Kontribuce nejsou daní. Jsou testem vyspělosti městského rozvoje

Komentář Martina Novotného ke kontribucím developerů správně pojmenovává jeden z největších problémů českého stavebnictví: Obce postrádají vhodnou ekonomickou motivaci k aktivní spolupráci s investory.

Problémem je, že debata o finančním plnění (tedy kontribucích, chcete-li) se často lehce zvrhne. Stačí použít nálepku „dobrovolně povinná daň“ a z veřejné diskuze se stává spíš soudní síň. Realita je ale vcelku jednoduchá: Když město roste, zátěž veřejné infrastruktury roste s ním. A pokud nechceme, aby školky, parky nebo ulice zůstaly o krok pozadu, musí být součástí hry i smluvní spoluúčast těch, kdo růst přímo generují. To není revoluce, ale běžná správa věcí veřejných, která vychází z reálných čísel a je plně transparentní.

Nový stavební zákon dává zákonný rámec

Již podle dřívější právní úpravy bylo uzavírání smluv o spolupráci s plněním developera legální a v souladu s ústavním pořádkem. Schválení obecných zásad o spolupráci, na jejichž základě se uzavírají konkrétní smlouvy, je totiž výrazem práva na samosprávu obcí.

Nový stavební zákon pak přinesl plánovací smlouvy jako veřejnoprávní instrument, který dovoluje vázat povolení zejména té části záměrů, jež vyvolávají potřebu nezbytné infrastruktury, na férovou dohodu mezi obcí a stavebníkem.

Města nevybírají daň, ale sjednávají smlouvu. A v ní se neurčuje, kolik unese rozpočet, ale co přesně developerský projekt vyvolá a jak samospráva tyto náklady a potřeby zvládne pokrýt – i díky penězům, nebo ještě lépe věcnému plnění developera přímo v území.

Jde o to, aby nová výstavba nebyla na úkor kvality života stávajících obyvatel. Tam, kde investoři přispívají na úpravy veřejného prostoru, vzniká atraktivnější prostředí. To na sebe přirozeně navazuje další investice a nové zájemce o život v dané lokalitě.

Už dnes to tak – často ve spolupráci se společností Frank Bold – dělají desítky měst a výsledky nepatří do šuplíku: Praha hlásí přírůstek do veřejné vybavenosti převyšující 1,8 miliardy a další závazky spojené s konkrétními čtvrtěmi. Brno, Liberec, Jihlava – všechna tato města mají pozitivní zkušenosti s finančním či věcným plněním a ukazují, že jde o funkční cestu, která rámuje udržitelný a férový rozvoj českých měst.

Pojistka udržitelnosti

Ano, rozpočtové určení daní (RUD) je dlouhodobě nespravedlivé – stotisícová města financují infrastrukturu, kterou využívá celý region, a peníze nepřitékají adekvátně tomu, jak moc se město stavebně rozvíjí. Avšak než se politicky (a kdoví zda vůbec nějak) přenastaví RUD, máme dvě možnosti: Buď nechat vznikat čtvrti bez adekvátního servisu, anebo přiznat vyvolané náklady a smluvně je dorovnat.

Kontribuce jsou účelově vázané a adresné: Z peněz, které se takzvaně ztratí v centrálním rozpočtu, žádný park v nové čtvrti nevyroste. Na základě plánovací smlouvy ano – a navíc v termínech zkoordinovaných s projektem.

Ceny bydlení? Rostou bez ohledu na kontribuce

Zásady nastavující proces spolupráce obcí se stavebníky nejsou založeny na vybírání peněz ani na penalizaci za rozvoj obce. Jsou to kormidla územního rozvoje. Otázka zní: dochází kvůli zásadám ke zvyšování cen bytů? Čísla z modelace v různých městech mluví jasně: Navýšení ceny bytů nastat může, avšak v řádu od desetin do zhruba dvou procent. To je méně než běžný roční cenový šum ve stavebnictví.

Ceny nemovitostí každoročně rostou zcela bez ohledu na to, zda obce zásady mají a kontribuce uplatňují, či nikoliv. Naopak předvídatelnost celého procesu i koordinace uvnitř samosprávy zkracují přípravu záměru a šetří investorovi časové a inflační náklady.

Transparentnost místo šedých zón

Opravdový problém minulých let nebyly kontribuce, ale jejich nekalibrace: Různé částky za srovnatelné projekty, jiný přístup pro „známé“ a pro ostatní, často až nekonečná kolečka po odborech úřadu. Zásady spolupráce tento ad hoc přístup ve městech narovnávají.

Kromě výchozí sazby za m² pak zásady většinou zavádějí také slevové koeficienty za veřejně prospěšné kvality, jako je zeleň, adaptace na změnu klimatu, městotvorná parterová řešení a podobně.Součástí zásad jsou i jasné lhůty a nově zaváděné funkce koordinátora, který developery celým procesem provází. Díky zásadám se zkrátka hraje podle scénáře, který zná publikum i herci.

Spoluodpovědnost investorů za rozvoj území je standardem ve většině evropských zemí,ať už jde o německý SoBoN v Mnichově, finská pravidla dělení významného výnosu, rakouské poplatky za připojení, nizozemské finanční plány nebo slovenský poplatek za rozvoj. Evropa nám dává lekci, že vztah veřejného a soukromého je smluvně a zákonně ukotvený a zároveň je třeba mít transparentní a predikovatelné parametry spolupráce. Prostřednictvím zásad spolupráce s investory a plánovacích smluv tedy pouze doháníme standard.

Takže oč tu v zásadě běží? O schopnost měst narovnat bilanci mezi tím, co výstavba přináší, a tím, co vyžaduje. Každé město je jiné, má jiné vstupní podmínky, proto se i nastavené parametry ke smluvní spolupráci s investory liší. Je třeba dospět k férovému mixu peněz a věcných plnění, který udrží kvalitu života rezidentů i hodnotu projektů. Cílem je na základě dohody tvořit smysluplné partnerství, kde se stavebník i město dívají na čtvrť stejnou optikou: Budovat místo, které funguje.

Autor je vedoucí advokát a partner společnosti Frank Bold Advokáti