Zdražují prudce nemovitosti? Možná. Záleží ale, jaké čtete statistiky
Kdo přemýšlí o koupi vlastního bydlení, pravděpodobně sleduje, jak se vyvíjejí ceny a co ukazují meziroční statistiky. Jenže údaje ke konci loňského roku mohou spíš zmást než pomoci: Podle jedněch čísel stouply ceny bytových nemovitostí o 8,4 procenta, podle jiných vzrostly za rok ceny bytů o více než čtrnáct procent. Přestože všechna data míří na stejné období, výsledky se výrazně liší. Jak s nadsázkou připomíná ekonom České národní banky (ČNB) Miroslav Plašil, nejsou špatné statistiky – jen špatné interpretace. Jak se tedy v té záplavě čísel neztratit?
Na tyto otázky se pokusil již zmiňovaný ekonom odpovědět v příspěvku na blogu ČNB. Pro orientaci v záplavě dat je zásadní podívat se, jak jednotlivé analýzy vlastně definují pojem nemovitost. Sledují pouze byty, rodinné domy, nebo obojí dohromady? Ukazatelem, který zahrnuje byty, domy i pozemky, je takzvaný House Price Index (HPI), který zveřejňuje Český statistický úřad. Ten používá i ČNB při hodnocení rizik na trhu bydlení, a to z několika důvodů – jde o ukazatel, který je mezinárodně srovnatelný, má široký záběr a vychází pravidelně podle jednotné metodiky.
Banka následně zveřejňuje i projekce vývoje cen. Podle aktuální prognózy by růst cen všech bytových nemovitostí měl v první polovině roku 2025 kulminovat kolem deseti procent a poté mírně zpomalit. Byty jako takové ale podle Plašila pravděpodobně porostou rychleji a zůstanou hlavním tahounem trhu, což potvrzují i interní odhady centrální banky.
O jaké ceně je tu řeč?
Nejasnosti však vyvolává i samotný pojem „cena bytu“. Může totiž jít o cenu z realitního portálu – tedy částku, za kterou se byt teprve nabízí. Nebo o cenu realizovanou, za kterou ho už někdo skutečně koupil. Pokud navíc data sbíráme například z katastru, mohou mít i roční či dvouleté zpoždění. „Řada nových projektů je prodávána mnoho měsíců před faktickým dokončením bytu, a tedy dlouhou dobu před vložením záznamu o jeho převodu v katastru nemovitostí,“ vysvětluje Plašil.
Každá cena tak v sobě nese jiné sdělení. Například nabídkové ceny podle ekonoma mohou lépe ukazovat, co je aktuálně na trhu dostupné a jak dlouho byty zůstávají v inzerci. Větší pozornost veřejnosti ale obvykle přitahují ceny realizované, tedy ty, které odrážejí dokončené obchody.
Není Praha jako Frýdek-Místek
Byt pak nemůže stát samostatně bez své polohy. Tržní ceny bytů se totiž často nepotkávají s mzdami v jednotlivých krajích. I proto ekonom Plašil upozorňuje na to, že byty v metropolích, jako je Praha nebo Brno, lze jen těžko srovnávat s cenami v menších krajských městech.
Kromě toho, že se liší motivace, proč vůbec byt kupovat – tedy zda na bydlení či jako investici – jiná bude i samotné cenová úroveň. Kromě ní pak vstupuje do hry právě cenová dostupnost a v této statistice si (dost možná nepřekvapivě) nejhůře vede Praha. V závěsu je Jihomoravský či Středočeský kraj.
VIDEO: Bez bydlení děti nebudou. Česko míří k historickému minimu porodnosti, varuje ekonomka Kalíšková ve FLOW
„Dělat bez dalšího rovnítko mezi cenovým vývojem v hlavním městě a vývojem v celé České republice nedává příliš velký smysl,“ shrnuje ekonom. Současně připomíná, že procentuální růst cen v Praze nemusí být nutně nejvyšší – alespoň v dlouhodobém srovnání ne. „Díky nízké výchozí úrovni cen bytů kupříkladu ještě nedávno velmi dynamicky rostly realizované ceny bytů v Ústí nad Labem či v Ostravě. Naopak v době nárůstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v reakci na nebývalé inflační vzedmutí zase velmi rychle klesaly,“ říká.
Vlastní byt? Pro pětinu nejbohatších
Rozdíly jsou patrné i v cenové dostupnosti. V Praze je rozdíl mezi tržní cenou bytu a tím, co si může dovolit rodina s mediánovým příjmem, téměř pět milionů korun. Na paty jí v tomto ohledu dýchá Brno. Uvedená čísla přitom předpokládají, že si domácnost pomůže hypotékou.
Ve skutečnosti však na vlastní bydlení podle České národní banky dosáhne jen pětina nejbohatších domácností. A ty, které si už úvěr vzaly v minulosti, nyní často čeká refinancování. „Hypotéky jsou dnes doménou vysokopříjmových domácností. Čisté měsíční příjmy těch, kdo si úvěr na bydlení berou, přesahují 90 tisíc korun,“ komentuje situaci člen bankovní rady ČNB Jakub Seidler.
„Při obvyklé výši hypotéky 3,4 milionu byla měsíční splátka u třicetileté půjčky kolem třinácti tisíc korun. Aktuálně by činila obdobná splátka při sazbě 4,59 procenta sedmnáct a půl tisíce,“ doplňuje pro příklad šéf společnosti Hyposervis Consulting Milan Roček. Dnešní průměrná výše hypotéky podle ČNB stoupla v prvním čtvrtletí na téměř čtyři miliony korun, průměrná splátka mezitím na dvacet dva tisíc korun měsíčně.
Novostavba, panel nebo činžák
Do hry vstupuje i to, jaké typy bytů se v danou chvíli prodávají. Ceny novostaveb se v různých situacích na trhu nemovitostí budou chovat jinak než starší byty. Chvíli tak mohou dynamiku táhnout novostavby, když se ale jejich ceny vyšplhají příliš vysoko, domácnosti svou pozornost přesměrují spíše na starší byty. Podobně pak tržní logika funguje i směrem na druhou stranu.
A statistické průměry navíc vždy nezachytí vliv kvality na růst cen. „Kdyby se hypoteticky v jednom období prodaly pouze byty na okraji Prahy těsně před rekonstrukcí a ve druhém období byty v dobrém stavu v centru, bude prostý nárůst realizovaných cen mezi obdobími samozřejmě velmi vysoký, nicméně nijak nezohlední posun ve struktuře prodávaných bytů,“ upozorňuje Plašil. Velmi zjednodušeně řečeno, z údajů o cenách bytů není vždy jasné, jakou hodnotu za danou částku lidé kupují – zda jde o nový klimatizovaný byt s garáží, nebo o starší jednotku, která by zasloužila rekonstrukci.
Jak se tedy v číselném bludišti neztratit? Podle Plašila platí jednoduché pravidlo: Neexistují špatné statistiky – jen jejich interpretace. Při hodnocení trhu je proto dobré pamatovat, že žádná čísla nejsou stoprocentně přesná a v mnoha případech chybí část obrázku. Nezbývá tak než sledovat víc než jeden ukazatel, číst metodické poznámky a dívat se na trh s rezervou – i když zrovna láká na kulaté procento růstu.
