Stále více nových bytů vzniká v Praze rekonstrukcemi a přístavbami stávajících objektů. Developerům totiž silně ubývají pozemky vhodné k výstavbě.
Z pozemků jakožto základní suroviny pro novou výstavbu začíná být v Praze nedostatkové zboží. Řeč je hlavně o parcelách se stavebním povolením či alespoň územním rozhodnutím. Developeři se proto čím dál častěji pouštějí do rekonstrukcí starších budov. U nich je cesta k úředním povolením snazší. Ti, kteří jsou ochotni více riskovat, zkoušejí prosadit nahrazení starších nechráněných budov novou architekturou.
„Postupný přechod zájmu developerských společností od výstavby projektů na zelené louce s počtem bytů v řádech stovek k projektům v již existující zástavbě s menším počtem bytů je logický a dnes již evidentní,“ uvedl analytik developerského trhu František Brož. V roce 2014 se na rekonstrukce a dostavby stávajících objektů zaměřovalo podle jeho dat čtrnáct procent projektů. Loni jejich podíl již převýšil čtvrtinu.
Čím blíž centru, tím nižší je šance
„Podle našich aktuálních průzkumů je v centrální Praze nesmírně obtížné najít skutečně vhodnou lokalitu pro nový větší kancelářský projekt. Samozřejmě šance se zvyšují s rostoucí vzdáleností od centra,“ uvedl Petr Herman, šéf tuzemské části developerské skupiny HB Reavis. Avšak vzdálenější lokality potřebují alespoň blízkost metra nebo tramvaje. Takže výběr se zase zužuje.
HB Reavis se proto v české metropoli pokouší zopakovat postup, který si vyzkoušel už v centru Londýna. Za Národním muzeem na začátku Vinohradské třídy koupil normalizační kancelářské centrum.
Plánuje ho zbourat a nahradit novou administrativní budovou. Jenže záměr vyvolal vášně. Ostře se do něho pustila například architektka a kurátorka Národní galerie Radomíra Sedláková. Naopak další architekti typu Zdeňka Lukeše, nebo dokonce autora stávající stavby Václava Aulického hodnotí nový projekt kladně.
Nemenší pozdvižení vyvolal záměr developera Flow East nahradit budovu na rohu Václavského náměstí a Opletalovy ulice novostavbou. Proti tomu skupině Penta se podařilo místo někdejšího sídla Rudého práva postavit administrativní komplex Florentinum. Nejbohatší Čech Petr Kellner zase nechal srovnat se zemí Hotel Praha. Jeho areál bude součástí miliardářovy školy. V Karlíně připravuje demolici bývalých autoopraven ve prospěch nové kancelářské budovy developer Skanska Property.
Jan Hospodář: Staré kanceláře se přemění na byty
Jedním z řešení nedostatku volných stavebních parcel v centru hlavního města je přeměna starých nevyhovujících kanceláří zpátky na bydlení. V zahraničí obvyklý trend se začne ve větším prosazovat také v Česku, předpovídá partner poradenské společnosti 108 Investment Advisory Jan Hospodář.
Co dělá nedostatek projektů a pozemků pro výstavbu kanceláří s jejich cenami?
Za poslední rok a půl jsme zaznamenali růst cen pozemků i projektů. V letech 2013 a 2014 se ceny kancelářských projektů pohybovaly v prémiových lokalitách na úrovni osmi až devíti tisíc korun za metr čtvereční budoucí pronajímatelné plochy. V loňském a letošním roce tu ceny již dosahovaly úrovně kolem třinácti až čtrnácti tisíc za čtvereční metr.
Budou se častěji opravovat starší kanceláře nebo ustupovat starší zástavba nové?
Zvyšuje se množství objektů, které byly historicky změněny na kanceláře a dnes tyto domy nájemci opouštějí díky konkurenci moderních kanceláří. Cena pronájmu v těchto často zastaralých objektech klesá a jejich majitelům se nevyplatí investovat do jejich revitalizace. Naopak jako výnosné se jeví rekonstruovat je zpět na byty. Trh v Praze v této oblasti teprve uzrává a rostoucí trend nás zde s velkou pravděpodobností ještě čeká.
Developeři žehrají na potíže s povolováním staveb. Není ale úbytek pozemků přirozený?
Ano, již nyní můžeme sledovat omezený počet lokalit pro „snadný“ development. Nicméně stále ještě je kde pracovat a na řadu přicházejí také revitalizace brownfieldů. Budeme možná překvapeni, jak se některá území změní v horizontu deseti let, například Holešovice, Smíchov nebo Vysočany.
Co se bude dít na trhu s developerskými projekty dál?
Máme za sebou rušné období. Za poslední rok a půl bylo zobchodováno mnoho projektů a silní developeři si pozice pojistili pro nadcházející roky. Vzhledem ke komplikacím se schválením stavebních předpisů a nemožnosti změn územního plánu v určitých lokalitách lze také předpokládat, že některé projekty budou stále stát ve fázi přípravy.
