Jak vybírat byt na investici? Kde ho koupit? | E15.cz

Vše o gastro byznysu

Vše o gastro byznysu

Investice do bytů ztrácejí lesk. Výnosný je krátkodobý pronájem, stabilní příjem poskytují rodiny

Investice do bytů ztrácejí lesk. Výnosný je krátkodobý pronájem, stabilní příjem poskytují rodiny
Byty
• 
ZDROJ: profimedia.cz

sou

K investicím do bytů jsou v současnosti experti obezřetní. A to kvůli rychlému růstu cen realit v posledních letech. Za poslední tři roky vyletěly ceny bytů v Praze a krajských městech podle dat společnosti Deloitte, která vycházejí z realizovaných obchodů, v průměru o pětatřicet procent. 

Růst cen bytů v některých oblastech nezadržitelně roste. Typickým příkladem je Praha, ve které průměrná cena nových volných nabízených bytů už přesáhla hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční.

Prudké zdražení realit ovšem nepříznivě ovlivňuje budoucí výnos pro investory, protože se snižuje prostor pro jejich další růst. Ostatně odborníci z bank i realit se shodují, že cenový nárůst už letos zpomalí. Investoři, kteří se odhodlají nakupovat reality nyní, tak musejí počítat, že výdělek bude nižší než v minulosti. „Některé investice do nemovitostí nadále zůstávají atraktivní. Platí ovšem, že potenciál pro další krátkodobé zhodnocení je menší a výnosnost investice je více závislá na běžně inkasovaném nájmu, méně na kapitálovém zhodnocení,“ uvádí partner KPMG Pavel Kliment.

Jak koupit byt? Nepodceňte prohlídku, připravte si otázky a vše prověřujte

Jinými slovy – koupit byt a za rok nebo za dva ho prodat výrazně dráž nebude už tak jednoduché, jako například před dvěma lety. Z realit se opět stane dlouhodobější investice.

Jaký byt vybrat? Důležitá je cílová skupina

Při výběru bytu pro investici je nutné si nejprve určit, pro koho jej pronajímat. „Poté následuje zevrubná úvaha o lokalitě a samozřejmě o jejím dopravním napojení na centrum města,“ okomentoval ředitel společnosti Star Group Tal Grozner.

Nejstabilnější skupinou nájemců jsou rodiny s dětmi, pro které je důležité, aby poblíž svého bydlení měly obchod s potravinami, školku, školu a dostupnou zdravotní péči. Jako podstatnou výhodu vnímají i blízkost dětského hřiště, zeleně a také dobrou dopravní obslužnost a zároveň nízkou dopravní zátěž, míní odborníci. Podle počtu dětí pak vybírají mezi byty 3+kk a 4+kk, přičemž největší průnik požadavků nacházejí na okrajích měst.

Byt v Praze nebo Mostě? 

Velký vliv při investici hraje nejen lokalita, ale rovněž ochota riskovat. Trvale nejvyšší ceny si drží velká města jako Praha, Brno, Plzeň, Olomouc nebo Hradec Králové a dobré lokality v těchto městech. Ale výnosy z nájmů mohou být nižší. Naproti tomu v severozápadních Čechách nebo v částech severní Moravy může investor pořídit byt levněji a získá určitě vyšší výnos z nájmu, cena nemovitosti ale pravděpodobně nebude tak stabilní a neporoste jako v lokalitách, kde se žije lépe.

Sháníte praktického průvodce nákupem nemovitosti? Objednejte si magazín Chceš bydlet
Magazín E15 Chceš bydlet?

Po letech cenového růstu se tak reality stávají rizikovější investicí. „V uplynulých třech letech výrazně vzrostly ceny bytů a tím postupně klesl výnos z nájmu, protože nájmy nerostly stejně rychle jako ceny bytů,“ upozorňuje zakladatel portálu Cenovamapa.org Milan Roček. Nicméně v posledním roce a půl se už podle něho nájmy začínají zvyšovat. Výnos ale rozhodně není převratný.

Airbnb zajišťuje vyšší výnos  

„Průměrná hrubá výnosnost pronajímaných nově pořízených bytů v Praze je podle našich posledních analýz 4,2 procenta. Příjem z nájmu je pak jen jednou složkou výnosu investora – tou druhou je kapitálové zhodnocení bytu,“ vyčísluje Kliment s tím, že hrubý výnos je třeba ještě upravit o náklady na údržbu nemovitosti, daně či náklady spojené s jednáním s nájemníky.

Cestou, jak zvýšit zisky, jsou krátkodobé pronájmy prostřednictvím služeb, jako je například Airbnb. „Krátkodobý pronájem vydělá dvakrát tolik co dlouhodobý,“ tvrdí výkonná ředitelka realitní společnosti Sotheby’s pro Českou republiku Ilona Mančíková a dodává, že výnos může dosáhnout šesti až osmi procent. Služby Airbnb využívají zejména turisté. Rizikem je proto ochlazení cestovního ruchu, které může být vyvoláno nejen zpomalením světové ekonomiky, ale i teroristickými útoky či epidemiemi chorob, jako byl na začátku tisíciletí SARS.

Regulace na obzoru

To však není jediná hrozba pro krátkodobé pronájmy. „Více než ochlazení cestovního ruchu ovlivní situaci v této skupině nemovitostí na krátkodobý pronájem regulace této oblasti, kterou považuji za nevyhnutelnou,“ zdůrazňuje Roček s tím, že krátkodobé pronájmy způsobují řadu nepříznivých dopadů.

Stát postaví byty s regulovaným nájemným. Dosáhnou na ně i specialisté, které obce potřebují

Nízký výnos už proto řadu expertů neláká. „Pár procent na nemovitostním trhu si klidně nechám ujít, když vezmu do úvahy riziko, o co bych přišel, kdyby se trh sesunul dolů,“ upozorňuje investiční manažer Arca Capital Ondřej Klečka. Proč? V letech 2021 a 2022 prý nastane boom lidí, co si budou refinancovat hypotéky, což povede ke krachům. Důvodem bude růst úrokových sazeb

„Stojíme před obrovským průšvihem, protože bublina splaskne a bude to horší než v roce 2008. Ceny jsou nesmyslně vyšponované a úvěry tak zatěžující, že to není dál udržitelné,“ varuje zakladatel realitní kanceláře Recom Reality a někdejší dlouholetý šéf Asociace realitních kanceláří České republiky Ivan Žikeš. Podle něho není rozhodně doba na investici do realit. Skutečností je, že pořídit bydlení se již vymyká možnostem tuzemských domácností. „Postupně se rozevírají nůžky mezi cenami a příjmovými možnostmi domácností,“ zdůrazňuje Žikeš. Dlouhodobě ovšem ceny bytů a domů musejí odrážet kupní sílu obyvatelstva.

Návrhy MMR bytovou situaci nezlepší, varují analytici

Ceny mohou klesnout

Nyní se však děje pravý opak. „Ještě v roce 2014 stačilo celorepublikově na pořízení bydlení ‚jen‘ pět ročních čistých platů, nyní se dostáváme na hodnotu 6,5násobku ročního platu. Pro české domácnosti je stále těžší a těžší si pořídit bydlení, protože ceny rostou velmi rychle,“ komentuje vývoj manažer úvěrových produktů Moneta Money Bank Tomáš Kostrhoun. V současnosti podle něho domácnosti vydávají na splátky hypoték přes čtyřicet procent svých příjmů, přičemž ještě před pár lety to bylo 34 procent.

Riziko, že ceny nemovitostí v příštích letech klesnou, se proto zvyšuje. Klečka očekává, že se ceny realit mohou v letech 2021 a 2022 snížit o deset až patnáct procent. „Počkat pár let je rozhodně lepší než kupovat byt dnes,“ shrnuje. Podobný vývoj odhaduje Žikeš. Podle něho trh setrvačností pojede ještě dva až tři roky. Poté ceny bytů mohou spadnout o dvacet až třicet procent. 


Více o cenách bytů se dočtete ve speciální rubrice zde >>>


Autor: sou
 

Ceny bytů

Jak koupit byt Jak vybrat byt Jak zařídit hypotéku Výpočet hypotéky

Ceny bytů v posledních letech rostly vysokým tempem, nejdramatičtěji přitom ve větších městech. Například v Praze vzrostla cena od roku 2010 o dvě třetiny. Kromě srovnání cen bytů i pronájmů mezi regiony vám náš speciál také pomůže s tím, jak koupit a správně vybrat byt nebo jak zařídit hypotéku.

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!

Články odjinud