Jedním z největších trendů současnosti je udržitelnost a té se chce držet i společnost UBM. V jejím pojetí se rovná výstavbě ze dřeva, která je v České republice stále na svém začátku. Třetí etapa projektu Arcus City, kterou se UBM chystá zahájit už letos na jaře, přinese vůbec první pražské bytové domy ze dřeva. „Jakýkoliv projekt se v současnosti chystáme koupit, tak se vždycky koukáme na to, jestli je možné ho stavět jako dřevostavbu. Je to jedno z kritérií, které rozhoduje o tom, jestli bude nebo nebude akvizice schválená,“ říká jednatel UBM Development Czechia Josef Wiedermann.
UBM je jedna ze společností, která se rozhodla vydat cestou výstavby ze dřeva. Třetí etapa vašeho projektu Arcus City v pražských Řeporyjích bude obsahovat vůbec první pražské bytové dřevostavby. Kdy plánujete zahájit výstavbu?
Na jaře tohoto roku, nejpozději duben.
Proč se společnost rozhodla jít cestou výstavby ze dřeva?
Je pro nás důležité jít s dobou a dívat se na trendy – a udržitelnost je obrovským trendem současnosti. Proto jsme se rozhlíželi, jaké jsou možnosti a dřevo nám připadalo jako velmi zajímavý směr. Je lehčí než beton, dá se s ním stavět rychleji a přesněji. Navíc existuje řada studií, které dokládají pozitivní účinky na zdraví a životní pohodu. Pobyt v budovách ze dřeva snižuje stres, dřevo má antibakteriální účinky, udržuje ideální vlhkost vzduchu a tím i stabilní klima. Pohledové dřevo působí i příjemně na smysly a psychiku člověka. Z hlediska ekologie je jeho výhodou kromě obnovitelnosti i schopnost vázat v sobě oxid uhličitý.
Ekologická výstavba je navíc důležitá také pro banky. Žádáte-li o bankovní financování, nejen velké západní, ale také již české banky hodnotí, je-li projekt udržitelný. Dokážete-li nabídnout energeticky šetrnou stavbu, dosáhnete tak na lepší úrokovou sazbu. Platí to jak pro kancelářské, tak pro rezidenční projekty.
O jak velkém rozdílu v sazbě se bavíme?
To samozřejmě záleží na bance, moc velký rozdíl to není. Ale přesto i toto je motivace. I proto každý projekt certifikujeme, což není až dosud stále úplně běžné. V případě kancelářských budov se jedná o certifikaci LEED, v případě rezidenčních projektů o certifikaci BREEAM.
Jaké stavební prvky ze dřeva používáte?
Hlavní nosné mezibytové stěny a stropy budou z CLT panelů (cross laminated timber), jejichž vlastnosti jsou pro výstavbu nosné konstrukce velmi vhodné. Jsou lehčí než beton, přitom je zachována velmi dobrá nosnost. Zároveň lépe plní požadavky na přesnost. Z CLT panelů se již v České republice staví rodinné domy, ale ta technologie je natolik pokročilá, že umožňuje stavět daleko větší budovy o více podlažích. Vnější fasádní stěny budou ze systému TBF (two by four), tedy sloupkové rámové dřevěné konstrukce. Taková stěna je podstatně tenčí, šetří tedy materiál i váhu.
Konstrukci vašich staveb označujete za hybridní. Co si pod tím mám přesně představit?
Základy, nebo přesněji podzemní stavbu, stále stavíme z betonu. Ten je odolnější vůči působení podzemní vlhkosti a vody. Z betonu je pak ještě podezdívka do dvaceti centimetrů nad úrovní terénu, ze stejného důvodu jako u konstrukcí pod zemí, a také schodišťová ramena. Pouze jeden objekt bude mít celé schodiště včetně výtahové šachty betonové, a to z požárních důvodů.
Zda je stavba hybridní, určují nadzemní nosné konstrukce. Pokud je třeba u stavby kombinovat ze statických důvodů dřevo s betonem nebo ocelí, pak se jedná o dřevěnou hybridní stavbu. To se týká především vyšších objektů – například našich administrativních budov ve Frankfurtu s osmi patry nebo připravované v Mainzu s deseti patry.
Jakýkoliv projekt se v současnosti chystáme koupit, tak se vždycky koukáme na to, jestli je možné, ho stavět jako dřevostavbu. A je to jedno z kritérií, které rozhoduje o tom, jestli bude nebo nebude akvizice schválená.
UBM si vůbec netvoří vlastní projekty? Kupuje je už navržené?
My se vůbec nejraději dostáváme do projektu ve fázi, kdy už má územní rozhodnutí, protože to výrazně usnadňuje už cestu k zahájení výstavby. Ale vždycky když projekt koupíme, například jako u Arcus City, se stavebním povolením, tak se na to vrhnout naši architekti a v případě, že to neodpovídá našim požadovaným standardům, tak projekt předělají, nebo třeba upraví konstrukci z betonu na dřevo.
Minulý rok se ve dřevozpracovatelském průmyslu nesl v duchu nedostatku a vysokých cen. Zlepšila se situace na trhu?
V současnosti mají dřevozpracovatelé tolik zakázek, že nestačí vyrábět. Takže z hlediska dostupnosti se situace příliš nezlepšila. Tady je ale dobré podotknout, že dřevěné stavby se staví z přírůstku dřevné hmoty v lesích v jednotlivých zemích. Česko má, obdobně jako Rakousko, obrovský přírůstek dřevní hmoty ročně a její využití pro dřevostavby se proto přímo nabízí.
Budete na Arcus City podporovat také lokálnost materiálů, tedy využití českých výrobců?
Budeme se hodně opírat o zkušenosti našich kolegů z Rakouska. I proto máme některé dodavatele, kteří se nám osvědčili, právě v mateřské zemi UBM. Ti ale částečně pro své subdodávky využívají české firmy. Pokud to shrnu, vše by mělo být především z těchto dvou zemí, popřípadě z Německa. Hlavním dodavatelem bude rakouská firma ELK, se kterou jsme postavili náš první bytový projekt ze dřeva ve Vídni, tedy barany.7. Ve spolupráci s nimi nyní připravujeme také velký multifunkční projekt opět ve Vídni, kde bude víc než 500 bytových jednotek, ale také kanceláře a obchody.
Proč rakouský výrobce? Český výrobce CLT panelů neexistuje?
Českých dodavatelů není moc, ale lepší se to. Obecně se však dá o našem trhu říct, že finálních produktů na něm najdete méně. Většina surového dřeva se vyváží do zahraničí a tam se teprve dál zpracovává. Při výběru hlavního dodavatele třetí etapy Arcus City jsme měli v užším výběru i jednu tuzemskou firmu. Nakonec jsme ale dali přednost tomu, co už máme vyzkoušené. Firmě, která má zkušenost s realizací, což přece jen tuzemským firmám prozatím chybí. Platí ale, že každou stavbu tendrujeme, takže se může stát, že další projekt už budeme dělat s českou firmou.
Byli jste nuceni „přetendrovat“ některého dodavatele, protože nebyl schopen dodržet termíny, ceny nebo kvalitu?
To ne. Ale u našeho projektu Astrid Garden v pražských Holešovicích jsme zjistili, že ceny jsou tak vysoké, že se nám vyplatí, když si jej postavíme sami. Založili jsme proto vlastní oddělení managementu výstavby a dostali jsme se na nižší cenu, než nám nabídl nejlevnější dodavatel. Jinak bychom byli nuceni projekt přepočítat a možná bychom se nakonec rozhodli ho nerealizovat. Podobně jsme dělali i náš poslední hotelový projekt na Praze 1, konkrétně se jedná o rekonstrukci Cukrovarnického paláce na Senovážném náměstí. Disponovali jsme vlastním týmem lidí, kteří jednali a koordinovali subdodavatele a jednoho generálního dodavatele jsme tedy neměli. Astrid Garden jsme ve fázi hrubé stavby rozdělili na části, každou dělá subdodavatel. My si jej sami řídíme a tím se dostáváme na nižší cenu.
V září loňského roku jste koupili projekt na Praze 5, nyní pracujete na stavebním povolení. I tento projekt hodláte koncipovat jako dřevostavbu?
V případě projektu na Smíchově se o dřevostavbu jednat nebude. Projekt bude mít více pater než jsou ta čtyři u nás povolená pro dřevostavbu. Ale i zde bude budova co nejvíce udržitelná. Znamená to tedy využití obnovitelných zdrojů energie, plánujeme hlubinné vrty a solární panely na střechy, chytrou domácnost řízenou prostřednictvím senzorů. I tento projekt hodláme certifikovat.
Znovu zmiňujete certifikaci. Jak velkou roli hraje u klientů? Záleží na ní lidem víc než dříve?
U bytových projektů v Česku to zatím většina klientů nevyžaduje, například v porovnání s Rakouskem je jich výrazně méně. Našimi partnery jsou ale samozřejmě také banky nebo institucionální investoři, kteří certifikaci poptávají. U investorů by se mohlo stát, že bez certifikace se výrazně zúží pole zájemců. V posledních třech letech zájem západních investorů o český trh vzrostl, je jich čím dál víc. Snažíme se jim jít naproti i z toho důvodu, že v posledním roce poklesla poptávka po nových bytech ze strany českých koncových klientů.
Dokážete pokles zájmu vyjádřit číselně?
Teď jsme zhruba na čtyřiceti procentech ve srovnání s přechozími roky. Ale je potřeba si uvědomit i to, že srovnáváme s roky, které byly velmi dobré.
A neobáváte se nezájmu Čechů o dřevostavby? Mám dojem, že ve společnosti stále přetrvává pocit, že dřevostavba rovná se dočasné řešení a že poctivý dům má být zděný.
Uživatelský komfort je totožný jako u zděného nebo betonového domu. Aktuálně připravujeme marketingový koncept pro třetí etapu Arcus City, v rámci kterého zájemcům představíme výhody. Je to zkrátka více než jen nějaké aktuální nadšení z toho, že budu bydlet jako první v dřevěném bytovém domě v Praze. Dřevo reguluje lépe vlhkost, interiér se rychleji vytopí, zvukotěsnost už je dnes srovnatelná se zděným domem a tak dále. Zbývá je už jen co nejlépe klientům prodat.
V Česku vás ale zásadně ovlivňuje legislativa. Dřevostavby mohou v současnosti dosahovat pouze dvanácti metrů požární výšky. Chystá se v tuzemské legislativě nějaká změna?
Existuje mnoho příkladů ze zahraničí, kde domy stavěné stejnou technologií dosahují i devadesáti metrů výšky. Technologie je na to skutečně připravena a my doufáme, že změny v české legislativě v tomto směru brzy nastanou. Záštitu nad celým procesem převzal UCEEB ČVUT a my se této změny také účastníme, respektive jsme součástí jednoho z výborů. Nedávno byli kolegové pozváni do pracovní skupiny do parlamentu a účastnili se odborného semináře, aby tam diskutovali a předali své připomínky. Podle našich informací by úprava požárních norem mohla vstoupit v platnost někdy v letech 2025 až 2026.
UBM se pohybuje na několika trzích. Jak jsou na tom s omezeními okolní země?
Ve srovnání s Německem, Rakouskem nebo skandinávskými zeměmi je Česká republika skutečně v této věci dost pozadu. Nejdále v Evropě jsou asi ve Skandinávii, kde se staví budovy s hybridní dřevěnou konstrukcí, které se blíží sto metrům výšky. Ale také ve Vídni se připravuje dřevostavba, která má mít 24 podlaží a 84 metrů. Příkladů je víc. Pro naše pobočky UBM v Německu nebo Rakousku je tamní situace výrazně snazší. V těchto zemích existují již řadu let technické a požární předpisy pro dřevostavby, a proto se tam už běžně projektují a staví bytové a administrativní domy o šesti patrech a vyšší.
Kam UBM v následujících letech směřuje?
Chceme jít s trendy a to nás dovedlo k výstavbě vícepodlažních dřevostaveb. Na tento cíl se soustředíme a plánujeme být během příštích tří let největším developerem dřevostaveb v Evropě. U jakéhokoli projektu, který se v současnosti chystáme koupit, vždy analyzujeme, zda je možné ho stavět jako dřevostavbu. A je to jedno z rozhodujících kritérií, jestli bude akvizice schválena, nebo ne.
Jdeme také cestou prefabrikace nejen u CLT panelů, ale i u větších dílů jako jsou celé koupelny. Na to máme výborného dodavatele s velkými zkušenostmi. Sám jsem byl překvapený, kolik variant už existuje, kolik firem už se tomu věnuje a jaké objemy se vyrábějí.
Velké příležitosti vidíme také v hotelovém segmentu. Já věřím, že lidé chtějí cestovat a že se postupně začnou vracet ve větší míře i do Prahy. Ostatně to už vidíme, takže myslím, že se nám znovu otevřou příležitosti i zde. Trochu opatrnější jsme u kanceláří, ale i tam bychom chtěli v budoucnu navázat na některé naše úspěšné projekty, které jsme postavili.
O ponechávání si projektů a tvoření portfolia podobně jako jiní hráči na trhu neuvažujete?
Ne, my jsme developer a stojíme si za svým konceptem postavit a prodat a měnit to v tuto chvíli nechceme. Věříme tomu, že pokud budeme dělat dobré projekty na dobrých místech tak zájem udržíme. O naše současné projekty zájem je, tudíž důvod ke změně nemáme.
Josef Wiedermann (48)
Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Otto-Fridrichovu univerzitu v německém Bamberku. Poté začal pracovat pro německou realitní společnost ECE se sídlem v Hamburku, kde patnáct let zastával různé manažerské pozice. V roce 2016 založil vlastní realitní poradenskou společnost JWC. Od roku 2020 je členem představenstva UBM Development Czechia, kde nese odpovědnost za akvizice, development a prodej projektů v Česku.
