Developerům pomůžeme změnit územní plán, když nám dají byty, říká šéf rozvoje Bratislavy

Ján Mazúr, ředitel metropolitního institutu Bratislavy

Ján Mazúr, ředitel metropolitního institutu Bratislavy Zdroj: E15 Michaela Szkanderová

Ján Mazúr, ředitel metropolitního institutu Bratislavy
Ján Mazúr, ředitel metropolitního institutu Bratislavy
Ján Mazúr, ředitel metropolitního institutu Bratislavy
Ján Mazúr, ředitel metropolitního institutu Bratislavy
Ján Mazúr, ředitel metropolitního institutu Bratislavy
6
Fotogalerie

Bratislava před třemi roky získala svůj Metropolitní institut Bratislavy (MIB), obdobu pražského Institutu pro plánování a rozvoj (IPR). Slovenské hlavní město, jehož rozvoj se do té doby vyznačoval překotným vývojem podle vize aktuálního politického vedení, získává poprvé ucelenější vizi. Měnit se začínají veřejná prostranství, město jedná s developery a staví byty. Na to vše mu ale chybí peníze. Podobně jako Praha má problém s lidmi nepřihlášenými k trvalému pobytu. „Hlavním příjem samospráv na Slovensku je podíl z daní podle lidí přihlášených na trvalý pobyt. Bratislava dostává peníze jen na dvě třetiny obyvatel, což už je obrovský problém,“ říká ředitel MIB Ján Mazúr.

Slovensko podobně jako Česko připravuje nový stavební zákon. Čekáte kvůli tomu se zahájením prací na novém územním plánu?

Ano, to je důležité, protože se budou měnit i různá metodická ustanovení, takže celý proces tvorby bude trochu jiný. Pro nový územní plán v zásadě připravujeme vše, co můžeme, abychom byli připravení. Připravujeme podklady a zpracováváme takzvané generely, u vás by se dalo říct studie. Například máme zanalyzované veřejně prospěšné stavby, dopravní infrastrukturu a tak dále. Také si od nové legislativy slibujeme možnost vytvořit si vlastní předpisy, podobně jako existují Pražské stavební předpisy. Nyní dáváme dohromady prognózu vývoje počtu lidí v Bratislavě. To je obrovské téma, protože tyto čísla přímo ovlivňují rozpočet města.

Podobně jako u českého tak i u slovenského stavebního zákona byl velký důraz kladen na zrychlení procesu povolování. Ale jaký je Váš názor? Přinese skutečně to zrychlení?

Myslím, že mít pouze velký akcent na rychlost bez toho, abychom posuzovali kvalitu, je problém. Rychlost samozřejmě je také důležitá, ale myslím, že by například víc pomohlo, kdyby si například stát víc uklidil ve svých stanoviscích a vydal, stejně tak jako vydává město, jen jedno stanovisko za všechny své organizace. Aby nedocházelo k tomu, že přijde vyjádření památkářů, které vylučuje stanovisko ochránců přírody. To mi například přijde jako daleko větší problém.

Bratislava bude mít nově možnost plánovat širší perimetr než jen samotné kompaktní město. To změní právě nový stavební zákon?

Ano, velkým problémem Bratislavy je nekoncepční rozvoj jejího okolí. Vy tomu říkáte sídelní kaše, což jsou ta satelitní města, která Bratislavu velmi trápí a zatěžují. Je to například Ivanka pri Dunaji nebo Chorvátsky Grob. Ty nejsou od centra dál než některé městské části, ale Bratislava má v podstatě nulový vliv na jejich územní plánování. Způsob, jakým se v těchto obcích dlouhodobě plánuje, je jednoduše v přímém rozporu se zájmy Bratislavy. Rozvoj té bratislavské suburbie zkrátka není ekologický. A na druhou stranu máme spoustu brownfieldů ve vnitřním městě, které se nedevelopují.

Jak je na tom Bratislava s vlastnictvím brownfieldů?

Většinu vlastní soukromý sektor. Což nemusí být nutně problém, pokud by ale město věnovalo větší pozornost koordinaci. Asi nejznámější z bratislavských brownfieldů je bývalá továrna Apolka a její okolí, což je bývalá továrna vybombardovaná během druhé světové války. Dnes je to nejrychleji se rozvíjející část. Vlastně všechny ty bratislavské mrakodrapy vyrostly tam. Tento rozvoj je pro Bratislavu obrovským ekonomickým přínosem, proto je potřeba katalyzovat rozvoj i na dalších zanedbaných místech. Chceme proto i víc diskutovat se soukromým sektorem na téma rozvoje. Nějaké zóny má ve vlastnictví i stát, což je možná ještě složitější, protože ten má různé priority a rozvoj brownfieldů mezi ně patřit nemusí.

Co v Bratislavě brání rozvoji brownfieldů?

My rozvoj a spolupráci s věřejným i soukromým sektorem určitě chceme, ale musí být řízený. Tím myslím až donedávna Bratislava velmi trpěla. Ale mnoho území už jsme nastartovali, jen to potřebuje delší čas. Přece jen existujeme poměrně krátce a práce je spoustu. Ale město tomu vyrazilo naproti tím, že na konci roku 2021 vyhlásilo výzvu pro změny územního plánu ve prospěch nájemního bydlení. A přišlo nám okolo 130 lokalit, které jsme posuzovali a vybrali jsme asi dvě třetiny, které splnily podmínky, aby byly zařazené do dalších studií pro změny územního plánu. Podobný veřejný průzkum se konal poprvé v historii města.

A pod řízeným rozvojem si představujete co?

Musíme v tom projektu najít ten veřejný zájem, aby se tam lidem dobře žilo, potřebují městotvorné funkce, nejen hromadu bytovek. Snažíme se tam dostat trochu administrativy, trochu obchodu, trochu bytů a pak další občanskou vybavenost, školy, školky, sport.

Vraceli jste nějakou studii k přepracování za dobu své existence, protože tyto podmínky nesplňovala?

Ano, samozřejmě. Ale je nutné říct, že my na institutu řešíme jen ty skutečně velké transformace, kde je potřeba změna územního plánu. Ty připomínkujeme a řešíme. Ale u těch malých záměrů, pokud jsou v souladu s územním plánem, nemáme žádné slovo. To je pouze na městě, jaké stanovisko vydá. Do toho vstupujeme jen velmi výjimečně.

A nebylo by třeba, aby do toho právě MIB vstupoval častěji. Známý dánský urbanista Jan Gehl po své návštěvě řekl, že Bratislava je město tvořené ostrovy, u kterých se spoléhá jen na dobrou architekturu jednotlivých domů. Jednotlivé ostrovy spolu ale nekomunikují a vlastně nevytváří město. Co vy si o tom myslíte?

Nebudu lhát, bohužel je to pravda. Já jsem dlouhodobým pozorovatelem, v Bratislavě žiju celý život. Myslím, že mnohé části Bratislavy spojuje to, že jsou zanedbané. Třeba třicet až čtyřicet let se neinvestovalo do jejich kvality. A i když se mnoho z toho může zdát jako drobnost, mám třeba na mysli obnovu chodníků. Vy v Praze máte krásné chodníky s kvalitní dlažbou. My teprve musíme tu identitu vytvořit. My teď máme velkou mapu města a postupně předěláváme ulice podle nových standardů, které jsme vytvořili. Teď je potřeba to do města otisknout. Mnohá města už to mají vyřešené třicet let, ale pro Bratislavu je to bohužel stále výzva.

Bratislava také trpí velkým centralismem veřejných prostor. Program, o kterém jsem se už zmínil, Živá místa má také za cíl vytvořit nová lokální centra, aby každá městská část měla nějaký svůj vlastní, skutečně kvalitní prostor.

Trochu jste se dotkl i toho počtu obyvatel, což je velmi zajímavé téma i v Praze. Jak moc se liší počet obyvatel ze sčítání lidu oproti číslům, se kterými pracují například mobilní operátoři?

Počet lidí přihlášených na trvalý pobyt, který vzešel ze sčítání lidí v minulém roce, je asi 475 tisíc. My ale víme, že to není reálné číslo. Podle dat mobilních operátorů v Bratislavě trvale bydlí asi 600 tisíc lidí a asi dalších 100 až 150 tisíc žije v jejím zázemí a denně do Bratislavy dojíždí. Takže se dostáváme na číslo, které je skoro o polovinu vyšší. A v takové situaci už to je obrovský problém, protože město dostává peníze jen na dvě třetiny obyvatel. Hlavním příjem samospráv na Slovensku je podíl podle lidí, kteří jsou přihlášení na trvalý pobyt.

Dělala si Bratislava nějaké srovnání toho, jak na tom finančně je v rámci Evropy?

Ano, nedávno jsme provedli analýzu toho, kolik procent veřejných výdajů je přidělováno metropolitním regionům hlavních měst ve střední Evropě. Bratislava jako metropolitní region hospodaří se zhruba 2,5 procenty příjmů veřejné správy na Slovensku, což je asi šedesát procent toho, co má Praha, a dokonce pouze třetinu toho, co má Vídeň. Samozřejmě to souvisí také s tím, že na Slovensku nemají samosprávy žádný podíl na dani z příjmu právnických osob, což opět ovlivňuje motivaci samospráv lákat firmy. Řekněme, že přesídlení firem berou města spíše jako bonus z druhé ruky. To všechno vytváří velkou závislost na financování státu.

Problém vzniká i v celoevropském srovnání prosperity regionů. V Bratislavě sídlí obrovské množství firem a v přepočtu na ten nízký počet obyvatel vychází obrovské HDP na město. Což znamená, že Bratislava, a myslím že i Praha, se často ocitne v top desítce prosperujících regionů v Evropě a pak je vyloučená z eurofondové politiky. Když se pak ale podíváte na další ukazatele, tak Bratislavu předbíhají města, která skončila hluboko za ní. Takže i o tomto se bavíme s vládou i Evropskou komisí, aby Bratislava možná dostala nějakou výjimku.

Jak je na tom Bratislava s dostupností bydlení?

Z údajů, které jsme dali dohromady, když jsme před dvěma lety tvořili koncepci městské bytové politiky, vyplynulo, že se dostupnost zhoršuje, protože cena metru čtverečního bytu roste rychleji než příjmy obyvatel. Na druhou stranu nájemní bydlení poskytované soukromými osobami se mírně dostupnějším stávalo. Nájemních bytů ve vlastnictví Bratislavy je velmi málo.Pouze jedno procento všech bytů v Bratislavě tvoří městské nájemní byty. Pro srovnání, ve Vídni je to až třicet procent, a dalších třicet tvoří byty s regulovaným nájemným ve vlastnictví neziskových společností. Na Slovensku je typickým způsobem zabezpečení bydlení pořízení vlastní nemovitosti. V tom jsme si s Českem opět velmi podobní.

Bratislava by proto měla zajistit dostatečné množství bytů ke koupi, anebo nějakou dostupnou formu nájemního bydlení, protože jestli to nedokáže trh, musí to udělat město. To ale po revoluci obrovské množství vlastních bytů prodalo do soukromých rukou. Sice v nich lidé bydlí, ale město nemá nástroj, kterým by mohlo korigovat problémy, které v Bratislavě vznikají. Bratislava má teď k dispozici jen 1800 bytů, což je velmi málo pro populaci o 600 tisících trvale žijících lidí. Proto teď systematicky pracujeme na tom, abychom stavěli vlastní byty. Děláme proto soutěže a několik bytových domů už město staví. A pracujeme také se změnami územního plánu, díky kterým získáváme část bytů postavených developery do vlastních rukou.

MIB existuje tři roky a město díky tomu už staví první domy. Jak se vám to tak rychle podařilo?

Ta bytovka, která je nejdál, byl vlastně projekt, který město převzalo, protože ho někdo chtěl stavět na městském pozemku. Náš projekt pro nájemní bydlení, který je po architektonické soutěži nejdále a udělali jsme ho celý od začátku sami, je nyní ve fázi pokročilého návrhu, ale příští rok se začne stavět. Město má v současné době v různých fázích projektové přípravy více než 1 500 bytů. 

 

Zásadním nástrojem pro řešení bytové situace bude Městská nájemní agentura. Jak bude fungovat?

Pointa je v tom, že na Slovensku máme dvě formy, jak je možné pronajímat byt. Při krátkodobém pronájmu se musí majitel přihlásit na ministerstvu financí a musí platit daň. Při dlouhodobém pronájmu se na úřadě hlásit nemusí, ale nevýhodou je, že pokud vypoví nájemní smlouvu, tak té osobě po nějaké době vzniká nárok na náhradní bydlení. A toho se lidé bojí. Takže pak máme velké problémy s pronájmy na černo. Jinak je ten zákon dobře vyřešený, ale tohle nám dělá problémy. Nájemní agentura by se vlastně vsunula mezi toho vlastníka a nájemce a v případě, že by majitel nechtěl už byt dále pronajímat, tak náhradní bydlení by pro nájemce zajistila agentura.

A velký problém je nedořešená situce okolo restituovaných bytů. Stát to neuměl úplně rozumně vyřešit, tak dal v jednu chvíli povinnost všem samosprávám, že musí postavit byty pro lidi, kteří bydlí v bytech, které mají být vráceny původním majitelům, anebo jejich potomkům. A pokud jste to neudělali do roku 2017, tak doplácíte rozdíl tržního a regulovaného nájmu, který platí ti nájemci. Na tomto Bratislava ročně prodělá 1,5 milionu eur jen proto, že to nikdo neřešil. Teď už máme ve výstavbě první bytovky, které poskytneme těmto lidem, aby se to začalo řešit.

Zmínil jste, že město získává část bytů od developerů. Na jakém principu?

Pracujeme s tím, že územní plán je politickou a společenskou dohodou a jeho změna je nenárokovatelná. A náš výklad je takový, že pokud je ta změna ve veřejném zájmu, tak ji město schválí, pokud developeři přistoupí na to, že část bytů dobrovolně poskytnou městu. Takže my jsme ochotní změny dělat, za těchto podmínek, které dopředu všem developerům transparentně říkáme.

A nezvyšujete tím uměle cenu bytů? Tím, že si developeři vlastně budou chtít pokrýt náklady za celý dům menším počtem bytů.

Nemyslím si to, protože díky změně územního plánu získává developer reálně víc z území a i když nám část bytů předá tak na tom získá.

Jak velkou výhodou pro vás je, že současný primátor Bratislavy Matúš Vallo je architekt? Je spolupráce s ním i zbytkem vedení města dobrá?

Není žádné tajemství, že založení institutu vychází z volebního programu Matúše Valla. Zároveň si myslím, že velmi pomáhá spolupracovat s někým, kdo agendě rozumí a v problematice se vyzná. Takže spolupráce s Matúšem Vallem je myslím dobrá.

I Slovensko čekají zhruba za měsíc komunální volby. Jaké hlavní projekty máte rozpracované a nové složení na radnici by je mohlo ohrozit?

Jedna věc jsou přípravné práce na nový územní plán. Podobně jako v Praze ho chceme nazývat metropolitní. Podle nové územně plánovací legislativy budeme moci obsáhnout širší území, než jen samotnou Bratislavu. Pak také máme několik desítek projektů, které nazýváme „živá místa“, což je v podstatě systematická obnova ulic. V Bratislavě byl dlouhodobě problém, že se ulice pouze asfaltovaly. Kdykoliv je potřeba přeložit nějakou síť, vyřízne se dvacet centimetrů asfaltu a zalije se novým. Tak vzniká to, co pracovně nazýváme bratislavský asfaltový vzor. Chceme asfalt postupně nahrazovat dlažbou. Ta se lépe udržuje a je estetičtější.

A pak samozřejmě velké soutěže, tady je potřeba jmenovat projekt „živé náměstí“. To je asi největší projekt, který jsme za ty tři roky existence dělali. Spojuje náměstí Slovenského národního povstání, jehož části jsou dnes v podstatě nefunkční, s dalšími menšími veřejnými prostranstvími. Tento projekt přesahuje jedno volební období a je důležité, aby pokračoval dál.

Ján Mazúr (36)

Absolvoval doktorandské studium na Právnické fakultě Univerzity Komenského v Bratislavě a studium veřejné správy na Hertie School of Governance v Berlíně. Nadále učí a participuje na výzkumu na Univerzitě Komenského v oblasti obchodního a finančního práva. Od října 2019 je ředitelem Metropolitního institutu Bratislavy.