Komerční nemovitosti obstály v turbulencích na trhu výborně, říká šéf společnosti REICO

Tomáš Jandík, CEO a předseda představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny

Tomáš Jandík, CEO a předseda představenstva REICO investiční společnosti České spořitelny Zdroj: E15 Michaela Szkanderová

Pandemie vyvolala na trhu komerčních nemovitostí velkou nejistotu. Ta už opadla, ale z covidu jsme vletěli rovnou do války, která ještě přiživila inflační tlaky a spustila silnější měnové restrikce. Takový sled událostí jsme na trhu dlouho neměli, říká Tomáš Jandík, předseda představenstva REICO Investiční společnosti České spořitelny.

V jaké kondici je trh komerčních nemovitostí? Investičních obchodů letos výrazně ubylo.

Investiční trh zpomaluje, méně se prodává, jsou nižší investiční objemy. Ale to ještě neznamená, že ceny jdou dolů, protože prodávající, alespoň v prémiovém segmentu, nepotřebují slevit. Zpomalení je i příležitost, protože po mnoho let se při prodeji prémiové budovy sešlo i patnáct nabídek a český investor měl v Praze složitou situaci nějakou budovu vůbec zajistit. Teď má šanci uspět v tendru.

Ale požadované výnosy z nájemného rostou, nebude to tlačit ceny nemovitostí dolů?

Trhem požadované výnosy pravděpodobně narostou, na druhé straně to není jediný faktor, který určuje hodnotu nemovitosti. Důležité je i nájemné, které je tažené inflací a tlačené růstem stavebních nákladů. Nájemníci mají méně možností, kam se přestěhovat za stejné nebo nižší nájemné. Z pohledu majitelů budov je tedy inflace pozitivní faktor a bude výrazně kompenzovat efekt nárůstu požadovaných výnosů, který na hodnotu budov působí negativně.

VIDEO: Jak vyšší hypotéka zdraží vaší životní pojistku

Video placeholde
• Videohub

Jsou firmy ochotné vyšší nájemné akceptovat?

Roste cena všeho. Proč by mělo být nájemné výjimkou? Ano, některé typy firem mohou revidovat své prostorové požadavky. I v kombinaci s trendem home office mohou zefektivňovat své prostory, ale to neznamená, že zruší kanceláře. Kvalitní prostory jsou jeden ze základních předpokladů efektivní a úspěšné firmy, kde se tvoří hodnota synergiemi mezi lidskými zdroji. Proto výraznou redukci nečekám.

Neobsazenost na pražském trhu nadále setrvává na nízké úrovni kolem osmi procent.  A pokud se firma rozhodne změnit sídlo, je to spojené s dodatečnými náklady. Chce-li přesídlit do úplně nové budovy, musí si výrazně připlatit, protože většina pražského trhu je dnes pronajatá pod úrovní ekvivalentu stavebních nákladů.

Dříve nebývalo zvykem, že by se jednotlivé sektory komerčních nemovitostí vyvíjely odlišně. Průmyslové nemovitosti teď ale na rozdíl od ostatních zažívají boom. Jak dlouho potrvá?

Průmyslové nemovitosti překvapily hodně profesionálů zmíněným stlačením požadovaných výnosů, tedy nárůstem hodnoty za uplynulé dva tři roky.  Požadované výnosy klesly dokonce pod úroveň výnosů z kanceláří, takže se logistické nemovitosti prodávají „dráž“ než kanceláře. I proto očekávám, že tento segment projde korekcí požadovaných výnosů. Na druhé straně bude právě logistika těžit z růstu nájemného nejvíce, řádově i o desítky procent. Ve finále si myslím, že bude efekt pro průmyslové nemovitosti pozitivní.

Jak si vedou maloobchodní nemovitosti?

Jejich trh prošel korekcí ještě před vypuknutím pandemie. Už s nástupem e-commerce si musela nákupní střediska tvrdě obhajovat svoji existenci. Proto teď v tomto sektoru neočekávám velkou korekci. Na druhé straně vyhlídky na růst nájemného jsou zde nižší, protože i v souvislosti s energetickou krizí to mají maloobchodníci z hlediska pokrytí provozních nákladů nejtěžší.

Zmínil jste pandemii, jak se během tohoto roku změnil trh s komerčními nemovitostmi?

Pandemie na trhu vyvolala velkou nejistotu. Ta už opadla, ale z covidu jsme vletěli rovnou do války, která ještě přiživila inflační tlaky a spustila silnější měnové restrikce. Takový sled událostí jsme na trhu dlouho neměli. Komerční nemovitosti v něm obstály, jejich hodnoty alespoň dosud drží a proti jiným třídám investičních aktiv nezaznamenaly žádnou vysokou volatilitu. Nemovitosti sehrály důležitou roli stabilizace investičních portfolií.

Vydrží to tak i dál?

V prémiovém segmentu ano, i když rizika existují. Riziko nárůstu požadovaných výnosů a zvýšené náklady bankovního financování minimálně u prémiových nemovitostí vykompenzuje zvýšená inflace, která potáhne nájemné nahoru. Nemovitosti jsou historicky dobrou obranou proti inflaci a vlastníci nemovitostí budou těžit ze stávající inflace až v příštím roce.

Lze v dohledné době očekávat další výrazné přeceňování nemovitostí?

Výraznější přeceňování nahoru či dolů neočekávám. Zatímco výrazné navyšování cen nebude možné kvůli negativnímu sentimentu na investičním trhu, tak výrazný posun dolů bude brzděn růstem nájemného a neochotou vlastníků prodávat za nižší ceny.

Českým specifikem je poměrně dlouhá doba stavebního řízení. Do jaké míry to hendikepuje trh komerčních nemovitostí?

Je to mnohaletý hendikep. V Británii nebo Německu, když developer kupuje  pozemek, ví přesně, co a jak rychle na něm může postavit a povolovací řízení trvá několik týdnů, maximálně měsíců. V Praze se větší stavby schvalují mnoho let s nejistým výsledkem. Nikdy není pozdě změnit způsob plánování a začít stavět více a lépe. Ale obávám se, že souboj nejen s Varšavou, ale i s polskými regionálními městy jsme už dávno prohráli, protože tam se kanceláře stavěly v době, kdy firmy expandovaly a zakládaly pobočky pro střední a východní Evropu.

Polský trh je ale také mnohem větší.

Co do počtu obyvatel je polský trh zhruba čtyřnásobný. Je to samozřejmě další důvod, proč tam investoři míří, nejde tedy jen o neschopnost Prahy zrychlit povolovací řízení. Investičních příležitostí v Polsku je i proto více. Pokud chce průměrný investor alokovat kapitál do komerčních nemovitostí, tak v Česku dosáhne na horší kvalitu, protože těch kvalitních tady není dostatek. V Polsku je z čeho vybírat. Ale shodou okolností se teď povolovací řízení komplikuje i v Polsku.

Proč?

Důvodem jsou obavy municipalit z toho, jak se bude centrální vláda stavět k jimi vydaným rozhodnutím nejen o povolení staveb. Slýcháme, že vláda jejich rozhodnutí častěji přezkoumává. Municipality jsou tedy mnohem opatrnější. Tempo výstavby kanceláří ve Varšavě je teď velmi pomalé. Historicky to tak nebylo. Navíc se zpomalení kombinuje i s dopady covidové stavební přestávky, která se po dvou letech začíná projevovat nižší nabídkou prostor. Investiční příležitosti ve Varšavě sice stále jsou, ale nové projekty tam vznikají mnohem pomaleji.

Zvažujete, že byste v souvislosti s aktuálním rozvojem nájemního bydlení investovali také do rezidenčních nemovitostí?

REICO se na nájemní bydlení nesoustředí a v blízké době se do něj nechystá vstoupit. Tento sektor je specifický a my jsme profesionálové ve vyhledávání investičních příležitostí a správě v sektoru komerčních nemovitostí.