Až dvě pětiny bytů na českém trhu potřebují podle realitních makléřů alespoň základní rekonstrukci. Mnohé kupující to přitom neodradí, jdou do staršího, a tím pádem mírně levnějšího bytu s vidinou, že si ho sami opraví. Jenže nedostatek řemeslníků i drahé materiály práce v posledních letech prodloužily a také prodražily. Svou šanci tak vycítily firmy, které se rozhodly staré byty renovovat ve velkém.
Dvojice spolužáků z Vysoké školy ekonomické koupila svůj první byt krátce po studiích. Opravili jej a se ziskem poměrně rychle prodali. O nijak přelomový nápad samozřejmě nejde. Mladí podnikatelé si ale řekli, že by se taková činnost dala provozovat v mnohem větším měřítku, a založili startup Nova et Vetera – latinsky nový a starý. V té době už bývalý obchodní ředitel v developerské firmě Vítězslav Pelc a někdejší realitní manažer Aldar Tsybyktarov dokázali pro startup získat nejen bankovní úvěr od UniCredit Bank, ale i financování od fondu Orbit Capital. Ten se zaměřuje na financování rychle rostoucích startupů a vsadila na něj třeba i společnost Rohlik.
Jenom loni se podařilo firmě Nova et Vetera opravit a prodat v Praze a v Brně 107 bytů. Její obrat dosáhl zhruba tři čtvrtě miliardy korun. V letošním roce mají mladí podnikatelé ambici prodat okolo 150 bytů a dosáhnout miliardového obratu. „Staré byty vyhledáváme primárně na veřejných portálech a zásadně se vyhýbáme insolvencím, exekucím a nedobrovolným dražbám,“ vysvětluje někdejší hokejista Pelc. Důležitými parametry jsou podle něj i lokalita a celkový stav budovy. „Naše rekonstrukce jsou kompletní, vždy provádíme zcela novou elektroinstalaci, často řešíme nový způsob vytápění, vybavujeme byty novou kuchyňskou linkou, realizujeme nové koupelny, pokládáme nové podlahy,“ popisuje Pelc prováděné úpravy. Občas také mění dispozice – mezi zájemci jsou i rodiny, které potřebují, aby plocha bytu obsahovala více místností.
Průměrná cena bytů, které loni prodali, činila 7,1 milionu korun, nejčastěji jde o třípokojové a dvoupokojové byty. „Cena samozřejmě záleží na lokalitě, například 2+kk v Krči nebo ve Strašnicích může stát okolo pěti milionů korun, naopak na Vinohradech se ceny této dispozice pohybují okolo osmi milionů korun,“ doplňuje druhý ze společníků, rodák ze Sibiře od jezera Bajkal, který vyrostl v Českých Budějovicích, Tsybyktarov.
Marže firmy se pohybuje okolo 15 procent. „I kdybychom mohli marži na současném trhu hnát výrazně výše, je pro nás důležitější byt rychle prodat, mít spokojeného zákazníka a moci peníze použít zase na další byt než šponovat cenu a snažit se prodat co nejdráž,“ popisuje třicetiletý podnikatel. Startup loni získal od banky a fondu celkem 125 milionů korun. „Peníze zvládáme během roku třikrát až čtyřikrát otočit, proto také dáváme důraz na co nejrychlejší prodej bytu.“
Rekonstrukce svépomocí
Podle šéfa portálu Bezrealitky Martina Ponzera je jenom v Praze odhadem 50 až 70 tisíc neobydlených bytů, z toho asi 20 až 30 tisíc bytů zůstává prázdných kvůli jejich špatnému technickému stavu. „Tyto byty typicky nejsou v budově ojedinělé. Největší problém totiž nebývá technický stav samotného bytu, ale stav celé budovy – ve vybydleném domě se vám nebude chtít investovat do rekonstrukce bytu,“ domnívá se Ponzer. V ostatních případech se většinou majitelům do rekonstrukce jednoduše nechce, buď proto že Ponzerovými slovy „za správnou cenu v Praze pronajmete téměř cokoliv“, nebo že by to bylo příliš drahé.
Od roku 2021 výrazně stouply ceny materiálů a stavebních prací, a jak rostla inflace, častěji se stávalo, že se opravy prodlužovaly a prodražovaly. „Právě proto vznikl na trhu prostor pro firmy, které se zabývají katalogovými rekonstrukcemi,“ popisuje Ponzer přístup, jehož výsledkem jsou v mnoha ohledech typizované byty. „Díky omezenému počtu stylů a pevně danému vybavení je možné zajišťovat u dodavatelů materiál dlouho předem a vyhnout se tak nečekanému růstu ceny.“
To potvrzují i společníci z Nova et Vetera. „Na první pohled samozřejmě rekonstrukce na vlastní pěst dává finančně smysl, jenomže málokdy je tak bezproblémová, jak si to člověk naplánuje,“ upozorňuje Tsybyktarov. „Velmi často se rekonstrukce svépomocí protahují na více než půl roku, během kterého lidé platí hypotéku za rekonstruovaný byt a nájem za byt, kde dočasně bydlí,“ doplňuje a připomíná, že spoustu času pohltí čekání na jednotlivé řemeslníky nebo dodávky materiálů. Startup dokáže podle svých zakladatelů opravit byt za 56 dní, právě díky nasmlouvaným řemeslníkům, vlastním designérům i třeba efektivnější logistice. Dokončený byt se prý většinou prodá do dvou týdnů.
„Po pandemickém období byl zájem o rekonstrukce obrovský, jak se opět rozhýbávaly dodavatelské řetězce,“ říká šéfka společnosti Room Story Alžběta Mrázová, jejíž firma slibuje rekonstrukce na klíč do tří měsíců a s předem danou cenou. „Nyní je trh v útlumu, ale vzhledem k lednovému poklesu inflace a postupně rostoucímu zájmu o hypotéky letos očekáváme, že se poptávka opět rozjede.“ Mrázová věří, že se zvedne poptávka i ze strany firem, které Room Story už dříve vyhledávaly právě kvůli pevné ceně a termínu.
Obecně podle šéfa Bezrealitky platí, že kdo může koupit novostavbu nebo byt po rekonstrukci, ten tak činí. I kvůli drahým hypotékám ale lidé často volí horší byt, protože třeba kvůli rozrůstající se rodině nemohou slevit z dispozic, a mají v plánu, že se do oprav pustí za pár let po refinancování. Nebo se rozhodnou pro takzvanou sendvičovou rekonstrukci, tedy průběžně za chodu domácnosti.
Oprava městských bytů
S opravami neobývaných bytů pokračuje také pražský magistrát, který si v minulém volebním období nechal spočítat, kolik prázdných bytů město vlastní. Tehdy vyšlo najevo, že magistrát má 700 neobydlených bytů, městské části dalších 1300. Dílem byly právě kvůli špatnému stavu neobyvatelné, magistrát se tak iniciativou tehdejšího radního pro bydlení Adama Zábranského pustil do rekonstrukcí a do konce volebního období srazil počet prázdných bytů na polovinu.
Nyní ale také na město dopadají vysoké ceny práce a materiálu. „Zatímco v roce 2021 byly náklady na jeden opravený byt ve výši 341 156 korun bez DPH, v loňském roce to už bylo 462 436 korun,“ vypočítává současná náměstkyně pro bydlení a sociální věci Alexandra Udženija. „Tím, že se zvýšily náklady na opravy bytů, logicky došlo i ke snížení počtu opravených bytů a jejich počet byl nejnižší za uplynulé tři roky,“ dodává politička a upřesňuje, že v minulém roce bylo opraveno pouze 132 bytů.
