Jeden z největších pražských developerů Finep začal kromě realitního byznysu investovat také do zcela jiných sfér. Například do výzkumu kmenových buněk. Daleko podle něho totiž není doba, kdy se byznys s realitami zase zpomalí. Přesto si Finep jádro podnikání nechává v nemovitostech. „Z dlouhodobého pohledu sedmi deseti let jsem si však jistý, že i takto vysoké ceny na pražském trhu dále porostou,“ říká šéf Finepu Tomáš Pardubický.
Přehřívá se realitní trh?
Určitě se přehřívá převisem poptávky. V některých kategoriích vzrostly ceny bytů za rok o třicet procent. To je bezprecedentní. Nastoupí však regulační mechanismy. Předpokládám, že příští rok se omezí měnové intervence České národní banky. Také předpokládám, že se ještě více omezí stoprocentní hypotéky, které již nyní ČNB začala regulovat. Je dost možné, že vzroste úroková sazba a přijde něco, čemu říkám krize optimistů. Ti, kteří věří, že jsou nekončící zdroje a příležitosti, budou překvapeni, že likvidita zase na chvíli zamrzne a celý ekonomický cyklus se zpomalí.
Co se pak stane?
Růst se zastaví, možná přijde i nějaká korekce. Být krátkodobým spekulantem, který chce koupit byt a vydělat na tom, že ho rychle prodá, asi bych se dost rozmýšlel. Z dlouhodobého pohledu sedmi deseti let jsem si však jistý, že i takto vysoké ceny na pražském trhu dále porostou.
Jak na developery dopadne restrikce hypoték a změna měnové politiky centrální banky?
Současné omezení stoprocentních hypoték zásadní dopad nemá. Pokud ale přijde v kombinaci s růstem sazeb, určitou část lidí, kteří investují do bytů, to omezí. Nám za poslední dva roky výrazně vzrostl segment lidí, kteří kupují druhý byt na investici a stoprocentně ho financují hypotékou.
Spoléhají, že hypotéku zaplatí z nájmu. Ve chvíli, kdy do toho budou muset dávat vlastní peníze a ještě se zvýší náklady na hypotéky, tento segment výrazně poklesne. To může být třeba deset procent prodejů.
Je pak ale rozumné, abyste spustili projekt ProBydlení, který bude z velké části postaven na službách investorům?
To ho zcela jistě neohrozí. Investorský trh je ohromný. V rámci projektu Pro bydlení počítáme hlavně s klienty, kteří investují vlastní peníze. Je tam samozřejmě část finančních služeb kolem hypoték, ale obecně se konceptu nebojím. Bude fungovat v dobrých i ve špatných dobách.
To jsou služby kolem bytů tak lukrativní?
V roce 2014 jsme koupili realitní kancelář Maxima. S ní jsme mimo jiné chtěli obsloužit naši klientelu, která si kupuje nové byty, aby měla profesionálně zajištěné služby spojené s prodejem či pronájmem starého bytu. Přitom jsme zjistili, že je tu několik balíků činností, které nikdo systematicky neuchopil.
Je to ústup od výstavby směrem ke službám?
Rozhodně to není ústup od developmentu. Klient má však v současnosti vysoké nároky na komplexní služby. Roste počet lidí, kteří se věnují jen své práci a koníčkům a mají méně času starat se o své investice. Navíc když si pořizujete byt na investici, vybavujete ho úplně jinak, než když v něm chcete bydlet nebo když ho plánujete pro děti.
Podobné služby nabízejí investorům do bytů i další developeři.
Většina našich velkých konkurentů uvažuje podobně. Je to tržní trend.
Takže konkurenční boj přitvrzuje i v této sféře?
Máme konkurenci v dílčích segmentech, ale nikdo k tomu dosud nepřistoupil tak, že si spolu s bytem a úvěrem můžete rovnou vybrat třeba i kuchyňskou linku nebo dlaždičky a současně se vám někdo postará i o pronájem starého bytu.
Aby se v Praze udržela přirozená obnova nemovitostí, mělo by se obnovovat jedno procento bytového fondu ročně. To je asi šest tisíc bytů.
Jak z pohledu developera vnímáte poslední dění kolem návrhu metropolitního plánu a odvolání vedení Institutu plánování a rozvoje Prahy?
Na to mám stručnou odpověď. Je to růst nejistoty. Když dnes nahlédnete do strategického nebo metropolitního plánu, vyvolává to jen samé otazníky. Jako investoři netušíme, jaká bude reálná hodnota pozemků a výstavby. Pražské stavební předpisy nejsou stabilní ani rok.
Ale neříkejte, že se teď developeři mají špatně.
V jednom si teď developeři libují, a to je růst cen. Naše společnost z toho ale moc šťastná není, protože růst cen je způsoben převisem poptávky nad nabídkou. Nabídka je dnes uměle držená nízko regulací a tím, že se nepovolují nové projekty.
Není to jen developerské strašení?
Aby se v Praze udržela přirozená obnova nemovitostí, mělo by se obnovovat jedno procento bytového fondu ročně. To je asi šest tisíc bytů. Minulý rok se jich postavilo pět tisíc. K přirozené obnově je potřeba započíst modernizace. Mění se životní standardy, lidé chtějí žít v kvalitativně jiných domech a bytech. Představte si posun v šedesátých, sedmdesátých a osmdesátých letech, kdy se lidé stěhovali do paneláků z činžovních domů, kde měli společné záchody a koupelny. Nyní procházíme podobnou kvalitativní proměnou. To znamená zajištěné parkování, mnohonásobně lepší akustika v bytě, neprostupnost pachů, tepelné izolace.
Není ale slabá výstavba bytů způsobená také tím, že bez ohledu na vliv úřadů nemají developeři projekty připravené?
Ne ne. Ještě před pěti šesti lety trvalo stavební řízení dva roky. Dnes trvá celý proces čtyři roky. Do stavebního řízení se mohou odvolávat nejrůznější subjekty bez jakékoli sankce a povinnosti se kompetentně vyjadřovat k výstavbě. V Praze existují projekty, které jsou v souladu s územním plánem, a stavební řízení u nich trvá deset let.
Jaké projekty má Finep v záloze?
Hezkou výstavbu plánujeme například v Hodkovičkách, stovky bytů na Barrandově.
Letos jste investovali do společnosti Bioinova, která se zabývá výzkumem léčby pomocí kmenových buněk. Jak to jde dohromady s realitním byznysem?
Vůbec to s naším hlavním byznysem nesouvisí. Máme proti jiným developerům výhodu, že nejsme skupinou jednoho muže. Všichni naši partneři jsou aktivní a jeden z nich se začal věnovat startupovým investicím. Pro ně jsme vyčlenili část investičního rozpočtu a zkoušíme diverzifikovat naše aktivity mimo oblast realit. Kromě kmenových buněk investujeme do start-upu kolem telefonních přístrojů, další je z oblasti barů a zábavy. Celkově do start-upů dáváme desítky milionů korun.
Jak dopadlo na vaši investici do Bioinovy, že jste do firmy vstoupili zrovna v době, kdy se o ní psalo v souvislosti s kauzou senátorky a bývalé šéfky Ústavu experimentální medicíny Akademie věd Evy Sykové?
Mohu to považovat za podnikatelskou smůlu či neštěstí, které je však mnohonásobně více medializované, než si zaslouží.
Současný minoritní akcionář Finepu a jeho generální ředitel přišel do holdingu v roce 2007 z Komerční banky. Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, šéfoval eBance. |
