Bavorský Mnichov podobně jako další velká evropská města sužují rostoucí ceny nemovitostí, snaží se ale proti nim aktivně bojovat. Podle manažera výstavby bydlení plánovací komise v Mnichově Martina Klamta jsou výsledky znatelné už dnes.
Jak v Mnichově bojujete proti extrémnímu zdražování a čím dál větší nedostupnosti bydlení?
Mnichov má rozsáhlý program podpory dostupného bydlení ve městě. Na investice do dostupného a sociálního bydlení jsme vyčlenili více než miliardu eur, což je z pohledu městského rozpočtu velká částka. Postavíme 8 500 bytových jednotek za rok. Snažíme se využít všech možných dostupných pozemků.
Restrukturalizujeme brownfieldy, tedy například bývalé průmyslové a vojenské oblasti, zahušťujeme zástavbu ve městě a vytváříme nové čtvrti na okraji města. Třeba na severovýchodě Mnichova vzniká úplně nová čtvrť pro 30 tisíc lidí a takových projektů je víc. Část projektů stavíme na městských pozemcích z vlastních zdrojů, podporujeme také bytová družstva. Co se nám ale osvědčilo, je spolupráce se soukromými investory.
Myslíte to, čemu se říká Public Private Partnership (PPP), tedy partnerství veřejného a soukromého sektoru, na základě kterého na sebe investor vezme část závazků veřejného subjektu?
Samozřejmě se jedná o Public Private Partnership, ale naše forma je specifická. Říkáme tomu sociálně spravedlivé využití půdy. Developerské projekty by neměly být zaměřeny jen na vybudování bydlení a infrastruktury, ale zároveň taky na podporu sociálního typu bydlení.To je na tomto partnerství veřejného a soukromého sektoru specifické.
Jak taková spolupráce vypadá v praxi?
Investor, který je v tomto případě majitelem pozemku, požádá město o stavební povolení. Jakmile jej získá, podepíše s městem smlouvu, kde se zaváže, že část svého zisku vloží do vybudování veřejné infrastruktury. Výše podílu závisí na typu projektu. Může dosáhnout výše až dvou třetin, obvykle se ale pohybuje kolem jedné třetiny. Město však má ještě druhou podmínku a to, že 30 procent z postavených bytů musí jít na sociální bydlení.
Znamená to, že necelou třetinu bytů investor odevzdá do vlastnictví města?
Tak to úplně není. Těchto 30 procent bytů patří i nadále investorovi, nesmí je ale po danou dobu, například 30 let, prodat a po tuto dobu je musí pronajímat za nižší než tržní cenu jako sociální bydlení.
Kolik takových společných projektů se v Mnichově už realizovalo?
Za celou dobu je to asi 160 takových projektů a celkově tak bylo vybudováno 46 tisíc bytových jednotek. Dnes už vlastně každý developerský bytový projekt na území Mnichova vzniká za těchto podmínek.
Vyplatí se to těm investorům?
Samozřejmě, že bez těchto pravidel by se jim projekt vyplatil víc, ale z pohledu města mají tito investoři dost velké zisky i tak a je fér, aby nějakou přijatelnou část z něj vrátili městu zpět v podobě budování infrastruktury a poskytnutí dostupného bydlení. Přes to všechno na projektech stále dost vydělávají. Výhodou také je, že se mohou spolehnout na transparentní prostředí a podmínky smlouvání, protože vždy podepisují s městem kontrakt.
Na každý typ projektu jsou jasně dané podmínky a oni tak předem ví, s čím mohou počítat. A to je pro ně důležité, protože si mohou vše předem dobře propočítat. Ohledně celé věci navíc existuje poměrně široký politický konsenzus, takže stejně nemají na výběr, pokud u nás chtějí stavět. Mnichov má podle odhadů v příštích letech růst jak počtem obyvatel, tak i po ekonomické stránce, takže se jim to opravdu vyplatí.
V Mnichově využíváte také možnosti výstavby vlastních bytových jednotek bez soukromého investora, pouze za veřejné peníze. Tyto byty pak sice patří městu, ale oproti formě se soukromým investorem, který město nestojí prakticky nic, je to přece jen méně výhodné, ne? Zvláště když přihlédneme k tomu, že se jedná o sociálně dostupné bydlení, nájmy jsou tedy nízké.
My musíme dělat obojí. Jde totiž o to, kdo je majitelem toho konkrétního pozemku. Mnichov dnes už městské pozemky soukromníkům neprodává. Chce si totiž udržet přímý vliv na to, jak bude s těmito pozemky nakládáno. Takže partnerství s investory můžeme uplatnit jen na pozemcích, které městu nepatří. Naopak na pozemcích města stavíme bytové jednotky a s developery vůbec nespolupracujeme. Máme na to městské stavební společnosti.
Pozorujete už nějaký výsledek? Začíná být bydlení v Mnichově cenově dostupnější?
To bohužel zatím ne, bydlení se v současné době stále zdražuje. Hodně lidí nám říká, že to, co děláme nestačí, že je to málo. Někteří volají po 50 procentním podílu sociálně dostupného bydlení u developerských projektů. Já si každopádně myslím, že je tato spolupráce výhodná a že bez ní by náklady na bydlení byly ještě mnohem vyšší než jsou dnes. Máme jen malý vliv na realitní trh, ale snažíme se ho co nejlépe využít.
