Že Ústí není Praha? Zoufalý realitní trh stírá rozdíly, investor do bytu nemá kam utéct za výnosem
Zoufalé vyzobávání posledních bytů z trhu, které se dají alespoň se zavřenýma očima považovat za přijatelné. Taková je současná realita bytového trhu, která má zároveň extrémní a paradoxní důsledek. Začíná se stírat dříve ostrá hranice mezi Prahou a regiony.
Hype na bytovém trhu koncem prvního pololetí dosáhl rekordu a předčil poslední vlnu realitního šílenství na vrcholu pandemie. Svědčí o tom vývoj výnosů bytů z nájemného. Ty nejen setrvale klesají, ale navíc se snižují rozdíly napříč tuzemskými lokalitami. Výsledkem je situace, kdy bytový investor už s nadsázkou nemá v Česku kam utéct pro atraktivní procenta. V závěru pololetí tak padl rozdíl mezi nejvýnosnějším regionem v Česku a jeho opakem na dosud neviděnou cifru.
„Nůžky mezi nejvýnosnějším a nejméně výnosným krajským městem se přivřely z 2,34 procentního bodu na pouhých 1,8, což je nový historický rekord překonávající dosavadní minima z doby nemovitostní horečky v prvním kvartálu roku 2022,“ vysvětluje ekonom banky UniCredit Jiří Pour. Podle něho jde o výsledek honu na byty, který Česko v takové intenzitě ještě nezažilo. „Zřejmě to indikuje zoufalou snahu kupujících skupovat jakékoli byty, které jsou ještě cenově dostupné, a to i v horších lokalitách,“ dodává Pour.
Situace na trhu se přitom změnila dramatickým tempem. Jak uvádějí výpočty UniCreditu a e15.cz nad statistikami portálu RealityMix, ještě před koncem loňského roku dosahoval rozdíl mezi výnosem z nájemného v Ústí nad Labem, tedy lokalitou z hlediska papírového výnosu tradičně nejvděčnější pro investory, a regiony s nejnižším výnosem, téměř 3,5 procentního bodu. Prakticky se tak například investor v Brně, kterému by nestačil tehdejší nájemní výnos bytu kolem 3,3 procenta, mohl rozhodnout koupit raději byt v Ústí nad Labem, čímž by jeho výnos dvojnásobně vzrostl. Opulentní výnosové matematice je ale konec.
Proměna výnosové mapy českých bytů je důsledkem kombinace rychlejšího růstu cen bytů v krajských městech oproti Praze, nájemné přitom v těchto lokalitách roste mnohdy také, ale často pomalejším tempem než ceny bytů. Finálně tak výnos z těchto bytů klesá. Typické je to právě pro Ústí nad Labem, kde jen od posledního čtvrtletí loňského roku postupně výnos bytů z nájemného postupně spadl ze zhruba 6,6 na 5,1 procenta.
Stále je ale napříč krajskými městy nejvyšší, což je výsledek obdobného trendu i ve zbylých lokalitách. Nejvýrazněji se tak propadl výnos krom ústeckých bytů i v Ostravě, Liberci nebo v Pardubicích. Tedy v regionech, o kterých e15.cz v minulosti opakovaně psala jako o atraktivních regionech ve smyslu investice do bytu.
„Těžko předvídat, nakolik se tato situace udrží. V některých městech po rychlém růstu nájmu dochází ke stagnaci, nebo dokonce k mírnému poklesu, zatímco například Praha v nájmech konstantně roste,“ uvádí mluvčí společnosti Bezrealitky František Brož s tím, že zároveň pozice významných krajských měst v čase z hlediska bydlení ještě poroste.
„Města jako Plzeň, Olomouc, Liberec nebo Hradec Králové budou mít na realitním trhu stále větší roli a bude poprvé docházet k ,meteopolizaci‘, jakou známe z německých nebo rakouských oblastí,“ naznačuje trendy v těchto lokalitách Brož. Velkou roli v tom podle něho hraje i zlepšující se dopravní dostupnost a kvalita krajské občanské vybavenosti, která za posledních 20 let prošla zásadním zlepšením.
Zcela se přitom proměnila situace na trhu, která panovala ještě před začátkem pandemie. Škála výnosů z nájmu byla ještě podstatně širší. Zatímco se tak výnos bytů v nejdražších lokalitách jako Praha a Brno pohyboval na hranici čtyř procent, v Ústí nebo Ostravě si mohl investor sáhnout i na více než devět procent. Pandemická realitní horečka v roce 2022 rozdíly stlačila, současnost ji ale předčila.
VIDEO: Bez bydlení děti nebudou. Česko míří k historickému minimu porodnosti, varuje ekonomka Kalíšková ve FLOW
