Ceny nemovitostí v Česku se v posledních letech staly velkým tématem. Kombinace globálních i domácích faktorů zapříčinila jejich rychlý růst, a to nejen v nominálním vyjádření, ale i vůči příjmům domácností. Pokud se na jejich vývoj podíváme z pohledu širšího ukazatele v jednotné metodice EU, který zahrnuje jak ceny domů, bytů, tak i pozemků, pak nárůst jejich ceny za poslední tři roky v ČR překročil padesát procent, což bylo nejvyšší tempo v EU.
Ale i z pohledu posledních pěti let patřil růst cen nemovitostí v ČR společně s Maďarskem mezi nejrychlejší a rovněž za poslední dekádu byl mezi třemi nejvyššími. Pokud se zaměříme jen na růst cen starších bytů za posledních deset let, ceny se dle údajů statistického úřadu dokonce ztrojnásobily (nárůst o 200 procent), zatímco celková inflace se za toto období zvýšila o čtyřicet procent.
Důležitější srovnání je však z pohledu růstu příjmů domácností, které za posledních deset let stouply o šedesát procent. Rozevírání nůžek mezi vývojem mezd a cenami nemovitostí v posledních letech zesílilo a akcelerovalo po vypuknutí pandemie.
ČR tak patří dle statistik Mezinárodního měnového fondu či OECD na špici v tom, jak rychle zde od roku 2015 rostly ceny nemovitostí ve srovnání s disponibilními příjmy domácností. První místo v tomto žebříčku jen ukazuje, že vývoj na tuzemském trhu nemovitostí se stal určitou anomálií. Důvodů je celá řada, od dlouhého období nízkých úrokových sazeb, které zvýšily zájem o nemovitosti jako nástroje pro ukládání peněz či spoření (což platilo i v zahraničí), po dlouhodobě nízkou nabídku nemovitostí v ČR z titulu špatného stavebního zákona, patrně i v kombinaci s paralýzou místních samospráv při územním plánování.
V neposlední řadě pak hraje roli i specifický přístup tuzemských domácností k vlastnickému bydlení, což je patrně také mimo jiné odraz dlouhodobě neřešené penzijní reformy či nedostupného nájemního bydlení, jak tomu bývá v zahraničí. Faktorů by se našlo bezesporu i více, výsledek je však tristní. Ceny bydlení v ČR vůči příjmům patří mezi nejvyšší v Evropě.
Dle serveru Numbeo.com, který srovnává ceny života napříč různými městy a zeměmi, se pak v ČR průměrná cena bytu za metr čtvereční mimo centrum města pohybuje na podobné úrovni jako v Nizozemsku, Dánsku, Švédsku či v Rakousku – netřeba však dodávat, že úroveň příjmů v těchto zemích je oproti ČR násobná. V kontextu pražských cen jsme tak již výrazně přeskočili hlavní města jižních a východních zemí EU, ale také již Amsterdam, Kodaň, Vídeň či Helsinky, a celkově tak dle zmíněného zdroje nezbývá ani deset evropských metropolí, kde jsou ceny nemovitostí stále výrazněji (o polovinu) vyšší než v Praze.
Další vývoj cen nemovitostí v ČR bude poměrně různorodý, ceny starších bytů v ČR dle nedávno zveřejněných dat ČSÚ v posledním čtvrtletí minulého roku poklesly o jedno procento, jedná se sice o první mezičtvrtletní pokles od konce roku 2013, meziročně však stále ceny rostly dvouciferným tempem. Podíváme-li se však do měsíčních dat z katastru nemovitostí na skutečné transakce z dílny Dataligence, pokles cen od svého vrcholu v polovině loňského roku do února letošního roku již patrný je, existují i regiony, kde již dokonce dosáhl dvaceti procent.
Průměrný údaj o vývoji cen nemovitostí za celou ČR tak bude letos o to více zavádějící, jelikož cenový vývoj se již nyní citelně liší nejen dle regionu, ale také typu nemovitosti. I přes možný pokles cen nemovitostí v letošním roce se však jen velmi málo sníží jejich nesoulad s příjmy domácností a dostupnost vlastnického bydlení zůstane v ČR mezi nejhoršími v Evropě.
Autor je hlavní ekonom České bankovní asociace
