Mezi matadory kapitálových trhů se traduje, že nakupovat se má, když v ulicích teče krev. Při jednoduchém pohledu na hlavní akciové indexy lze však situaci popsat všelijak, jen ne takto.
Nejsledovanější akciový index světa S&P 500 připisuje od začátku roku zhruba 17 procent. Nicméně v tomto indexu mají největší firmy tu největší váhu. Díky tomu jsou technologické giganty schopny udávat směr celého indexu bez ohledu na více než čtyři sta zbývajících firem. Pokud by měl v indexu každý člen stejnou váhu, letošní výkon by výrazně klesl na zhruba osm procent. To značí rozevřené výkonnostní nůžky mezi jednotlivými tituly a sektory. V Evropě není situace jiná. Širokým indexům se daří, ale vyšší úrokové sazby – cena peněz – rozsévají nejistotu v kapitálově náročných odvětvích. A při pohledu na akcie realitních firem lze tamní situaci dokonce popsat jako kolaps a téměř onu krev v ulicích.
Západní trh rezidenčních nemovitostí je často regulovaný, což znamená, že pronajímatel si nemůže libovolně diktovat, o kolik zvedne nájem. Nicméně inflace způsobuje nekompromisní růst nákladů a ukusuje z marží. Dále více než dekáda nulových sazeb podporovala nižší ostražitost při řízení maturity dluhu. Některé firmy tak čeká do roka či dvou refinancování značné části úvěrů, které nabraly v naprosto jiném prostředí, a tržní podmínky nedávají pochyb o tom, že na úrocích zaplatí několikanásobně více.
Výše uvedené pak bude doprovázeno téměř určitě přeceněním nemovitostí a lze říci, že tento proces již započal. Realitní trh je nyní málo likvidní, ale menší transakce indikují prodejní ceny o pět až deset procent níže než loňské účetní hodnoty. V kontextu jestřábí a odhodlané ECB lze v opětovné prostředí nulových sazeb jen doufat. Počítáme se scénářem, že hodnota rezidenčních nemovitostí na Západě dále klesne.
Na kapitálovém trhu jsou nyní de facto všechny realitní akcie pod stejně intenzivním tlakem. Ale ne každá firma je zmíněným problémům vystavena stejně intenzivně. U vybraných realitních společností dle našeho názoru nyní trh nabízí velice atraktivní poměr riziko versus potenciál a některé společnosti lze nyní koupit s diskontem 50 procent oproti čisté hodnotě aktiv. Vonovia je v našich akciových a smíšených portfoliích jednou z největších pozic.
Autor je portfolio manažer J&T investiční společnosti
