokračující propad cen takzvaných děravých domů, tedy nemovitostí s vysokou energetickou náročností vyžadujících zásadní rekonstrukci,“ vysvětluje mluvčí Bezrealitky.cz František Brož.
Ve Středočeském kraji je tak nabídka rodinných domů nejvyšší za bezmála posledních pět let. „Lidé nechtějí investovat do oprav a větších rekonstrukcí za aktuální ceny a zároveň platit náklady a dražší hypotéku,“ připomíná další souvislosti makléřka společnosti RE/MAX G8 Reality Tereza Vrzáková.
Zatímco ještě loni před prázdninami portál sReality ve středních Čechách nabízel inzeráty na zhruba 2900 domů, letos během prázdnin to bylo už o tisícovku, tedy téměř o třetinu více a nabídka byla zároveň nejširší od října roku 2018. Nárůst nabídky pak zatlačil na ceny. „Pro aktuální zájemce je tak doba vyčkávání a jednání o ceně. A to právě v případě rodinných domů, které s sebou mnohdy nesou další nemalé vícenaklady,“ zdůrazňuje partner Feira Real Estate Vlastimil Šedivý.
Jak uvádějí statistiky portálu sReality, průměrná cena za metr čtvereční staršího rodinného domu ve Středočeském kraji byla letos v červenci nejnižší od října 2021. „Růst nabídkových cen rodinných domů se v mnoha krajích výrazně zrychlil během koronavirové pandemie, v loňském roce však nastal zlom. Růst se zastavil prakticky ve všech krajích. V závislosti na konkrétní lokalitě se tomu tak stalo na jaře nebo na podzim loňského roku. Od té doby nabídkové ceny buď mírně klesají, nebo stagnují,“ uvádí Šarlota Smutná, datová analytička serveru Seznam.cz, který portál sReality provozuje.
Zatímco ještě loni v květnu stál metr čtvereční u podobných nemovitostí, vyjma novostaveb, ve Středočeském kraji necelých šedesát tisíc korun, do letošních prázdnin cena klesla o takřka pět tisíc, tedy o zhruba osm procent. Cen novostaveb domků se slevy dotkly mnohem méně, podle stejných statistik zlevnily za stejnou dobu v tomto regionu jen zhruba o dvě a půl procenta.
„Nakonec jsme si vybrali starší dům nedaleko centra Roudnice nad Labem, dostavěný na přelomu sedmdesátých a osmdesátých let a rekonstruovaný částečně na začátku tisíciletí. Cena se dostala na sedm milionů, přitom ještě přede dvěma lety by byla podobná dispozice za cenu kolem devíti,“ dodává Zora Jandová. Kupní smlouvu s manželem podepsali letos v červenci.
Při obvyklé ceně středočeského rodinného domu, která podle více než dvou tisíc nabídek na sRealitách s dostupnou informací o ceně činí 9,3 milionu korun, to znamená oproti loňsku slevu zhruba 800 000 korun.
Sleva ovšem nemusí být zadarmo. „Kdybychom vybírali dům teď, asi bychom si na to vzali víc času. Podlehli jsme na začátku roku dojmu, že nám utíká skvělá šance, jenže teď se za stejnou cenu nabízejí výrazně lepší domy, než je ten náš. Už teď je jasné, že jsme prodělali minimálně půl milionu,“ říká e15 Karel Rovný. Rozpočet postaršího manželského páru, necelé tři miliony, byl značně omezený. Navíc se kromě špatného načasování nákupu krátce po podepsání smlouvy ukázalo, že je čekají zásadní vícenáklady.
„Starý vesnický dům u středočeského Nového Strašecí za cenu dvou milionů si ještě před nastěhováním vyžádal nutnou, minimálně čtvrtmilionovou investici,“ upřesňuje pan Rovný. Během léta se přitom ve stejné vesnici a za stejnou cenu objevil větší dům s výrazně větším pozemkem, který byl ihned k nastěhování. „A další desítka nemovitostí přibyla v ostatních vesnicích vytipované lokality,“ dodává s povzdechem Karel Rovný.
Nic pro spekulanty
Zatímco ceny starších domů kolem Prahy mírně klesají, za byty v hlavním městě chtějí jejich majitelé podle statistik sReality o něco víc než na počátku roku. Dilema, které řeší nejen mladé pražské rodiny, jestli koupit byt ve městě, nebo dům v rozumné vzdálenosti od metropole, má tak alespoň v rovině peněz mírného vítěze: rodinný dům. Pro lidi, kteří prodávají svůj starý dům třeba proto, že zjistili, že za současných cen nemají dost peněz na nutné opravy, to mimo jiné znamená, alespoň v dohledné době, být ochoten vyjednávat. „Už teď se ukazuje, že při osobním vyjednávání jsou naši klienti schopni dosáhnout ještě větších slev, než jaké slibuje nabídková cena,“ uvádí mluvčí Bezrealitky.cz František Brož.
Kdo chce prodat okamžitě, typicky formou dražby, se však musí připravit na podstatně nižší dosaženou částku, než jakou zachycují statistiky. „Jde o ceny nižší o dvacet až třicet procent oproti původním nejvyšším cenám. Ale velmi záleží na typu a kvalitě nemovitosti,“ upřesňuje člen vedení společnosti Eurodražby.cz Radim Hasman.
Také statistiky portálu Realitymix potvrzují, že cena starších bytů v Praze v průměru mírně roste. U cen domů ale tento trend neplatí ještě z jednoho důvodu: na rozdíl od bytů totiž nebývají předmětem spekulací. „Zatímco byty v centru měst mohou být poptávány investory, kteří je hodlají pronajmout, domy v satelitních místech okolo Prahy kupují převážně ti, kteří v nich sami hodlají bydlet,“ upozorňuje ekonom banky UniCredit Pavel Sobíšek.
Podle expertů se nicméně trh s rodinnými domky v celém Česku opět začíná měnit: růst nabídky zvolňuje, zároveň ale zájem kupců sílí, takže prostor pro jednání o ceně se pomalu zužuje. „Na konci léta 2023 jsme byli svědky zvýšené poptávky po nemovitostech, takže je možné, že pokles cen rodinných domů nejen ve Středočeském kraji je blízko svému konci,“ uvádí Vladimír Weiss, finanční poradce skupiny Partners.
Tomu odpovídá také mírné zvýšení cen v samém závěru prázdnin, i když jen v řádu několika stokorun za metr čtvereční. Změnu zaznamenala zhruba polovina krajů. Jak popisuje makléř Jan Martina z realitní kanceláře M&M, který působí ve Středočeském kraji, přibývá domů, o které je takový zájem, že se nakonec prodají dokonce za vyšší než nabídkovou cenu.
Beru to cash
Ceny realit včetně rodinných domů rostly až do podzimu 2021. Pak začala Česká národní banka (ČNB) zvyšovat úrokové sazby, jež v průběhu zhruba roku vzrostly z 0,25 na sedm procent. Následně zdražily hypoteční úvěry, takže na ně dosáhne mnohem méně lidí. Banky byly nuceny ještě více zpřísnit podmínky pro jejich získání poté, co loni v dubnu ČNB zavedla limity pro výši maximální měsíční splátky úvěru v závislosti na měsíčním příjmu žadatele o hypotéku.
„To zastavilo trh s rodinnými domy s cenou nad 15 milionů korun a výrazně omezilo i ty domy s cenou nad deset milionů,“ říká hypoteční expert společnosti Broker Trust Libor Vojta Ostatek. Příjmové limity byly už před prázdninami odvolány, sazby ČNB ale zůstávají vysoko. „Odhaduji, že trend se definitivně zvrátí až na jaře příštího roku, kdy očekávám výraznější pokles hypotečních sazeb,“ doplňuje Vostatek. Rodinných domů s cenou vyšší než 20 milionů se opatření ČNB dotkla jen málo. Jak vysvětluje Romana Čermáková, realitní makléřka společnosti Luxent – Exclusive Properties, zájemci o takové reality nejčastěji platí hotově.
