Ne všechny předpovědi se povedou a platí to i pro ty ekonomické. Představy o vývoji cen nemovitostí ve světě nastíněné loni na jaře se mohou stát největším omylem éry pandemie. Majíce na paměti cenovou korekci nemovitostí po finanční krizi 2008, předpokládali ekonomové podobný vývoj i v době pandemické recese. Děje se pravý opak. Ceny nemovitostí neklesly, ale v posledních měsících nabývá jejich růst na nové dynamice. V USA, eurozóně i v Česku.
Pohledem do zpětného zrcátka není tento vývoj překvapivý. Kdo kupuje dům či byt na hypotéku, vědomě či nevědomě diskontuje akceptovatelnou cenu očekávanou úrokovou sazbou po dobu splácení. Centrální banky přitom ponechávají své úrokové sazby již celou dekádu ultranízké a přesvědčují účastníky trhu, že to tak ještě pár let zůstane.
V Česku sice cena hypoték neklesla tak hluboko jako v eurozóně, dostupnost vlastnického bydlení ale dlouho zlepšoval dynamický růst mezd. Splátka hypotéky na průměrný byt loni neukrojila dlužníkovi o nic větší díl z jeho příjmů než v roce 2013, i když takový byt zdražil skoro o tři čtvrtiny. Až nedávný růst delších sazeb tažený zadlužováním vlády slibuje láci hypoték rázně ukončit. Rostoucí obavy z inflace (faktor platný v celém vyspělém světě) také ženou na trh nemovitostí hotově platící kupující s cílem ochránit své úspory. Přidáme-li do koktejlu loňské uvolnění pravidel ČNB pro poskytování hypoték a zrušení daně z převodu nemovitostí, bude zřetelné, proč ceny diktují prodávající.
Bydlení jakožto základní lidská potřeba a snižování jeho dostupnosti se staly i předmětem politické debaty v mnoha zemích. V těch, které nelze považovat za takzvané banánové republiky. Zastavit hrozivý trend ale nebude jednoduché. I když známe hlavního viníka nerovnováhy na trhu nemovitostí, neplatí, že by zásahem proti němu problém zmizel. Může trvat, než zdražení úvěrů pošle ceny nemovitostí dolů, okamžitě ale zhorší dostupnost bydlení. Centrální banky mimo to primárně nemají v popisu práce korigovat nadhodnocené ceny nemovitostí. Vyšší sazby proto budou muset počkat, až na ně budou připravené i další části ekonomik.
Jak tedy zkrotit ceny bytů? Jako řešení se hypoteticky nabízejí dvě cesty – jedna trnitá a jedna kluzká. V případě té první může politická reprezentace zkusit uvolnit regulatorní podmínky nové výstavby bytů natolik, že soukromí investoři začnou stavět jako o závod a převis poptávky pokryjí. To by ovšem cesta nesměla být tak trnitá, že se jí v reálném čase neproseká ani princ ze Šípkové Růženky.
Druhou cestu nabízí zdanění. Na tu se ale kromě politických sebevrahů vydá málokdo. Pro Česko se nicméně právě tato cesta rýsuje zcela zřetelně. Je-li bydlení základní potřebou a zároveň nedostatkovým zbožím, je akceptovatelné nechávat byty prázdné? Nepomůže nastavit daň z nemovitosti do výše procenta spíš než zlomku promile z její hodnoty? Nestálo by za to daňově zvýhodnit zájemce o nové byty z řad fyzických osob proti firmám? Jak naložit s poptávkou cizinců mimo EU? Není čas analyzovat, nakolik zvedlo zrušení daně z převodu nemovitostí spekulativní poptávku?
Odpovědí na výše položené otázky bychom se měli dočkat brzy. Tedy pokud není Česko banánovou republikou.
