Největší bytový developer Central Group se akvizicemi velkých parcel pustil na sólový únik z realitního pelotonu. Firma nakupuje hlavně stará průmyslová území. „Akviziční rozpočet dlouhodobě držíme na 1,5 miliardy ročně. Když je příležitost zajímavá, jsme schopni sáhnout výrazně hlouběji a investovat,“ říká majitel Central Group Dušan Kunovský.
ČNB ukončila měnové intervence, současně se omezuje velikost poskytovaných hypoték. Jak to dopadne na developerský byznys?
Nejsem přítelem podobné regulace. Fakticky dopadne na lidi, které má nejvíce chránit. Dosavadní restrikce se nás zatím nedotkla. Naši klienti mají alespoň deset procent vlastních zdrojů a zbytek financují s bankou. Když by se ale podíl vlastních zdrojů měl ještě více zvýšit a byla by potřeba kombinace například se stavebním spořením, tak to může hypotéky minimálně v prvních letech velmi výrazně zdražit. Domácnosti, které mají těsný rozpočet, to může připravit o schopnost pořídit si vlastní bydlení.
Nedávno jste koupili legendární Ústřední telekomunikační budovu na Žižkově. Budete výstavbu na jejím místě řešit spolu se zástavbou vaší části nákladového nádraží Žižkov?
To budou asi dvě odlišné věci. Je to samozřejmě jedno území, které má své synergie v dopravě a službách. Zatímco sever nákladového nádraží je ale plně v souladu s územním plánem, tak Telecom je lokalita, která má v územním plánu zatím určení pro telekomunikace.
Předpokládám proto, že zpoždění tohoto projektu bude kolem tří let po zahájení výstavby Parkové čtvrti na dnešním nákladovém nádraží. Když by vše šlo dobře, můžeme za šest let kopnout do země. Může to však trvat i déle.
Co budete se získanou telekomunikační stavbou dělat dál?
Řešíme, jestli se budeme držet při zemi, nebo jestli sedmdesátimetrovou telekomunikační věž nahradíme nějakou výraznou stavbou. Samozřejmě počítáme s tím, že bychom k tomu jako na sousedním nádraží udělali architektonický workshop. Avšak dříve, než začneme ukazovat nějaké vizualizace, chceme celou věc projednat s památkáři a dalšími odborníky, projekt také musíme prezentovat před radnicí Prahy 3, na magistrátu a dalších místech.
V případě shody na dalším rozvoji tu skutečně může vzniknout nová ikonická stavba nového Žižkova. Takový objekt shodný výškově se současnou věží by této čtvrti určitě slušel.
Byla jednání o akvizici náročná?
Je to pochopitelně velká a unikátní věc, jednalo se několik měsíců. Nakonec jsme dospěli ke shodě na ceně, která se odvíjí od budoucí využitelnosti pozemku. To znamená, že do určité míry zůstává PPF finančním partnerem budoucího developmentu.
Nevyčerpali jste koupí této budovy letošní akviziční rozpočet?
Akviziční rozpočet dlouhodobě držíme na 1,5 miliardy ročně. Když je příležitost zajímavá, jsme schopni sáhnout výrazně hlouběji a investovat.
Kde v metropoli řešíte další nákupy?
Myslím, že zaměření na brownfieldy a širší centrum metropole je správná cesta. Odpovídá to politickému i společenskému trendu nerozpínat hlavní město do polí. Máme na brownfieldech nakoupeno kolem
500 tisíc metrů čtverečních. Je s nimi hodně práce, často musíme řešit různé kontaminace. Ale současně jde o odlehčení území a průchodnost staveb v takovýchto lokalitách by měla být výrazně snazší. Kde jinde by se už mělo stavět.
Na kolik bytů vám zásoba pozemků vystačí?
Máme nakoupené parcely zhruba pro dvacet tisíc bytů. S portfoliem, které máme, si vystačíme na hodně dlouho.
Kdo bude vaše cílová skupina na Žižkově?
Mluvíme o vyšším středním segmentu. Nebudeme se bavit o cenách jako někde na periferii, pozemky na Žižkově byly drahé. Začneme u Basilejského náměstí a formou blokové výstavby budeme pokračovat dál.
Ohledně severní části nákladového nádraží jste vyhlásili architektonický workshop. V čem spočívá a co má být výsledkem?
Dosud se v projektech postupovalo tak, že každý architekt rozvíjel celý blok nebo určitý segment. Abychom však mohli postupovat koordinovaně a urychlili celý proces návrhů, tak architekt Jakub Cigler ve spolupráci s námi vytvoří struktury bytů včetně konstrukčních a statických detailů. Další architekti tomu dají vnější schránku.
Na realitním veletrhu MIPIM v Cannes jsme si s paní primátorkou Krnáčovou a Jakubem Ciglerem řekli, že celý tento koncept bude na podzim už natolik zralý, že ho přihlásíme pro příští rok na MIPIM Awards. Mohla by to být zajímavá věc v celosvětovém kontextu.
Hodně investorů kupuje byty už ani ne kvůli pronájmu, ale čistě jen na spekulaci ohledně růstu jejich hodnoty. Nevytváří to pak mrtvé domy?
To záleží na mixu bytů. Na investice se nejvíce hodí malé byty. Pokud jsou nějaké lokality namíchané tak, že tam je větší zastoupení těchto malých bytů, tak ano, je tam větší otáčka lidí a byty se více pronajímají. V některých lokalitách máme deset procent investorů, v jiných klidně až čtvrtinu.
Navrhli jste, aby developeři podle pevně daných pravidel přispívali městským částem na rozvoj. Je to průchozí řešení?
Pokud to budou jasně definované příspěvky a jejich výše bude mít reálný základ, aby neparalyzovala novou výstavbu, tak jsme jednoznačně pro. Mělo by z toho ale také vyplývat, že pokud se takto bude veřejnému sektoru přispívat, tak by veřejný sektor měl developmentu minimálně neškodit. Z veřejných pozemků by neměl být problém získat průchod na stavbu, napojení na inženýrské sítě by mělo být bez problémů, lhůty v úředních procesech by měly být garantované.
Pomohou vám změny zákonů?
Co se týče připravované novely stavebního zákona, tak sloučení povolovacích řízení do jednoho je asi správně. Musí se ale domyslet praktické kroky. Nejvíce zdržuje přezkum stanovisek, pro rozhodnutí chybí lhůty. Aktuálně u každého projektu musíme počítat s tím, že se zdrží nejméně o rok.
Před časem jste možná jako vůbec první developer vstoupili do Svazu podnikatelů ve stavebnictví? Souvisí to se snahou mít vliv na legislativu?
Svaz podnikatelů ve stavebnictví je oficiální připomínkové místo pro novou legislativu. Asociace developerů, u jejíhož zrodu jsme byli, je sice dobře myšlená organizace, ale trochu tam chybí tah na branku.
Může za růst cen bytů jen fakt, že se málo staví, nebo také developeři jednoduše využívají vysoké poptávky?
Cena je dobrá ve chvíli, kdy se potká nabídka a poptávka. To ale neplatí pro současný moment, kdy je poptávka výrazně vyšší než nabídka. Když by schvalovací procesy běžely hladce, tak bychom s byty nemuseli šetřit a mohli bychom jich teď do prodeje pustit mnohem více. Nemůžeme se však vyčerpat a za současné situace musíme příliv nových bytů regulovat. A čím jiným než cenou. Pro trh ovšem není ideální, že vše, co je dostupné, je nad šedesát tisíc korun za metr čtvereční. Zcela se vytratil segment levnějšího bydlení.
Má další vývoj nějaká rizika?
Je tu samozřejmě politické riziko, co přijde po dalších komunálních volbách. Pro development jakožto lokální byznys je to klíčové. První dva roky po posledních obecních volbách byly náročné. Stále to není hitparáda, ale vidíme alespoň deklarovaný směr.
Ohrožuje vás růst cen vstupů typu stavebních materiálů?
Co zdražilo naprosto zásadně, a co nás ovlivňuje na dlouhé roky dopředu, jsou stavební pozemky. Řada parcel se už dostala na takovou úroveň, že se nedají koupit. Nemůžete jít na krev a podlehnout prodejnímu boomu.
Na realitním trhu se objevují názory, že se už díky rostoucím nájmům začíná vyplácet výstavba činžovních bytů. Připojíte se?
Vedle O2 areny ve Vysočanech máme pozemek, kde se výstavbou nájemního bydlení zabýváme. Vidíme v tom určitý potenciál. Proto jsme také od Pražské správy nemovitostí koupili ubytovací areál Zálesí v Krči. Myslíme, že by tam mohl vzniknout velký ubytovací komplex poskytující dlouhodobé pronájmy a ubytování hotelového typu.
Něco jiného je pronajímat pár bytů v rámci běžného rezidenčního projektu a něco jiného mít na to speciálně připravený celý komplex s recepcí, fitness a dalšími službami. Dostali bychom se v takovém případě na roční výnos kolem pěti procent, což už by mohlo být zajímavé například pro nějakého institucionálního investora.
Rozkročíte se ještě do jiných segmentů?
Určitě chceme zůstat v rámci rezidenčního sektoru. Zvažujeme ale výstavbu toho, čemu říkáme bydlení s nadstavbou. Jsou to zmíněné nájemní byty, může to být seniorské bydlení nebo studentské bydlení.
| Vystudoval práva na univerzitě v Cambridge ve Velké Británii a Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Central Group založil v roce 1994. Z firmy se od té doby stala jednička pražského bytového developmentu. Ve volném čase její majitel nejraději cestuje. |
