Realitní hráče čeká hubený rok, říká Peter Višňovský z Lexxusu | E15.cz

Pro většinu hráčů na realitním trhu bude letošek hubený, říká Peter Višňovský z Lexxusu

Denisa Holajová

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
0

Prodeje bytů klesají a nahradit příjmy realitních kanceláří z pronájmů nejde. Aspoň částečnou náplastí je pro ně přísun novostaveb z developerských projektů. Stavitelé už byty nedokážou prodat svépomocí tak snadno jako v minulých letech. „Mají napjaté a hlavně velmi nejisté rozpočty, neznají stavební náklady a nevědí přesně, za kolik nemovitost prodají. To není příjemný moment,“ popisuje ředitel realitní kanceláře Lexxus Peter Višňovský.

Prodeje bytů výrazně zpomalují, naopak vzrostla poptávka po pronájmech. Jak se to projevuje v byznysu realitní kanceláře? Přeci jen jde o úplně jiné objemy peněz.

Zvýšený zájem o nájemní bydlení nepovažuji za trvalý trend. Podíváme-li se na západ od nás, tak podíl nájemního bydlení je tam vyšší. Současný stav tedy beru jako cestu přiblížit se nějakému standardu. Na prodejním trhu se vyrovnává nabídka a poptávka. Klient je znovu důstojným partnerem, což uplynulých pět let neplatilo. Zcela opačná situace panuje na nájemním trhu. Pronajímatelé jsou na koni a diktují si podmínky – odmítají rodiny s dětmi, zvířaty, kuřáky… Některé jejich požadavky už začínají být iracionální. Takže i zájemci, kteří byli za standardní situace vnímáni jako atraktivní, mohou zažít zklamání a být odmítnuti.  I když mají stabilní práci v renomované společnosti a slušný příjem. Vnímám to ale jako krátkodobý výkyv daný horší dostupností hypoték. Část zájemců za daných okolností upřednostňuje nájem před vlastním bydlením.

A z hlediska vašeho podnikání jsou dopady jaké?

Pro většinu hráčů na realitním trhu bude letošek hubený. Především optikou loňského roku, který byl extrémně úspěšný. Důležitým signálem pro oživení poptávky budou lepší zprávy ohledně hypoték, tedy pokud se úrokové sazby dostanou pod pět procent a budou dál klesat. V letech 2008 nebo 2009 se nikdo moc nepozastavoval nad tím, že má úrok pět a půl procenta. Aktuální nárůst byl ale velmi rychlý a psychologicky je těžší se s tím smířit, když ještě před rokem a půl bylo možné získat hypotéku za dvě procenta.

Jak se s poklesem prodejů vyrovnáváte?

Pozitivní změnu u nás vidím v přísunu nových projektů. Developeři si uvědomují, že období, kdy si nastavili cenu a relativně snadno sami prodali, je pryč. Víc proto vnímají přidanou hodnotu realitní kanceláře, která má tým zkušených realitních agentů, databázi i historii.

Takže se na vás developeři častěji obracejí, abyste jim s prodejem nemovitostí pomohli.

Mají napjaté a hlavně velmi nejisté rozpočty, neznají stavební náklady a nevědí přesně, za kolik nemovitost prodají. To není příjemný moment. Za takové situace nelze podcenit žádnou část přípravy projektu, tím spíš jeho optimální nastavení, které by odpovídalo očekávání klientů.

Řeší developeři také nájemní projekty?

Ano, je to jedna ze strategií. V posledních letech se někteří developeři rozhodli z větší či menší části realizovat i nájemní projekty. Může to být čistě nájemní projekt, nebo v rámci projektu na prodej vyhradí k nájemnímu bydlení jen určité části. Někteří developeři chtějí nájemní projekty i dlouhodobě provozovat, jiní je institucionálním investorům nabízejí už za jejich výstavby nebo je dají na trh po jejich zaběhnutí. Mohli by sice získat více financí, pokud by byty rozprodali jednotlivě, ale teď zvažují i tuto strategickou variantu. Vznik čistě nájemních projektů je zajímavé zpestření trhu. Nové či rozestavěné byty v čistě nájemních projektech v Praze už se pohybují v řádu tisíců jednotek. Takže zdaleka nejde o zanedbatelnou část trhu.

Často konči v rukách investorů i menší balíky bytů nebo jednotlivá patra v rámci projektu. Jak namixované domy vlastnického a nájemního bydlení fungují?

Řekl bych, že standardně.  Vlastník, který má v domě významný podíl, není špatná zpráva. Jako investor potřebuje udržovat nemovitost v dobrém stavu, aby mohl inkasovat adekvátní příjmy z nájemného. V rámci SVJ by tedy měl být spíše tím, kdo podporuje kvalitní správu a potřebné investice.  Sklouznutí k průměru a tudíž horší konku renceschopnosti není v jeho zájmu.

Budou na trhu přibývat malometrážní byty s rozlohou pod dosud běžným standardem kolem třiceti metrů čtverečních? První projekty chystají společnosti PSN nebo Siko.

Je to alternativa, která tady nebyla. Miniaturní byty známe primárně z asijských filmů a vnímáme je jako vzdálenou exotikou. Do nějakých extrémů to v Česku nepůjde, ale byty, které se budou pohybovat kolem dvaceti metrů čtverečních, si klientelu jistě najdou. Každý musí někde začít. Takový byt bude díky své velikosti stát také menší sumu peněz. Předpokládám, že o ně budou mít zájem především investoři, kteří díky nižší pořizovací ceně budou moci nastavit také velmi atraktivní nižší nájemné. Vzhledem k dlouhodobě rostoucím nájmům není třeba pochybovat o tom, jak velký zájem o menší a levnější byty bude.

Dalším už aktuálním trendem je stěhování za Prahu a s tím související nárůst projektů ve středních Čechách. Kde je hranice, u níž se rozšiřování zarazí?

Jako Lexxus za sebou máme prodeje bytů například v Berouně nebo Čelákovicích. V poslední době se optika toho, co je okolí Prahy, výrazně posunula. Připravujeme teď projekty třeba v Kolíně, Mělníku nebo Kutné Hoře. Je to podobné jako s těmi malými byty. Vnímání spousty lidí se posunulo a co bylo dříve daleko, je dnes už přijatelné. Motivuje je nižší cena, ale také třeba možnost většího využití home office, kdy délka cesty do zaměstnání už není tak stěžejním faktorem.

Praha vždy v objemu výstavby bytových domů střední Čechy drtila, ale poslední čtyři roky se vývoj otočil. Povolování staveb v Praze trvá déle než v Kladně, Kolíně nebo vlastně kdekoli jinde. Menší města mají vetší zájem se rozvíjet, jsou k potenciálním investorům vstřícnější a především jsou schopna a ochotna rychleji rozhodovat. Může to znít přehnaně, ale „velká Praha“ už se postupně rozpíná téměř po celém Středočeském kraji. Samotná Praha dostává v tomto směru na frak a není mnoho těch, kteří věří ve změnu stávající situace. Seriál s názvem Stavební zákon se zdá nekonečný a jeho scénář se prakticky stále mění.

Jak si vede prémiové bydlení, které tvoří velkou část vaší nabídky?

Klienti v tomto segmentu využívají výrazně méně hypoteční financování, a tak se jich aktuální situace méně dotýká. Nemovitosti vnímají jako tradiční nástroj dlouhodobého investování. A současná nepříjemně vysoká inflace je pro ně důvodem, proč se na nemovitostní trh orientovat ještě více. Nicméně, i v prémiovém segmentu je znát celkové zpomalení trhu, s loňskými čísly nelze letošní rok srovnávat.

Prohlédněte si nejdražší vily v České republice:

Video se připravuje ...
Nejdražší domy České republiky

Staví teď developeři ty skutečně prémiové projekty?

Skutečně prémiový segment je u nás velice úzký. Mnoho projektů se sice označuje jako luxusní, ale z valné většiny se jedná jen o marketingový klam a komorní projekt bez kompromisů naleznete jen stěží. U rekonstrukcí historických domů často chybí parkování nebo terasa, je tam méně světla či omezené možnosti práce s dispozicí. Nebo se jedná o kvalitní nový projekt, který však kvůli vysokému počtu bytů do nejvyššího segmentu nepatří. Luxus sdílený s desítkami dalších majitelů už nepůsobí jedinečně. Prémiové projekty se staví i dnes, ale vždy jich bylo velmi málo. Obecně ani nemá smysl proces jejich přípravy zastavit. Povolování staveb je u nás tak neuvěřitelně dlouhé, že nemůžete podle aktuální situace zpomalovat nebo zrychlovat. Získat stavební povolení pro projekt trvá spousty let.

Ale můžete si říct: teď mám stavební povolení a ono se hned nezkazí…

Jistě. Určitá část převážně menších developerů váhá a své projekty raději nabízí na trhu jiným. Někdo za současných podmínek stavět nezačne a vyčkává. Ale jsou developeři, kteří uvažují: máme povolení, celé to trvá šest nebo osm let, tak kvůli roku, roku a půl, jak dlouho to období potrvá, nevíme, tak kvůli tomu se nezastavíme.

S pozemky je to v tomto směru asi jednodušší.

Obecně, když vezmu nezastavěné pozemky, je to dlouhodobě ta nejnudnější statistika. Pořád rostou a vnější svět – to jestli ekonomika roste nebo klesá – na ně téměř nemá vliv. Je to jednoduchá investice bez významných nákladů, ale také bez měsíčního výnosu. Nicméně i zde se nabídka v příštích měsících zvýší. Parcely budou prodávat ti, kteří čekali na vhodnou chvíli, spekulovali na nejvyšší cenu a možná ji prováhali. Někteří z nich nebudou ochotni čekat na další vlnu a raději prodají teď.

Jaký je mezi kupujícími aktuálně podíl cizinců? U některých projektů jich bývala až třetina.

U developerských projektů je jich teď do deseti procent, a to včetně Slováků. Cizinci nehrají zásadní roli vyjma Ukrajinců, kteří mají významné zastoupení na nájemním trhu. Ale tady vnímám určité vystřízlivění pronajímatelů. Primární snaha pomoci Ukrajincům se sice nevytratila, ale už jsou reálné zkušenosti s tím, že se řada lidí na území, která jsou osvobozená, vrátila. Sice tady uzavřeli nájemní smlouvu na rok, ale po třech čtyřech měsících byt opustili. Takže pronajímatelé jsou opatrnější. Na prodejním trhu se Ukrajinci také objevují, ale významnou roli zatím nehrají. Nicméně je to otázka do budoucna. Velká část se jich chce vrátit domů a u těch zbývajících teprve zraje úvaha, zda si v Česku pořídit nemovitost.

A co Rusové, prodávají ve velkém, jak někteří makléři na jaře očekávali?

Prodávají, ale nenazval bych to nějakým úprkem. Myslím, že tu není moc Rusů, kteří tleskají Putinovi, ale naopak spíše ti, kteří sem přišli, protože se chtěli vymanit z dosahu nevyzpytatelné státní moci. Tady podnikají, tady mají firmu, bankovní účet. Možná teď čelí komplikacím, ale na druhou stranu mají jistotu, že na jejich majetek ruská státní moc nedosáhne. Jestli je vedla taková racionální úvaha k nám a do jiných svobodných zemí, není co měnit. Vzhledem k poslednímu vývoji spíš naopak. Zaujalo mě, že se někteří naši movití klienti začali bát, aby Rus nedošel znovu až sem. Tato nevelká skupina vnímá celou Evropu jako potenciálně méně stabilní oblast a další realitní investice zvažuje dostatečně daleko, a to až za oceánem. Překvapilo mě, že vidění zjednodušující americkou optikou „v Evropě je válka, tak opatrně“, se objevilo i v hlavách Čechů.

Peter Višňovský (48)
Vystudoval Právnickou fakultu UK. Začínal jako realitní agent ve společnosti Lexxus, kde působí už 21 let. Od roku 2003 zodpovídal jako projektový manažer za vedení projektového týmu a developerské projekty. Poté se zaměřil na obchod. Od roku 2008 je ředitelem Lexxusu.

 

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video

Newslettery